Raport: Ceny mieszkań – sierpień 2021

Ceny mieszkań wciąż ustanawiają nowe rekordy. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że aż w 11 z 17 badanych miast ceny osiągnęły najwyższy poziom w historii.

Dla przykładu w Gdyni i Wrocławiu przeciętne stawki w ofertach sprzedaży przekroczyły już 9 000 zł za m2. Średni wzrost w ciągu ostatnich dwóch lat wyniósł aż 24%. Inwestycje w mieszkania okazały się więc bardzo dobrym zabezpieczeniem przed inflacją, która urosła do poziomu najwyższego od 20 lat. Na rynku kredytów hipotecznych wciąż problemem jest bardzo długi czas oczekiwania na rozpatrzenie wniosku. Złą wiadomość jest również to, że jesienią banki mogą wprowadzić podwyżki marż.

W ostatnim czasie rynek nieruchomości przeżywa ogromny boom. W ciągu zaledwie 3 miesięcy ceny w badanych przez nas miastach wzrosły średnio o 4,5%. Najgoręcej było w Łodzi, gdzie podskoczyły aż o 10%, a także w Białymstoku (9%) i Gdyni (8%). Niewielkie spadki odnotowaliśmy natomiast w Bydgoszczy (-1%) i Katowicach (-1%).

Warto jednak spojrzeć na zmiany również w dłuższym okresie. Przed rokiem mieliśmy wiele pandemicznych ograniczeń, które zakłócały działanie tego rynku. Postanowiliśmy więc zaprezentować jak zmieniły się ceny w ciągu 2 lat, czyli od lipca 2019 r. W tym okresie najmocniej wzrosły ceny w Sosnowcu (41%), Radomiu (35%) i Łodzi (29%). Najmniejsze wzrosty odnotowaliśmy natomiast w Bydgoszczy (12%), Poznaniu (15%) i Gdańsku (17%) i Katowicach (17%). Dla wszystkich badanych przez nas miast przeciętny 2-letni wzrost wyniósł 24%.

Ofertowe ceny mieszkań w lipcu 2021 r.

Mieszkania okazały się skuteczną ochroną przed inflacją

Powyższe wyniki bardzo mocno kontrastują z niemal zerowym oprocentowaniem lokat bankowych. Ci, którzy przenieśli oszczędności z banków na rynek nieruchomości świetnie na tym wyszli. Nie tylko udało im się ochronić oszczędności przed najwyższą od 20 lat inflacją (5,4% w sierpniu), ale jeszcze znacząco powiększyć wartość majątku. Jak to zwykle bywa, już po fakcie wydaje się to oczywiste, ale wtedy wcale tak nie było. Przypomnijmy, że ceny wydawały się wtedy już dość wysokie, bo były o 15% wyższe niż lipcu 2018 r.

Duże wzrosty jakie obserwowaliśmy w ostatnim czasie mogą przyciągnąć kolejnych chętnych, którzy będą chcieli szybko uzyskać wysokie zyski. Warto jednak pamiętać, że wyniki z przeszłości nie dają gwarancji, że tak samo będzie w przyszłości. Coraz bardziej prawdopodobne stają się podwyżki stóp procentowych, które mogą zdecydowanie spowolnić wzrosty cen, a w dłuższym okresie nawet doprowadzić do ich spadku. Im mocniej ceny wzrosną, tym większe będzie ryzyko spadku w przyszłości.

Jesienią kredyty mogą być droższe

Boom na rynku doprowadził do tego, że w tym roku banki bez problemu zrealizują swoje plany sprzedażowe w zakresie kredytów hipotecznych. To z kolei oznacza ryzyko podwyżek marż, które w przeszłości były wprowadzane właśnie po przekroczeniu założonej sprzedaży. W ten sposób banki maksymalizują swoje zyski. Podwyżek spodziewamy się w październiku lub listopadzie.

Skutkiem ogromnego zainteresowania kredytami jest też bardzo długi czas oczekiwania na przyznanie kredytu. Ten czas wydłużył się z około 1 miesiąca do 2 miesięcy, a w niektórych przypadkach trzeba czekać nawet 3 miesiące. Ta sytuacja wynika z kumulacji popytu. W ubiegłym roku wiele osób odkładało decyzję o zakupie mieszkania w obawie o utratę pracy. W tym roku sytuacja na rynku pracy jest natomiast bardzo dobra, więc wniosków kredytowych jest bardzo dużo.

Na to nałożył się jeszcze okres wakacyjny, kiedy bankowi analitycy korzystają z urlopów. Obecnie urlopy już się kończą, ale rozładowanie kolejki może jeszcze potrwać jakiś czas, więc na skrócenie terminów trzeba zapewne zaczekać do października. Wtedy może jednak ruszyć program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Jeśli tak się stanie, to może pojawić się kolejna fala wniosków kredytowych. Nie ma więc pewności kiedy sytuacja się poprawi.

Kupując obecnie mieszkanie warto więc w umowie przedwstępnej zastrzec sobie odpowiednio długi czas na uzyskanie kredytu. Najlepiej składać wnioski do 2-3 banków jednocześnie. Jeśli jeden z nich będzie bardzo się spóźniał, to być może inny przyzna kredyt w rozsądnym terminie. Warto też skorzystać w pomocy doświadczonego eksperta finansowego, który ma wiedzę o tym, gdzie w danym momencie czas oczekiwania jest najkrótszy.

Metodologia raportu

Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 31 962 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w lipcu 2021 r. Bierzemy pod uwagę ogłoszenia unikalne, a więc po usunięcia duplikatów dotyczących tego samego mieszkania. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.

fot. archiwum