Rok 2015 zapowiada się optymistycznie na polskim rynku inwestycyjnym

Choć pierwszy kwartał na polskim rynku nieruchomości komercyjnych zakończył się łączną wartością transakcji niższą niż w analogicznym okresie 2014 roku, to perspektywy na cały rok optymistyczne. Inwestorów w coraz większym stopniu kuszą biurowce oferowane na sprzedaż na rynkach regionalnych i wygląda na to, że ich udział w tegorocznym wolumenie może znacząco wzrosnąć. Oczekuje się też kontynuacji trendu wzrostowego zakupów portfelowych.

W I kwartale 2015 roku inwestorzy dokonali w Polsce zakupów na rynku nieruchomości komercyjnych na łączną kwotę 438 mln euro. Polska znalazła się tym samym na drugim miejscu w regionie Europy Środkowo – Wschodniej po Czechach (tam trzymiesięczny wolumen transakcji wyniósł około 730 mln euro). Odnotowana w I kwartale tego roku wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne na polskim rynku okazała się o ponad połowę mniejsza niż w analogicznym okresie 2014 roku. Biorąc jednak pod uwagę toczące się aktualnie negocjacje, prognozuje się znaczący wzrost wolumenu w kolejnych kwartałach bieżącego roku.

Inwestorzy nadal zainteresowani są pojedynczymi nieruchomościami typu prime, o wartości przekraczającej 100 mln euro. W roku ubiegłym takie transakcje stanowiły ok. 41% całkowitego wolumenu inwestycji dokonanych na polskim rynku. Szacuje się, że w 2015 roku ze względu na ograniczoną już podaż tego typu projektów, udział transakcji o wysokim wolumenie będzie niższy w stosunku do roku poprzedniego. Potwierdza to I kwartał, kiedy dominowały zakupy projektów o mniejszej skali – średnia cena nabywanych aktywów kształtowała się na poziomie 37 mln euro.

Oczekuje się, że w Polsce, jak i na innych rynkach europejskich, kontynuowana będzie tendencja wzrostowa transakcji portfelowych. Inwestorzy są bowiem skłonni do zainwestowania większej ilości kapitału ze względu na niskie koszty finansowania oraz możliwość dywersyfikacji ryzyka i źródeł przychodów.

Analizując pierwsze trzy miesiące pod kątem udziału transakcji w poszczególnych sektorach (biura, handel i magazyny), okazuje się, że niewielka przewaga była po stronie zakupionych projektów handlowych, które stanowiły 35% kwartalnego wolumenu. Na biura przypadło 31 proc., a na magazyny 34 proc.
Do największych umów należało nabycie Galerii Handlowej Sarni Stok w Bielsku-Białej przez Union Investment oraz zakup portfolio magazynowego CA Immo na rzecz P3 i TPG.
W ciągu trzech pierwszych miesięcy na rynku nieruchomości w Warszawie dokonano inwestycji na łączną kwotę nieco ponad 43 mln euro, z czego niecałe 35 mln euro dotyczyło segmentu biurowego (kwota ta stanowi ok. 25% wartości budynków biurowych zakupionych w tym okresie w całej Polsce). Inwestycji na rynku warszawskim dokonały: fundusz inwestycyjny Octava FIZ AN, który od BPT Optima nabył budynek przy ulicy Obrzeżnej w ramach transakcji portfelowej oraz Yareal Polska, który odkupił od niemieckiego funduszu DEKA budynek biurowy przy ulicy Kasprzaka. Mimo mało imponującego wyniku wypracowanego w pierwszych trzech miesiącach tego roku, warszawski rynek biurowy nadal cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów, a obecnie negocjowane umowy wskazują, że druga połowa roku może obfitować w wiele ciekawych finalizacji transakcji.

Na rynkach regionalnych I kwartał przyniósł trzy transakcje biurowe o całkowitej wartości 101 mln euro. Największą z nich była sprzedaż za ok. 65 mln euro na rzecz funduszu zarządzanego przez firmę Griffin Real Estate łódzkiego kompleksu biurowego Green Horizon, wybudowanego przez Skanska. Kolejny zakup to West House 1B, zlokalizowany we Wrocławiu. Wybudowany przez Archicom obiekt został zakupiony przez irlandzką grupę kapitałową GNT. Trzecia transakcja to nabycie Baltic Business Centre przez polski zamknięty fundusz inwestycyjny Octava FIZ AN w ramach zakupu portfelowego
od BPT Optima. Powyższe transakcje to zapowiedź wysokiej dynamiki na rynkach biurowych
w miastach regionalnych w całym 2015 roku.

Marta Gorońska-Wiercioch, analityk finansowy, Knight Frank