Mieszkania używane na razie nie drożeją

Mimo poprawy popytu na rynku mieszkaniowym – ceny mieszkań używanych pozostają stabilne w większości dużych miast. Wzrosły o około 150 – 200 zł w Krakowie i Trójmieście. Spadły natomiast w Warszawie.



Z zestawienia średnich cenowych NBP wynika, że w dużych miastach w drugim kwartale w porównaniu do pierwszego najbardziej wzrosły ceny transakcyjne mieszkań w Gdyni, Gdańsku i Krakowie –chodzi o podwyżki rzędu 200 zł na metrze kwadratowym.
Kraków – tutaj średnia transakcyjna za mieszkanie wynosiła w pierwszym kwartale 5700 zł – w drugim już 5900. Gdańsk – 4800 do 5050 zł. Gdynia – 4500 do 4700 zł za metr.

Na drugim biegunie mamy Warszawę, gdzie ceny transakcyjne za mieszkania w porównaniu do pierwszego kwartału spadły z 7170 zł do 6850 zł, czyli również o około 200 zł na metrze. W Poznaniu zmniejszyły się o 150 zł za metr – z 5100 do 4950 zł. Jeśli chodzi o pozostałe największe miasta – tutaj większych zmian nie ma. Można mówić o stabilizacji cenowej. W Łodzi średnie transakcyjne stawki za mieszkanie z rynku wtórnego wynoszą obecnie 3400 zł od metra, we Wrocławiu jest to 5100 zł za metr.

Podobne obserwacje mamy na podstawie ofert zamieszczanych w internecie. Można powiedzieć, że ruchy cenowe są niewielkie, co oznacza, że klienci ciągle mają do dyspozycji szeroki wybór mieszkań tanich. Warto przypomnieć, że średnie cenowe za mieszkania na rynku wtórnym praktycznie wróciły do poziomów z końca 2006 roku i początku 2007.

f_ (67)

We Wrocławiu średnia cen ofertowych za mieszkania z ostatniego miesiąca wyniosła 5600 zł. Do najdroższych lokalizacji należy oczywiście Stare Miasto z cenami nawet powyżej 8000 zł. Drożej będzie też na Krzykach – często powyżej 6000 zł od metra. Natomiast średnio tańsze mieszkania używane znajdziemy w wielkiej płycie na dużych osiedlach, takich jak: Nowy Dwór, czy Kozanów. Do tańszych lokalizacji należy też Psie Pole, Brochów czy Jagodno.

Kraków: w ostatnim miesiącu sprzedający oczekiwali przeciętnie 7200 zł za metr. Najdroższe lokalizacje to oczywiście Stare Miasto ze stawkami nawet powyżej 10 tysięcy za metr kw. mieszkania. Droższe są też mieszkania w nowym budownictwie w takich dzielnicach jak Podgórze, Prądnik Biały. Do drogich lokalizacji zaliczymy też Krowodrzę. Tu standardowe ceny ofertowe za mieszkanie wynoszą średnio 7000 zł.

Jeśli chodzi o stolicę: obecnie mamy do czynienia ze średnią cenową ofertową wynoszącą około 8500 zł. Prestiżowe i najdroższe lokalizacje to Śródmieście i Mokotów – tu trzeba się liczyć z wydatkiem powyżej 11 tysięcy od metra mieszkania. Do najtańszych należą z kolei Bielany, Bemowo i Białołęka, gdzie można znaleźć oferty nawet poniżej 6000 zł, choć w większości dotyczą one mieszkania z wielkiej płyty.

Stolica Pomorza, czyli Gdańsk to rynek ze średnią cenową za mieszkania wynoszącą 5100 zł od metra kwadratowego. W ścisłym centrum nie będzie niespodzianką cena nawet sięgająca 8000 zł. Poza centrum drogie są jeszcze mieszkania z rynku wtórnego w dzielnicach: Wrzeszcz i Oliwa, gdzie można spotkać oferty powyżej 7000 zł. Najtańsze lokalizacje to Łostowice, Chełm, Orunia, Matarnia – gdzie nie brak ofert mieszkań nawet w cenach 4500 – 4700 zł za metr kwadratowy.

Poznań wydaje się obecnie jednym z najbardziej przystępnych cenowo dużych miast Polski. Obserwujemy dużą liczbę tanich mieszkań i to nawet tych, położonych w centralnych lokalizacjach. Średnia cen ofertowych za mieszkania z ostatniego miesiąca kształtuje się na poziomie nieco ponad 5000 zł, ale można znaleźć mieszkania używane nawet na starym mieście wyceniane poniżej 4500 zł. Nieco droższe lokalizacje to Jeżyce, św. Marcin, czy Grunwald – tańsze natomiast są Rataje i Winogrady.

Pozostaje pytanie czy takie ceny za mieszkania utrzymają się do końca roku? Wszystko wskazuje na to, że mimo najniższych w historii stóp procentowych nie mamy wyraźnej tendencji zwyżkowej w popycie (mimo odbicia) dlatego mało prawdopodobne są mocne wzrosty cen za mieszkania z rynku wtórnego. Z raportu Amron Safrin dla ZBP, wynika, że w pierwszym kwartale roku banki udzieliły o blisko 8 proc. kredytów mniej, niż w IV kwartale 2013. Zmniejszyła się też o ponad 9 proc. wartość udzielonych kredytów – i wszystko to przy najniższych w historii stopach procentowych.

Wskazywałoby to na to, że rosnące zapotrzebowanie w dużej mierze jest jednak fikcją, choć z drugiej strony nie należy się spodziewać dalszych spadków cen za mieszkania, zwłaszcza, że rynek wtórny ciągle jest atrakcyjniejszy dla klientów od rynku pierwotnego, nawet mimo rządowego programu MDM.

Wszystko wskazuje na to, że rynek pozostaje w stanie równowagi. Prawdopodobnie więc do końca roku będziemy obserwować jedynie niewielkie wahania cen za mieszkania bez wyraźnych wzrostów i spadków. Taki scenariusz jest dobry dla klientów – nadal mogą wybierać spośród dużej liczby tanich mieszkań.

Iwona Hryncewicz na wgnIwona Hryncewicz
Analityk Rynku Nieruchomości / Propertyjournal.pl