W opinii Business Centre Club, projekt wymaga gruntownej zmiany, znacznego dopracowania i dogłębnego rozważenia zgłoszonych uwag przy udziale ekspertów z innych dziedzin, w tym branży budowlanej.

Zdaniem BCC, projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym po zmianach (poprzednio projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) jest krokiem w dobrym kierunku w kontekście realizacji celów deklarowanych w uzasadnieniu do projektu, tj. poprawy skuteczności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; poprawy bezpieczeństwa obrotu prawnego; wzrostu poziomu akceptacji regulacji po stronie przedsiębiorców.

Projekt ma na celu doprecyzowanie i uzupełnienie istniejących regulacji, zapewnienie efektywnej ochrony nabywców, a także pełniejszą realizację postulatów zgłoszonych przez Trybunał Konstytucyjny w postanowieniu z 2 sierpnia 2010 roku (S 3/10). Jednak nieliczne, pozytywne propozycje zawarte w proponowanym projekcie ustawy, nie stanowią tak istotnego wkładu w aktualne prawo, aby uzasadniać jednoczesne wprowadzenie wielu niekorzystnych zapisów.

Z punktu widzenia przedsiębiorcy

Założeniem pierwotnej ustawy deweloperskiej oraz założeniem powtarzanym w pierwotnej i obecnej wersji projektu było zapewnienie ochrony nabywcom, zwłaszcza na wypadek problemów z wypłacalnością dewelopera, przy zawieraniu umowy mającej za przedmiot szeroko pojętą budowę. Postulowane rozszerzenie zakresu zastosowania ustawy skutkować będzie koniecznością stosowania jej rygorystycznych wymogów nawet w przypadku, gdy przedsięwzięcie jest już zrealizowane, budynek wybudowany, lokale są wyodrębnione lub ich wyodrębnienie nie jest wymagane, a umowa zawierana pomiędzy deweloperem a nabywcą dotyczy w zasadzie typowej sprzedaży.

W przypadku gdy nieruchomość wybudowana przez dewelopera nadaje się już do zbycia na rzecz nabywcy, z zasady nie zawiera się skomplikowanych i rozciągniętych w czasie umów o bliżej nieokreślonym przedmiocie (uzasadnienie projektu ustawy nie precyzuje co miałoby być przedmiotem takiej umowy). W praktyce w takich wypadkach zawiera się umowy jednorazowe, poprzedzone ewentualnie umowami przedwstępnymi w zależności od ustaleń biznesowych.

Zdaniem BCC, projektodawca nie wyjaśnił w przekonujący sposób dlaczego stosowanie ustawy miałoby być rozszerzone na takie typy umów, a ograniczono się jedynie do ogólnych stwierdzeń o ryzyku pobrania przez dewelopera środków od nabywcy i nie przeniesienia własności nieruchomości z różnych względów. Argumenty w tym zakresie przedstawione w uzasadnieniu trudno uznać za inne niż iluzoryczne. Kwestie te już w obecnym stanie prawnym regulują w szczególności ogólne przepisy prawa cywilnego, które pozwalają stronom kształtować stosunek prawny je łączący w sposób który im odpowiada.

Obowiązek stosowania wymogów ustawy w sprawach umów w istocie „jednorazowych” takich jak sprzedaż (nawet warunkowa), a nie długotrwałych może skutkować nieuzasadnionym i nieproporcjonalnym zwiększeniem kosztów ich zawarcia. Mając przy tym na uwadze aktualną sytuację na rynku mieszkaniowym w Polsce, dodatkowe zwiększenie kosztów zawierania umów na rynku de facto pierwotnym (chociaż niewykluczone, że również na wtórnym gdy zbywcą jest deweloper) prawdopodobnie pogłębi obecne negatywne zjawiska deficytu nieruchomości mieszkalnych w osiągalnej dla przeciętnego nabywcy cenie. Po drugie, rozszerzenie takie skutkować będzie powstaniem rażącej nierówności wobec prawa. Wymogi ustawy stosowane będą w szczególności do „zwykłej” umowy sprzedaży nieruchomości przez dewelopera, a nie będą stosować się, lub będą stosować się tylko w części (art. 4 Projektu) w przypadku takiej samej umowy sprzedaży nieruchomości zawieranej przez innego przedsiębiorcę.

Zdecydowanie negatywnie należy ocenić rozszerzenie obowiązków banku w zakresie kontroli realizacji inwestycji przez dewelopera przed wypłatą środków. Z jednej strony kompetencje banku są nie tylko bardzo szerokie, ale również bardzo szczegółowe i będą wymagać badania bardzo szerokiej kategorii okoliczności, w tym weryfikacji faktów które mogą być objęte tajemnicą handlową dewelopera (np. postępowanie z już wypłaconymi środkami). Mając na uwadze szczegółowość oraz wielokrotność kontroli przy każdorazowej wypłacie środków, można domyślić się, że koszty te w trakcie całej inwestycji mogą okazać się rzeczywiście znaczące. Tym samym, tak szczegółowa regulacja przyczynić się może do wzrostu cen nieruchomości – deweloper bowiem jako podmiot komercyjny z założenia prawdopodobnie dążyć będzie do uwzględnienia w cenie wyższych kosztów transakcji.

Zamiast tego, BCC proponuje powielenie dotychczasowej regulacji zawartej w ustawie deweloperskiej, formułującej jedynie ogólny obowiązek banku dokonywania kontroli. W ten sposób, w zależności od okoliczności faktycznych, zakres kontroli byłby dynamicznie dostosowywany do potrzeb sprawy i nie powinien mieć znaczącego wpływu na cenę.

fot. archiwum