Choć polski rynek handlowy wciąż zmaga się ze skutkami pandemii COVID-19, prognozy dla kraju są korzystne w porównaniu z resztą Europy. Według Oxford Economics średni wzrost sprzedaży detalicznej w Polsce ma wynieść 4,9% do 2023 roku, co stawia Polskę w czołówce krajów europejskich.

W całym 2021 roku deweloperzy mogą dostarczyć ok. 209 000 mkw. powierzchni najmu w samych parkach handlowych, co stanowiłoby dla tego formatu historycznie najlepszy rok pod względem nowo oddanej podaży. JLL i Trei Real Estate Poland, autorzy drugiej edycji raportu „Parki handlowe i centra convenience w Polsce”, podsumowują sytuację na koniec I półrocza 2021 oraz nakreślają perspektywy rozwoju tego sektora w Polsce.

Podaż – prawie 3 mln mkw. w parkach handlowych i centrach convenience

W I połowie 2021 roku deweloperzy oddali do użytku 242 000 mkw. GLA, z czego 43% przypadło na parki handlowe i centra codziennych zakupów (ok. 103 000 mkw.). W budowie pozostaje kolejne 237 000 mkw. GLA w ramach tych dwóch formatów, z czego 188 000 mkw. trafi na rynek do końca tego roku.

– Podaż parków handlowych, zarówno regionalnych, jak i tradycyjnych, oraz centrów typu convenience w układzie parku handlowego wynosi 2,87 mln mkw. powierzchni GLA. Regionalne parki handlowe stanowią połowę tej powierzchni, jednak ich udział z roku na rok maleje na rzecz mniejszych obiektów – Joanna Tomczyk z JLL.

Podaż parków handlowych i centrów convenience rozkłada się nierównomiernie w zależności od wielkości miasta. Skoncentrowane są one bowiem w głównych aglomeracjach (46% podaży) oraz w miastach poniżej 50 000 mieszkańców (29% podaży). Co ciekawe, 67% zasobów w budowie znajduje się w najmniejszych miastach poniżej 50 000 mieszkańców. Zaledwie 8% powstaje w największych aglomeracjach, co świadczy o tym, że mniejsze rynki są obecnie na celowniku deweloperów.

– Przy wyborze nowych lokalizacji wciąż stawiamy na małe miejscowości około 15 000 mieszkańców, gdzie oferta handlowa jest wciąż słabo rozwinięta. W grę wchodzi obszar całej Polski. Obszar oddziaływania inwestycji to miasto oraz powiat, liczące łącznie około 30 000 potencjalnych odwiedzających. Zabezpieczony bank ziemi pozwala nam na komfort planowania inwestycji na rok 2022 rok, które skalą dorównają obecnemu tempu rozwoju Trei w Polsce – komentuje Jacek Wesołowski z Trei Real Estate Poland.
Popyt – zagraniczne marki zainteresowane Polską

Do sierpnia 2021 roku siedem zagranicznych marek zdecydowało się otworzyć swoje pierwsze sklepy w Polsce. Dwie sieci meblowe ze Szwecji oraz z Niemiec zadebiutowały w centrach meblowych w Krakowie i Warszawie. Klinika stomatologiczna z Włoch została otwarta w Manufakturze w Łodzi. W Warszawie duński sklep z klockami oraz marka kosmetyczna z Holandii otworzyły pierwsze sklepy w Westfield Arkadia, podczas gdy włoska firma odzieżowa i marka odzieżowa z Turcji zadebiutowały w Galerii Mokotów.

– Zawirowania na rynku handlowym w Polsce, w tym spadek odwiedzalności i obrotów w większości centrów handlowych podczas pandemii COVID-19, a także negocjacje najemców z wynajmującymi spowodowały czasowe wstrzymanie planów rozwoju niektórych sieci. Lockdowny w najmniejszym stopniu wpłynęły na marki typu value retailers, off-price – oferujące produkty o niższych cenach, sieci spożywcze oraz drogeryjne, których plany ekspansji prawie nie uległy zmianie, a w niektórych przypadkach wręcz przyspieszyły – wskazuje Anna Wysocka z JLL.

Kto szuka powierzchni w parkach handlowych?

Autorzy raportu przeanalizowali zestawienia najemców w wybranych tradycyjnych parkach handlowych i centrach typu convenience. Wyniki badania obiektów handlowych o łącznej powierzchni 133 000 mkw. GLA pokazują, ze najczęstszą kategorią najemców w tradycyjnych parkach handlowych i centrach convenience są sklepy typu off-price, tzw. value retailers – zajmują 33% powierzchni GLA. Inne popularne kategorie najemców to sklepy specjalistyczne (16% GLA), operatorzy spożywczy (14%), sklepy odzieżowe i obuwnicze (13%), sklepy z elektroniką (10%) oraz z artykułami kategorii zdrowie i uroda (9%). Liczba sklepów w każdej kategorii jest zwykle ograniczona do jednego lub dwóch, ze względu na dość niewielkie rozmiary analizowanych projektów. W zależności od reprezentowanej kategorii, najemcy zajmują różnej wielkości lokale.

Atrakcyjne czynsze

Czynsze i opłaty eksploatacyjne w parkach handlowych i centrach typu convenience są nieporównywalnie niższe niż w centrach handlowych. Wynika to z cech charakterystycznych dla tego typu obiektów, tj. braku przestrzeni wspólnych, prostego układu parterowego, jednopoziomowego parkingu zewnętrznego i często peryferyjnej lokalizacji. Czynsze typu prime, dotyczące lokali o powierzchni ok. 2 000 mkw. w najlepiej prosperujących parkach handlowych, wynoszą obecnie 8 – 12 EUR/ mkw./ miesiąc, a opłaty eksploatacyjne są na poziomie 1,5 – 2 EUR/ mkw./ miesiąc. Co więcej, na korzyść parków handlowych i centrów convenience przemawiają niższe koszty aranżacji lokali, wynikające ze standardu i łatwego dostępu do sklepów.

Alternatywne formaty na celowniku inwestorów

Od początku 2021 roku właścicieli zmieniły nieruchomości handlowe o łącznej wartości ok. 420 mln EUR. Kontynuując trend z ubiegłego roku liczba transakcji pozostała na wysokim poziomie, a niski wolumen wynika bezpośrednio z rodzaju aktywów, które cieszą się obecnie największą popularnością inwestorów.

– W dalszym ciągu na celowniku inwestorów pozostają głównie parki handlowe, centra codziennych zakupów, sklepy spożywcze oraz sklepy typu DIY, o czym najlepiej świadczą sfinalizowane w tym roku transakcje. Jak na razie, stopy kapitalizacji za najlepsze parki handlowe pozostają stabilne na poziomie około 6,80%, jednak wysoki poziom zainteresowania i ograniczona dostępność dobrego produktu może spowodować kompresję w krótkim terminie – mówi Agnieszka Kołat z JLL.

Największą transakcją handlową sfinalizowaną w 2021 r. było nabycie przez EPP czterech parków handlowych za 106 mln EUR. To ostatnia transza większej umowy podpisanej w 2018 roku obejmującej 12 aktywów, w tym 8 centrów handlowych. Z kolei biorąc pod uwagę jedynie transakcje zamknięte w trzecim kwartale br., największy wolumen osiągnięto przy sprzedaży portfela sześciu hipermarketów Auchan. Portfel należący do tej pory do Pruim został sprzedany za 87 mln EUR do nieujawnionego nabywcy.

fot. archiwum