Pierwsza połowa 2026 roku przyniosła wyraźne osłabienie aktywności najemców na wrocławskim rynku biurowym. W II kwartale wolumen transakcji wyniósł blisko 19 500 m kw., a od początku roku najemcy wynajęli łącznie około 45 000 m kw. powierzchni. Jednocześnie wskaźnik pustostanów wzrósł do 22%.

Z drugiej strony, brak nowych obiektów biurowych w budowie oraz inwestycji planowanych do oddania do końca 2028 roku może w kolejnych kwartałach sprzyjać stopniowej absorpcji dostępnej powierzchni i przywracaniu równowagi rynkowej.

Wrocław pozostaje trzecim największym regionalnym rynkiem biurowym w Polsce, po Warszawie
i Krakowie. Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wynoszą obecnie około 1,35 mln m kw.,
co stanowi ponad 10% całkowitych zasobów biurowych w kraju.

Deweloperzy obserwują rynek

Aktywność deweloperska na wrocławskim rynku biurowym pozostaje bardzo ograniczona.
W pierwszej połowie roku zasoby zwiększyły się o 24 000 m kw., co zakończyło trwający przez cztery kwartały okres stagnacji podażowej. Na rynek trafiły dwa projekty: Swobodna SPOT o powierzchni 14 600 m kw. oraz The Park Wrocław II oferujący 9 500 m kw.

Aktualnie żaden projekt biurowy nie znajduje się w budowie. Brak nowej podaży planowanej do oddania w kolejnych latach może mieć istotne znaczenie dla dalszego rozwoju rynku.

„Wrocławski rynek biurowy znajduje się obecnie w fazie korekty po okresie bardzo wysokiej aktywności najemców. Wzrost wskaźnika pustostanów do 22% jest przede wszystkim efektem ograniczonego popytu oraz dostarczenia na rynek nowych powierzchni biurowych. Jednocześnie,
w obliczu braku nowej podaży w perspektywie kolejnych kwartałów, rynek powinien stopniowo absorbować istniejące zasoby powierzchni, co będzie sprzyjać stabilizacji wskaźnika pustostanów
i równoważeniu sytuacji rynkowej.” – komentuje Edyta Szmajda, starszy analityk w dziale badań rynku, Knight Frank.

Najemcy ostrożniejsi, ale rynek nadal aktywny

Po rekordowej aktywności najemców odnotowanej w IV kwartale 2025 roku, pierwsza połowa bieżącego roku przyniosła wyraźne spowolnienie. W II kwartale zawarto transakcje obejmujące blisko 19 500 m kw., czyli o 43% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Łączny wolumen najmu od początku roku wyniósł niemal 45 000 m kw.

Struktura transakcji pokazuje, że najemcy nadal w dużej mierze koncentrują się na optymalizacji zajmowanej powierzchni. W pierwszej połowie roku renegocjacje odpowiadały za 48% całkowitego wolumenu najmu, nowe umowy za 45%, a ekspansje za 7%. Jednocześnie w samym II kwartale widoczny był wzrost udziału nowych umów, które odpowiadały za ponad 58% wynajętej powierzchni.

„Z perspektywy rozmów z najemcami widać dziś dużą rozwagę w podejmowaniu decyzji dotyczących biura. Firmy dokładnie analizują swoje potrzeby i coraz częściej traktują zmianę siedziby jako okazję do lepszego dopasowania przestrzeni do modelu pracy, a nie tylko do optymalizacji kosztów. Jednocześnie obserwujemy, że dostępność wysokiej jakości powierzchni w atrakcyjnych lokalizacjach pozostaje ważnym argumentem przy wyborze biura, dlatego dobrze przygotowane i elastyczne powierzchnie mają szansę wyróżniać się na rynku również przy obecnym poziomie pustostanów” – dodaje Anna Patrzyk-Sperzyńska, dyrektorka wrocławskiego oddziału, Knight Frank.

Największą grupą najemców pozostają firmy z sektora usług dla biznesu (BSS), które w pierwszej połowie 2026 roku odpowiadały za 58% całkowitego wolumenu najmu. Drugie miejsce zajęły firmy z sektora IT z udziałem na poziomie 23%, potwierdzając znaczenie obu branż dla wrocławskiego rynku biurowego.

Pustostany rosną, ale brak nowej podaży może odwrócić trend

Na koniec II kwartału 2026 roku wskaźnik pustostanów we Wrocławiu wyniósł 22%, co oznacza wzrost o 1,3 p.p. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Na poziom dostępnej powierzchni wpłynęły zarówno osłabienie aktywności najemców, jak i dostarczenie na rynek nowych obiektów.

Perspektywa kolejnych lat jest jednak znacznie bardziej ograniczona pod względem podaży. Obecnie żaden projekt biurowy nie znajduje się w budowie, a do końca 2028 roku nie jest planowane oddanie kolejnych istotnych inwestycji. Oznacza to, że przy utrzymaniu aktywności najemców dostępna obecnie powierzchnia będzie mogła być stopniowo absorbowana, co powinno przełożyć się na spadek wskaźnika pustostanów w kolejnych kwartałach.

Czynsze pozostają stabilne

Pomimo wzrostu poziomu pustostanów czynsze wywoławcze na wrocławskim rynku biurowym pozostały stabilne. Na koniec czerwca 2026 roku zazwyczaj mieściły się w przedziale od 11 do
16 EUR/m kw. miesięcznie, przy czym w najlepszych powierzchniach w nowych inwestycjach mogły przekraczać górną granicę tego zakresu.

Stabilne pozostały również opłaty eksploatacyjne, które zazwyczaj wynosiły od 16 do 31 PLN/m kw. miesięcznie, w zależności od standardu budynku i zakresu oferowanych usług.

Wrocławski rynek biurowy pozostaje jednym z najważniejszych rynków regionalnych w Polsce. Choć pierwsza połowa 2026 roku przyniosła spadek aktywności najemców i wzrost pustostanów, bardzo ograniczona nowa podaż może w kolejnych latach stworzyć warunki do stopniowego równoważenia rynku.

fot.   materiały prasowe