W III kwartale 2026 roku liczba transakcji mieszkaniowych w Hiszpanii spadła o 5,9% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Tymczasem Polacy kupili niemal dokładnie tyle samo nieruchomości co przed rokiem – 1089 wobec 1087. Od początku 2026 roku nasi rodacy nabyli już 3358 hiszpańskich domów i mieszkań, o 5,9% więcej niż w pierwszych dziewięciu miesiącach 2025 roku.

Najnowszy raport Registradores de España pokazuje również wysoką rolę zagranicznych kupujących, szczególnie w Alicante i Maladze.

Polacy kupują stabilnie, choć rynek wyraźnie hamuje

Najnowsze dane hiszpańskiego Kolegium Rejestratorów potwierdzają zmianę dynamiki rynku mieszkaniowego. W III kwartale 2026 roku zarejestrowano 164 148 transakcji, o 2,3% mniej niż w poprzednim kwartale i o 5,9% mniej niż rok wcześniej. Był to trzeci z rzędu kwartał spadków, a liczba zakupów okazała się najniższa od dziewięciu kwartałów.

Na tym tle aktywność polskich nabywców pozostaje stosunkowo stabilna. W III kwartale kupili 1089 domów i mieszkań, czyli o 54 mniej niż w drugim kwartale, ale o dwa więcej niż w analogicznym okresie 2025 roku. Polska utrzymała ósme miejsce wśród zagranicznych nabywców nieruchomości w Hiszpanii, z udziałem wynoszącym 4,19%.

Co ciekawe, Polaków od zajmujących siódme miejsce Francuzów dzieliło zaledwie 13 transakcji. Jeszcze rok wcześniej różnica wynosiła 144 zakupy.

– Na Costa del Sol zagraniczny popyt ma ogromne znaczenie i nie jest już jedynie dodatkiem do lokalnego rynku. Wyniki pokazują, że Polacy nadal chętnie kupują nieruchomości w Hiszpanii, ale sam proces sprzedaży wygląda dziś inaczej niż rok temu. Dla nas trzeci kwartał był bardzo pracowity, choć doprowadzenie transakcji do końca zajmowało więcej czasu. Klienci są bardziej wymagający, uważniej porównują oferty i nie podejmują pochopnych decyzji. Coraz częściej zakup na Costa del Sol jest częścią długoterminowego planu: zabezpieczeniem kapitału, przygotowaniem do emerytury czy stworzeniem drugiego domu dla rodziny. A przy takich decyzjach ważniejsza od chwilowych wahań na rynku jest pewność, że wybrana nieruchomość rzeczywiście odpowiada naszym potrzebom – komentuje Tatiana Pękala, założycielka Dream Property Marbella.

Cudzoziemcy odpowiadają już za ponad 16% hiszpańskiego rynku

Spadek ogólnej liczby transakcji nie oznacza osłabienia wszystkich grup kupujących. Wręcz przeciwnie – udział cudzoziemców w hiszpańskim rynku mieszkaniowym osiągnął w III kwartale historyczne maksimum wynoszące 16,05%. Rok wcześniej było to 13,58%.

W liczbach bezwzględnych zagraniczni nabywcy dokonali ponad 26,3 tys. zakupów wobec niespełna 23,7 tys. w III kwartale 2025 roku. Oznacza to wzrost o około 11% rok do roku, pomimo spadku liczby transakcji na całym rynku.

Najwyższy udział zagranicznych nabywców odnotowano w prowincji Alicante (46,46%). Drugie miejsce zajęła Málaga (38,83%), obejmująca Marbellę i znaczną część Costa del Sol.

W III kwartale 2026 roku w prowincji Malaga zarejestrowano 8047 transakcji mieszkaniowych, o 6,8% mniej niż przed rokiem. Jednocześnie udział zakupów dokonywanych przez cudzoziemców wzrósł z 31,84% do 38,83%. Na podstawie tych danych można oszacować, że zagraniczni kupujący nabyli w prowincji około 3125 nieruchomości, czyli o blisko 14% więcej niż rok wcześniej.

Screenshot

– Mamy do czynienia z coraz wyraźniejszym rozchodzeniem się dynamiki popytu krajowego i zagranicznego, szczególnie w popularnych regionach nadmorskich. Podczas gdy Hiszpanie ograniczają zakupy, cudzoziemcy zwiększają swoją aktywność. W prowincji Málaga widać to szczególnie mocno. Zagraniczni nabywcy odpowiadają już za niemal 40% transakcji, a ich liczba rośnie mimo spadku sprzedaży na całym lokalnym rynku. Co ciekawe, zmieniają się też preferencje dotyczące lokalizacji. W trzecim kwartale wśród naszych klientów dużym zainteresowaniem cieszyły się Estepona, Mijas i okolice Campo de Gibraltar. Kupujący coraz uważniej porównują oferty i są gotowi wyjść poza najbardziej rozpoznawalne lokalizacje, jeśli w innym rejonie znajdą nieruchomość bardziej odpowiadającą ich oczekiwaniom i budżetowi – mówi Klaudia Rakoczy z Dream Property Marbella.

Sprzedaż spada, ale ceny nadal rosną

Mniejsza liczba transakcji nie przyniosła dotąd spadku cen nieruchomości w Hiszpanii. Według Registradores średnia cena metra kwadratowego osiągnęła w III kwartale rekordowe 2512 euro, o 9,1% więcej niż rok wcześniej.

Wzrost cen w ujęciu kwartalnym wyhamował jednak do 1%, podczas gdy w drugim kwartale wynosił 2,4%. Oznacza to, że ceny nadal rosną, choć kwartalne tempo wzrostu średniej ceny transakcyjnej wyhamowało.

Na Costa del Sol sytuacja wygląda nieco inaczej. W prowincji Málaga średnia cena wyniosła w III kwartale 3400 euro za metr kwadratowy, o 1,6% więcej niż kwartał wcześniej. W ujęciu ostatnich dwunastu miesięcy średnia osiągnęła 3329 euro za metr kwadratowy, co oznacza wzrost o 11,7% rok do roku.

– Spadek liczby transakcji nie musi od razu oznaczać spadku cen. Te zwykle reagują na zmiany popytu z opóźnieniem, a na Costa del Sol istotne znaczenie mają ograniczona podaż i utrzymująca się aktywność zagranicznych kupujących. Warto też pamiętać, że zakup drugiego domu rzadko jest decyzją, którą trzeba podjąć natychmiast. W ostatnich miesiącach dodatkowe pytania wywoływały zmiany hiszpańskich regulacji dotyczących wynajmu. Dlatego tak ważne jest rzetelne wyjaśnianie przepisów i oddzielanie faktycznych zmian prawnych od medialnych spekulacji – mówi Tatiana Pękala.

Najnowsze dane pokazują, że hiszpański rynek nieruchomości coraz silniej różnicuje się w zależności od regionu i pochodzenia kupujących. Podczas gdy krajowy popyt słabnie, w popularnych lokalizacjach nadmorskich rośnie aktywność cudzoziemców. Dlatego, jak podkreśla Tatiana Pękala, ogólnokrajowe statystyki nie zawsze oddają sytuację na lokalnych rynkach. Oceniając kondycję rynku nieruchomości, warto patrzeć nie tylko na liczbę transakcji i poziom cen, ale również na to, kto kupuje, gdzie i w jakim celu.

fot. materiały prasowe