Jeszcze w tym roku ma wejść w życie tzw. kodeks urbanistyczno – budowlany. Nowy akt prawny ma ujednolicić i zastąpić przepisy rozsiane w różnych ustawach. Ma być prościej i zdecydowanie szybciej. Milczącą zgodę na budowę domu uzyskamy już po 14 dniach.

Takie przynajmniej zapowiedzi płyną ze strony Ministerstwa Infrastruktury. Rewolucja w prawie budowlanym ma oprócz ujednolicenia przepisów, także przywrócić efektywne gospodarowanie przestrzenią oraz wzmocnić partycypację mieszkańców w podejmowaniu decyzji w tym zakresie. Zyskać na transparentności mają także inwestycje publiczne – zarówno w kwestii ich lokalizacji, jak i realizacji. Tak przynajmniej zapewnia Ministerstwo Infrastruktury.

Tyle deklaracje. Tzw. kodeks urbanistyczno – budowlany zastąpi szereg innych aktów prawnych – przepisy
Prawa Budowlanego, ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, część przepisów o gospodarowaniu nieruchomościami.
Projektowane zmiany obejmują szereg aspektów, my jednak skupimy się przede wszystkim na sprawach istotnych dla zwykłego Kowalskiego – przede wszystkim związanych z budową domu jednorodzinnego.

Rząd proponuje wprowadzenie 6 kategorii nieruchomości. Od przyporządkowania inwestycji do określonej kategorii będą zależeć wymogi dotyczące zgód i dokumentów. Pierwsze trzy dotyczą budów realizowanych zazwyczaj samodzielnie przez inwestora indywidualnego, czyli są istotne dla tzw. zwykłego Kowalskiego. Pierwsza dotyczy zakresu prac, które dziś nie wymagają ani pozwolenia ani zgłoszenia budowy, druga dotyczy mały obiektów, które wymagają zgłoszenia – np. garażu do 35 mkw. a trzecia odnosi się do budownictwa jednorodzinnego. Mowa o budynkach o stosunkowo niewielkich gabarytach i skomplikowaniu technicznym, ale wymagających pozwolenia na budowę. Wyższe kategorie dotyczą nieruchomości większych – inwestycji komercyjnych, obiektów infrastrukturalnych i użyteczności publicznej.

Zgoda inwestycyjna zamiast pozwolenia na budowę

Starając się o budowę domu po nowemu będziemy potrzebowali tzw. zgody inwestycyjnej. Decyzja ta zastąpi zgłoszenie budowy i pozwolenie na budowę. Zgodę wyda starosta powiatowy, prezydent miasta na prawach powiatu lub wojewoda – w ciągu maksymalnie 30 dni, a milczącą zgodę będzie można uzyskać już w 14 dni. Inwestor, chcąc postawić dom, właśnie w starostwie złoży wszystkie dokumenty. Nowa decyzja zastąpi szereg dotychczasowych, wydawanych przez różne organy: pozwolenie na budowę, zgłoszenie budowy, zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania, decyzję o warunkach zabudowy, decyzję o podziale nieruchomości.

Ma być więc zdecydowanie prościej i szybciej.

Jak jest obecnie?

Przypomnijmy, że obecnie inwestor może wybierać spośród dwóch możliwych ścieżek administracyjnych. Może więc załatwiać formalności poprzez zgłoszenie budowy lub pozwolenie na budowę. Pierwszy wariant jest szybszy, jednak nie obejmuje nieruchomości typu bliźniak czy zabudowa szeregowa. Tu już trzeba pozwolenia.

Zgłaszając budowę inwestor musi dostarczyć cztery egzemplarze projektu budowlanego, zaświadczenie projektanta z izby samorządu zawodowego oraz oświadczenie o prawie do dysponowania terenem. Dokumentów dodatkowych, potrzebnych do załatwienia sprawy jest mniej niż w ścieżce z pozwoleniem. Zgłaszając budowę nie trzeba m.in. dołączać decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej lub leśnej.
Jeśli urząd nie zareaguje w ciągu 30 dni, oznacza to, że sprawa uzyskała tzw. milczącą zgodę.

W przypadku pozwolenia na budowę odpowiedni organ ma 60 dni na jego wydanie. Mimo to wielu inwestorów nadal woli przeprowadzać formalności w ten sposób. Pozwala bardziej elastycznie reagować na późniejszym etapie, kiedy prace już trwają. Jeśli zmieni się coś w stosunku do pierwotnego projektu, wystarczy uzyskać pozwolenie zastępcze. W wariancie ze zgłoszeniem budowy trzeba będzie od początku załatwiać wszystkie formalności, z nowym projektem.

Zgoda inwestycyjna, która zastąpi pozwolenie i zgłoszenie budowy to tylko część zmian istotnych z punktu widzenia prywatnego inwestora. Rząd chce też m.in. uregulować od nowa kwestię tzw. samowoli budowlanej. Chodzi o to, by kary w tym zakresie były bardziej dostosowane do wielkości postawionych obiektów, a legalizacje mają być przeprowadzane szybciej.
Na ile uda się zrealizować zapowiedzi? Szybko się o tym przekonamy, bowiem kodeks urbanistyczno – budowlany ma wejść w życie jeszcze w roku 2017.

Marcin Moneta

Dział Analiz WGN