Komercyjne ABC – przeczytaj, zanim zainwestujesz w nieruchomości

Nieruchomości komercyjne to dobry sposób na lokowanie kapitału. Jest to rozwiązanie oferujące stały, pasywny przychód. Niemniej jednak nie jest wolne od zagrożeń. Należy wiedzieć, na co zwrócić uwagę jeszcze na etapie poszukiwań i planowania zakupu.

Jednym z ważniejszych kryteriów jest analiza bieżącej sytuacji na rynku. Trzeba zorientować się, jakie w danym momencie nieruchomości będą atrakcyjne dla najemców.
Dobrze jest również prześledzić oferty dostępne choćby w Internecie, aby mieć orientację odnośnie cen rynkowych.

Stan techniczny budynku to kolejny wazy temat. Należy zastanowić się, czy w naszym przypadku korzystniejsze będzie zainwestowanie w budynek a miarę odrestaurowany, o odświeżonym wyglądzie, czy może lepiej kupić nieruchomość wymagającą dodatkowego wkładu. Wszystko jest kwestią ceny i doświadczenia. Budynki charakteryzujące się gorszym stanem technicznym i wizualnym będą najczęściej dużo tańsze. Często maja one w sobie duży potencjał, a dzięki konieczności dokonania remontów czy napraw, będziemy mogli wykończyć je według własnego konceptu.

Niemniej rozwiązanie takie obarczone jest większym ryzykiem i wymaga od nas dużej wiedzy, choćby technicznej. Możemy posiłkować się wsparciem firm doradczych i biur projektowych, jednak są to dodatkowe wydatki.
W przypadku budynków w dobrym stanie technicznym i wizualnym inwestycja wydaje się bardziej pewna, gdyż możemy z góry ocenić, co zaoferuje nam ten budynek. Rozwiązanie to obarcza nas jednak większymi kosztami zakupu.

Kluczowa przy poszukiwaniach odpowiedniej nieruchomości jest jej lokalizacja. Nie zawsze ścisłe centrum będzie najlepszym rozwiązaniem. Czasami o wiele lepsze okazują się lokalizacje poza centrum. Musimy dokładnie przemyśleć, kto jest naszą grupą docelową. Czy chcemy, aby naszymi najemcami były np. dyskonty spożywcze, sklepy odzieżowe, firmy usługowe itp., czy może działy księgowe czy siedziby firm, które nie kontaktują się na co dzień z klientem. W zależności od tego, komu chcemy wynajmować nasz budynek, musimy przeanalizować kilka kwestii, np. czy posiada on parking, windę itp. sprawdźmy również, jakiego rodzaju działalności prowadzone są w budynkach zlokalizowanych najbliżej.

Dobrym rozwiązaniem jest zakup nieruchomości komercyjnej z najemcą. Oznacza to, że właściciel budynku, od którego chcemy go kupić, posiada z najemcą umowę długoterminową na wynajem. Wówczas przejmujemy nie tylko budynek, ale również najemcę, co stanowi dla nas gotowy, miesięczny i stały przychód. W takiej sytuacji warto jednak zweryfikować umowę z ów najemcą. Jaki ma on okres wypowiedzenia umowy najmu, ile zysku generuje dla właściciela budynku oraz – co często jest pomijaną kwestią – czy nie jest to najemca konfliktowy, który mógłby przysporzyć nam problemów.

Segment lokali komercyjnych jest szeroki. W jego skład wchodzą biura, hale, magazyny, hotele, galerie handlowe itp.
Jeżeli jednak nigdy wcześniej nie mieliśmy do czynienia z tym segmentem nieruchomości, to inwestycja w nieruchomości komercyjne z przeznaczeniem na wynajem powierzchni biurowych i niewielkich lokali handlowo-usługowych wydaje się bezpiecznym rozwiązaniem. Stosunkowo wymaga najmniejszego wkładu finansowego a także mniejszej wiedzy, niż w przypadku zarządzania całą galerią handlową czy parkiem logistycznym.

Magdalena Paluch
redaktor naczelna Komercja24.pl