Drugi kwartał przyniósł wyraźne ożywienie aktywności najemców na krakowskim rynku biurowym. Popyt koncentruje się przede wszystkim na wysokiej jakości projektach w najlepszych lokalizacjach, które utrzymują wysoki poziom komercjalizacji i niski udział niewynajętej powierzchni. Mimo że wynik całego pierwszego półrocza pozostawał poniżej poziomu odnotowanego rok wcześniej, ograniczona aktywność deweloperska stwarza korzystne warunki do dalszej absorpcji dostępnych biur.

Kraków dysponuje obecnie zasobami sięgającymi 1,87 mln mkw., pozostając największym regionalnym rynkiem biurowym w Polsce.

Ograniczona podaż wspiera stabilizację rynku

W pierwszej połowie 2026 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Krakowie zwiększyły się o około 27 000 m kw. W II kwartale roku oddano do użytku dwa budynki kompleksu Wita zrealizowane przez Echo Investment – Wita C o powierzchni 13 700 m kw. oraz Wita B oferujący 5 200 m kw.

Perspektywy kolejnych kwartałów pozostają jednak znacznie bardziej ograniczone. Obecnie w budowie znajduje się około 33 000 m kw. powierzchni biurowej, z czego niespełna 8 700 m kw. ma zostać oddane jeszcze w 2026 roku. Największym projektem pozostającym w realizacji jest Tischnera Green Park o powierzchni 24 000 m kw., którego ukończenie planowane jest na koniec 2027 roku.

„Krakowski rynek biurowy przechodzi obecnie przez etap stopniowego równoważenia. Z jednej strony obserwujemy niższy poziom popytu niż w poprzednich latach, z drugiej – bardzo ograniczona aktywność deweloperska sprawia, że nie pojawia się istotna liczba nowej powierzchni, która mogłaby dodatkowo zwiększać presję na poziom pustostanów. Przy braku nowych projektów i podaży na lata 2028–2030 rynek biurowy będzie miał czas na absorpcję dostępnej powierzchni, co będzie sprzyjać jego stabilizacji w kolejnych latach”, – komentuje Edyta Szmajda, Knight Frank.

Najemcy wracają do decyzji dotyczących biur

Po relatywnie słabszym początku roku aktywność najemców wyraźnie wzrosła w drugim kwartale. W tym okresie zawarto transakcje obejmujące około 58 400 m kw. powierzchni biurowej, czyli niemal trzykrotnie więcej niż w pierwszym kwartale. Łączny wolumen najmu w pierwszej połowie 2026 roku wyniósł około 73 000 m kw., co oznacza jednak spadek o 52% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Struktura popytu pokazuje, że firmy nadal ostrożnie zarządzają swoimi strategiami dotyczącymi biur. 50% wolumenu najmu przypadło na renegocjacje, a nowe umowy najmu i ekspansje wyniosły odpowiednio 43% i 7%.

„Choć firmy podchodzą dziś do decyzji dotyczących powierzchni biurowej bardziej selektywnie, nadal widzimy konkretne potrzeby związane zarówno z przedłużaniem umów, jak i zmianą czy powiększeniem zajmowanej powierzchni. Kluczowe znaczenie ma dopasowanie biura do aktualnego modelu pracy i potrzeb organizacji. W praktyce coraz częściej nie chodzi więc o samą redukcję kosztów, ale o znalezienie właściwego balansu pomiędzy efektywnością powierzchni, jakością środowiska pracy i lokalizacją”, – dodaje dr Aleksandra Markiewicz, Knight Frank.

Na uwagę zasługuje również zmiana struktury sektorowej popytu. W pierwszej połowie 2026 roku największy udział w wolumenie najmu miał sektor produkcyjny, odpowiadający za 31% wynajętej powierzchni. Dominujące wcześniej firmy z sektora BSS odpowiadały za 20% popytu, a sektor IT za 15%.

Centrum Krakowa pozostaje najbardziej odporne

Na koniec drugiego kwartału 2026 roku wskaźnik pustostanów w Krakowie wyniósł 19,0%, co oznacza wzrost o 0,6 p.p. kwartał do kwartału i 1,7 p.p. rok do roku. Jednocześnie rynek pozostaje wyraźnie spolaryzowany geograficznie. W centralnych lokalizacjach wskaźnik pustostanów wyniósł zaledwie 10,3%, z czego w obrębie wyłącznie Starego Miasta kształtował się on na poziomie jedynie 3,4%

Na koniec czerwca 2026 roku czynsze wywoławcze w nowoczesnych budynkach biurowych pozostawały stabilne i zazwyczaj wynosiły od 10 do 18 EUR/m kw. miesięcznie. W najbardziej prestiżowych obiektach stawki przekraczały górną granicę tego przedziału, sięgając nawet 19,5 EUR/ m kw. Stabilne pozostały również opłaty eksploatacyjne, kształtujące się na poziomie 16-29 PLN/m kw. miesięcznie.

Kraków pozostaje największym regionalnym rynkiem biurowym w Polsce, odpowiadając za 14% całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej w kraju. Obecna faza rynku wskazuje na jego stopniowe równoważenie, w którym ograniczona nowa podaż i rosnąca absorpcja dostępnych powierzchni będą odgrywać kluczową rolę.

fot. materiały prasowe