Rok 2024 był czasem przeprowadzek z mieszkań wynajmowanych do własnych. Był to efekt programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Dla osób, które nadal mieszkały w wynajmowanym mieszkaniu, był to dość dobry rok.

Co prawda niemal we wszystkich analizowanych miastach stawki najmu wzrosły, ale wzrosty były niewielkie i znacznie niższe niż wzrost wynagrodzeń. Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io wynika, że przeciętna zmiana kosztu najmu w 2024 r. w 17 badanych miastach wyniosła zaledwie 4% r/r.

Rok nie był jednak jednolity. W IV kwartale, w segmencie małych i średnich mieszkań odnotowaliśmy zdecydowaną przewagę spadków. Warto też dodać, że w badanych miastach raty kredytowe są obecnie aż o 42% wyższe niż koszt najmu. Różnica jest tak ogromna, że nawet po obniżkach stóp procentowych o 2 pp. najem wciąż będzie tańszy niż rata w 16 z 17 badanych miast. Jeśli chodzi o przyszłość, to w tym roku kluczowe znaczenie będą miały ewentualne obniżki stóp procentowych, możliwe zakończenie wojny w Ukrainie, a także planowane nowe przepisy regulujące rynek najmu krótkoterminowego.

Największym zaskoczeniem 2024 roku było to, że pomimo dużej liczby przeprowadzek z mieszkań wynajmowanych do własnych (efekt „Bezpiecznego kredytu 2%”), koszty najmu nie spadły. Przeciętny roczny wzrost w grudniu 2024 r. wyniósł 4% r/r. Był to wynik nieco niższy od inflacji (4,8%) i znacznie niższy od wzrostu wynagrodzeń. Przeciętne wynagrodzenie w 2024 r. wzrosło bowiem o 9,8%, a pensja minimalna aż o 19%. W ujęciu realnym oznaczało to spadek kosztów najmu.

Liczba nowych ogłoszeń spadła o 30%

Uniknięcie nominalnego spadku kosztów najmu było możliwe dzięki znacznemu zmniejszeniu liczby ofert. Spadła nie tylko podaż, ale także popyt. W IV kwartale 2024 r. w badanych miastach dodano 60,8 tys. nowych, unikalnych (po usunięciu duplikatów) ogłoszeń – aż o 30% mniej niż w analogicznym okresie 2023 r. Mało prawdopodobne jest, by ten spadek wynikał z faktu, że właściciele mieszkań mieli już lokatorów i nie musieli szukać nowych. Znacznie bardziej prawdopodobnym powodem było wycofanie części mieszkań z rynku najmu długoterminowego.

Część tych mieszkań trafiła na rynek sprzedaży. Powodem takich decyzji była wysoka niepewność dotycząca dalszych wzrostów cen mieszkań, co znacząco obniżało całkowitą rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem. W ostatnich latach wielu inwestorów zyskiwało więcej na wzroście wartości mieszkań niż na przychodach z najmu.

Rentowność inwestycji w mieszkania nieznacznie spadła

Jeśli chodzi o nowe inwestycje w mieszkania na wynajem, średnia rentowność netto (po uwzględnieniu podatku i wszystkich kosztów) nieznacznie spadła w porównaniu z poziomem sprzed roku. W IV kwartale 2024 r. wynosiła 5% netto dla małych mieszkań, 4,5% dla lokali średniej wielkości oraz 4,1% dla dużych mieszkań. To odpowiedniki oprocentowania lokat bankowych wynoszącego odpowiednio 6,2%, 5,6% i 5,1%. Dla porównania, w IV kwartale 2023 r. wartości te wynosiły odpowiednio 5,3%, 4,8% i 4,3% (lokaty na 6,5%, 5,9% i 5,3%).

Wyliczenia zakładają zakup mieszkania bez kredytu oraz wynajem przez pełne 12 miesięcy w roku. Uwzględniono wszystkie koszty związane z zakupem, utrzymaniem i odświeżaniem mieszkania oraz podatek. Wliczono również ubezpieczenie nieruchomości, które jest szczególnie istotne przy wynajmie. Nie uwzględniono natomiast potencjalnych zysków wynikających ze wzrostu wartości nieruchomości.

W IV kw. 2024 r. duża przewaga spadków kosztów najmu małych i średnich mieszkań

Zmiany stawek najmu w poszczególnych miastach najlepiej analizować kwartalnie, co pozwala zrozumieć sytuację w różnych segmentach rynku. W IV kwartale 2024 r. w porównaniu z IV kwartałem 2023 r. przeciętne zmiany kosztów najmu w segmencie małych i średnich mieszkań były zbliżone i wyniosły odpowiednio 3,4% i 3,8%. Jednak w samym IV kwartale dominowały spadki – ceny małych mieszkań spadły w 13 z 17 miast, a średnich w 12 z 17 badanych lokalizacji.

Jedynie w segmencie dużych mieszkań dominowały wzrosty. W ujęciu rocznym wyniosły 6,4%, a kwartał do kwartału 1,9%. Największe wzrosty odnotowano w Bydgoszczy (16% r/r), Toruniu (13% r/r) i Katowicach (10% r/r). W porównaniu rocznym miast ze spadkiem kosztów najmu było niewiele i miały ograniczony charakter. Największy wyniósł zaledwie 1,2% r/r i dotyczył małych mieszkań w Częstochowie.

Perspektywy na 2025 r.

W 2025 r. kluczowymi wydarzeniami dla rynku najmu może być zakończenie wojny za naszą wschodnią granicą, potencjalne obniżki stóp procentowych oraz zmiany przepisów. W przypadku zakończenia konfliktu wielu Ukraińców mogłoby wrócić do ojczyzny, co spowodowałoby tąpnięcie popytu i spadek kosztów najmu. Z kolei obniżki stóp procentowych z jednej strony poprawiłyby postrzeganie rentowność wynajmu poprzez spadek oprocentowania lokat i obligacji. Z drugiej jednak strony ułatwiłyby dostęp do kredytów hipotecznych, co mogłoby napędzić kolejne przeprowadzki z mieszkań wynajmowanych do własnych.

Ceny mieszkań wzrosły jednak na tyle, że nawet po znaczących obniżkach stóp procentowych koszt najmu często wciąż będzie znacznie niższy niż rata kredytu na takie samo mieszkanie. Na przykład w Krakowie rata kredytu bez wkładu własnego jest obecnie aż o 67% wyższa niż koszt najmu. Po obniżce stóp o 2 pp. różnica ta wynosiłaby 35%. Średnia dla 17 badanych miast obecnie wynosi 42%, a po obniżkach wciąż byłoby to 15%.

Nowe przepisy o wynajmie krótkoterminowym mogą namieszać na rynku

Na horyzoncie pojawiło się również widmo tzw. „czarnego łabędzia”, który może namieszać na rynku nieruchomości. Chodzi o zapowiedź MSiT dotyczącą regulacji najmu krótkoterminowego. Oczywiście nie znamy jeszcze finalnego kształtu nowych przepisów. Nie wiadomo, czy faktycznie wejdą w życie. Zapowiedzi mówią m.in. o konieczności uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na wynajem krótkoterminowy oraz o możliwości wprowadzania lokalnych zakazów takiej działalności.

Choć regulacje mają dotyczyć najmu krótkoterminowego, to mogą istotnie wpłynąć zarówno na rynek najmu długoterminowego, jak również na rynek sprzedaży mieszkań. Właściciel mieszkania, którego dotknie taki zakaz będzie zmuszony takie mieszkanie sprzedać, albo wynająć długoterminowo. Po wejściu przepisów w życie może więc dojść do nagłego wzrostu podaży mieszkań na rynku najmu długoterminowego i znacznego spadku kosztów najmu. Popyt jest tu jednak ograniczony. Duża część z tych mieszkań ostatecznie trafi więc prawdopodobnie do sprzedaży. Trudno jednak oszacować skalę tego zjawiska, ponieważ nie wiadomo jak wielu właścicieli takich mieszkań nie uzyska zgody na dalszy wynajem krótkoterminowy. Wydaje się jednak, że wspólnoty, w których przeważają osoby, które kupiły mieszkanie na swoje potrzeby mieszkaniowe, często nie będą wyrażały takiej zgody.

Mimo że w ujęciu miesięcznym najem jest tańszy, w dłuższej perspektywie bardziej opłaca się posiadanie własnego mieszkania. Pieniądze wydane na najem przepadają, podczas gdy te zainwestowane w kredyt mogą zostać częściowo odzyskane w momencie sprzedaży nieruchomości. Ponadto raty kredytowe są płacone przez określony czas, podczas gdy opłaty za wynajem są bezterminowe.

fot. materiały prasowe