Nieruchomości inwestycyjne. Sezonowy powiew optymizmu na rynku mieszkaniowym

Co 20 osoba deklaruje w bieżącym roku chęć zakupu mieszkania lub budowy domu – sugerują najnowsze dane GUS. W styczniu wyraźnie częściej szukaliśmy też mieszkań – przynajmniej w internecie.
Ożywienie na początku roku jest rzeczą normalną, choć w bieżącym roku mamy też uzasadnione nadzieje na podwyżki wynagrodzeń i tańsze kredyty.
Trochę ponad 5% – taka część rodaków szykuje się na zakup lub budowę nieruchomości w perspektywie najbliższych 12 miesięcy – sugerują styczniowe dane zebrane przez GUS. To jedna osoba na 20 przebadanych. Urząd cyklicznie pyta Polaków o to czy w perspektywie najbliższych 12 miesięcy planują zakup lub budowę nieruchomości (domu lub mieszkania). W styczniu na tak zadane pytanie ponad 1,5% respondentów odpowiedziało „zdecydowanie tak”, a kolejnych prawie 3,5% wskazało, że jest to „możliwe”.
Wysoki wynik na tle ostatnich lat
Jest to bardzo przyzwoity wynik – porównywalny do tego z początku 2024 roku, kiedy na zakupy ruszyli Polacy właściwie z dwóch powodów. Jednym było to, że skończył się „Bezpieczny Kredyt 2%”, a więc na rynek wróciły osoby, które pierwsze mieszkanie już miały, a nie chciały się ścigać z nabywcami stymulowanymi najhojniejszym programem mieszkaniowym w historii. Drugim czynnikiem motywującym do zakupów na początku 2024 roku mogły być nadzieje na kontynuowanie zapoczątkowanych przed wyborami parlamentarnymi cięć stóp procentowych. Wtedy skutkowało to przyzwoitymi wynikami sprzedaży mieszkań – lekko licząc o 10-20% wyższymi niż pod koniec 2024 roku.
Warto zwrócić ponadto uwagę na fakt, że w badaniu organizowanym przez GUS na przestrzeni ostatnich 4 lat mieliśmy tylko dwie takie sytuacje, w których co najmniej 5% respondentów deklarowało chęć zakupu mieszkania lub budowę domu.
Oczywiście to, że co 20 rodak przygotowuje się do zakupu nieruchomości nie znaczy, że zaraz ponad 1,8 miliona z nas zamieszka pod nowym adresem. Dane publikowane przez GUS są jedynie badaniem ocen i planów deklarowanych przez Polaków. Możemy jednak traktować te wyniki jako wskaźnik wyprzedzający. Jego wiarygodność jest o tyle ograniczona, że przecież to czy ktoś faktycznie kupi mieszkanie lub zacznie w przyszłości budować dom zależy nie tylko od wybiegających na rok do przodu marzeń i planów. Ważne są też np. zasobność portfela, pewność zatrudnienia, ceny mieszkań czy dostępność kredytów. Jeśli te dopiszą, to mamy poważne szanse na to, że styczniowe deklaracje zrealizują się w postaci faktycznie kupowanych mieszkań.
Duży popyt potencjalny
Dane GUS na temat planowanych zakupów nieruchomości to deklaracje, które świadczą o skali niezaspokojonego popytu mieszkaniowego i mogą potwierdzać, że przez ostatnie trzy lata (2022-24) spora część społeczeństwa odkładała marzenia o zamianie lub zakupie mieszkania. Szczególnie dotyczy to osób, które nie załapały się na „Bezpieczny Kredyt 2%”, bo mają lub miały kiedyś własne mieszkanie. Do tego można dodać tych, którzy w 2024 roku czekali na nowy program mieszkaniowy, nad którym prace finalnie zarzucono.
Z danych wyszukiwarki internetowej Google wynika, że styczeń przyniósł też wzrost zainteresowania mieszkaniami w największych miastach. Pod koniec stycznia obserwujemy już wzrost ruchu o ponad 1/3 wobec grudniowego „dołka”. Częściowo jest to oczywiście zasługa sezonowego ożywienia, które przychodzi co roku po okresie świąteczno-noworocznym. Ponadto znowu – fakt, że czegoś szukamy w Internecie oczywiście nie znaczy, że w biurach sprzedaży deweloperów zaroiło się od klientów. Niemniej w ramach dowodu anegdotycznego nie wypada nie wspomnieć, że z tego kierunku też zaczynają dobiegać głosy o ożywieniu popytu w ostatnich tygodniach.
Płace mają rosnąć, a kredyty tanieć
Jeśli nie stanie się nic nieprzewidywalnego, to dostępne dziś prognozy są dla kupujących optymistyczne. W 2025 roku przynajmniej część Polaków po co najmniej trzech chudych latach może odzyskać możliwość realizacji swoich planów mieszkaniowych. Taki może być efekt rosnących wynagrodzeń i spadającego oprocentowania kredytów.
Ostatnia (listopadowa) projekcja inflacji i PKB przygotowana przez analityków NBP zakłada, że w 2025 roku wynagrodzenia wzrosną o ponad 9%, a rok później o prawie 7%. Podobne przewidywania zapisują w swoich prognozach analitycy Pekao S.A. Spodziewają się oni w 2025 roku 8,5-proc wzrostu wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw przy prawie 1-porc. wzroście zatrudnienia, co sprowadziłoby stopę bezrobocia do symbolicznych 4,7%.
Dobra sytuacja na rynku pracy to jednak nie wszystkie pozytywne zmiany, które czekać nas mogą w 2025 roku. Hamująca inflacja i niższa dynamika wzrostu gospodarczego to przesłanki dające nadzieję na cięcia stóp procentowych, a więc też tańsze i łatwiej dostępne kredyty.
Szanse na łagodzenie polityki monetarnej najwięksi optymiści widzą wciąż w marcu. Analitycy PKO BP jako moment startu luzowania polityki pieniężnej widzą maj 2025 roku (wg publikacji z 21 stycznia 2025 roku). Za to ich koledzy z Pekao S.A. wskazują, że czas na cięcia stóp przyjdzie dopiero w drugiej połowie roku (ze szczególnym wskazaniem na lipiec).
Efektem ma być pod koniec bieżącego roku podstawowa stopa procentowa na poziomie 4,75%. To o 100 punktów bazowych mniej niż dziś. W 2026 roku natomiast stopa referencyjna ma z obecnych 5,75% dojść do poziomu 3,5-4%. Oczekiwania bankowych ekonomistów są więc trochę bardziej optymistyczne niż to jaką przyszłość malują nam kontrakty terminowe na stopę procentową (FRA).
Popyt na kredyty w górę o 20-25%
O tym jak ważne są przytoczone wcześniej liczby najlepiej świadczy fakt, że już samo obniżenie stóp procentowych o 100 punktów bazowych powinno skutkować wzrostem popytu na kredyty mieszkaniowe o około 15%. Aż o tyle liczniejsze stać się powinno bowiem grono osób, które będą miały odpowiednią zdolność kredytową, aby myśleć o zakupie mieszkania – wynika z szacunków HREIT opartych o dane GUS na temat rozkładu dochodów Polaków. Dla uproszczenia zakładamy przy tym, że inne czynniki pozostają stałe. Jeśli jednak dodamy do tego spodziewany wzrost wynagrodzeń (za NBP), to okaże się, że w pod koniec 2025 roku skala zgłaszanego popytu na kredyty mieszkaniowe może być o około 20-25% wyższa niż dziś.
Na tym tle prognoza sformułowana przez BIK wydaje się bardzo zachowawcza. Sugeruje ona bowiem, że łączna wartość udzielonych w 2025 roku kredytów mieszkaniowych przekroczy 88 mld złotych. To niewiele więcej niż w 2024 roku (ponad 87 mld zł). BIK zakłada przy tym 8-proc. wzrost wynagrodzeń, spadek stóp procentowych dopiero w trzecim kwartale br. i brak rządowego programu mieszkaniowego. Nawet realizacja takiego scenariusza oznacza kosmetyczny wzrost akcji kredytowej w 2025 roku w porównaniu z rokiem ubiegłym. Zaskoczenia „in plus”, które sugeruje obecnie konsensus prognoz rynkowych, mogą więc przynieść większe ożywienie akcji kredytowej – o ile oczywiście nie czeka nas w 2025 roku jakaś negatywna niespodzianka.
Bartosz Turek
główny analityk HREIT
fot. materiały prasowe