Maj i czerwiec to moment, w którym rynek najmu zaczyna przygotowywać się do jednego z najgorętszych okresów w roku – sezonu studenckiego. Już teraz rośnie liczba zapytań o mieszkania w największych miastach akademickich, a właściciele analizują strategie cenowe na jesień. Tegoroczny sezon może jednak wyglądać inaczej niż w poprzednich latach.

W Polsce studiuje obecnie ok. 1,25 mln osób, a publiczne akademiki są w stanie pomieścić zaledwie ok. 9 proc. studentów – to ok. 115 tys. miejsc w całym kraju. Według analiz rynku w Polsce brakuje nawet 400 tys. miejsc noclegowych dla studentów. W samej Warszawie deficyt szacowany jest na ok. 60 tys. miejsc. Jednocześnie liczba ofert mieszkań na wynajem rośnie, ale nie oznacza to wcale łatwiejszego rynku – ani dla studentów, ani dla właścicieli mieszkań.

– Rynek najmu studenckiego mocno zmienił się w ostatnich latach. Właściciele mieszkań obawiają się dziś pustostanów i problemów z najemcami, a studenci dużo dokładniej porównują oferty i koszty najmu – mówi Paulina Benda, prezes zarządu SuperApart.

Pokój za 1400 zł, kawalerka nawet za 4800 zł

Największym problemem studentów pozostają koszty najmu. Według danych rynku nieruchomości z I kwartału 2026 r. średni koszt pokoju w Warszawie wynosi już ok. 1394 zł miesięcznie.

Kawalerki kosztują średnio od ok. 3200 do nawet 4800 zł (razem z wszystkimi opłatami) – w zależności od standardu i lokalizacji. Średni koszt mieszkania dwupokojowego wynosi ok. 3620 zł, a trzypokojowego ponad 5400 zł. Lukę na rynku wypełniają coraz częściej mikrokawalerki. W tym segmancie mamy mikro mieszkania z osobną księgą wieczystą, które wciąż znajdujemy w starych kamienicach. Powstające budynki komercyjne z małymi lokalami na wynajem, oraz pokoje, z osobnymi łazienkami i aneksami kuchennymi pełniące generalnie funkcje małych mieszkań. Taki lokal z kosztami można wynająć już za 2200 – 2500 zł i jest to ciekawa alternatywa dla młodego człowieka na pierwsze samodzielne mieszkanie.

W innych największych miastach akademickich sytuacja wygląda podobnie:
– Kraków i Wrocław – ok. 3000 zł mediany najmu mieszkania,
– Gdańsk – ok. 3000 zł,
– Poznań – ok. 2600 zł,
– Łódź – ok. 2100 zł.

Dla wielu studentów i ich rodzin oznacza to konieczność współdzielenia mieszkań i szukania lokali poza ścisłymi centrami miast.

– Jeszcze kilka lat temu student brał praktycznie każde mieszkanie. Dziś rynek jest dużo bardziej konkurencyjny – liczy się standard, dobra komunikacja, szybki internet, możliwość pracy lub nauki zdalnej, a także dobry kontakt z właścicielem lub zarządcą. Jednocześnie właściciele dużo ostrożniej podchodzą do wyboru najemców – podkreśla Paulina Benda.

Mieszkań jest więcej, ale dobre oferty szybko znikają

Choć rynek najmu nadal pozostaje bardzo aktywny, sytuacja różni się od tej sprzed kilku lat. Według danych 300Gospodarki i Otodom Analytics liczba ofert najmu w największych miastach rośnie, a tempo wzrostu czynszów wyraźnie wyhamowało. W samej Warszawie liczba aktywnych ofert najmu w lutym 2026 r. wynosiła ok. 6700 mieszkań.

Po pandemii liczba ofert apartamentów w Warszawie wzrosła nawet o ponad 120 proc., podczas gdy popyt zwiększył się jedynie o ok. 20 proc., co znacząco zwiększyło konkurencję między właścicielami mieszkań.

Nie oznacza to jednak, że studenci mają dziś łatwiejszy wybór. Największym zainteresowaniem nadal cieszą się dobrze skomunikowane mieszkania w rozsądnej cenie, a takie oferty znikają z rynku bardzo szybko.

Czego boją się studenci, a czego właściciele?

Największe obawy studentów i ich rodziców dotyczą dziś:
– ukrytych kosztów i dodatkowych opłat,
– nieuczciwych zapisów w umowach,
– problemów z odzyskaniem kaucji,
– złego standardu mieszkań względem zdjęć,
– fałszywych ogłoszeń i prób wyłudzeń.

Z kolei właściciele mieszkań coraz częściej obawiają się:
– problemów z płatnościami,
– zniszczeń mieszkań,
– konfliktów między współlokatorami,
– pustostanów po sezonie,
– konieczności ciągłego zarządzania najmem.

Dlatego coraz więcej właścicieli oddaje mieszkania w profesjonalne zarządzanie lub korzysta z modeli hybrydowych, łączących różne formy najmu w zależności od sezonu i sytuacji rynkowej.

Coraz więcej właścicieli mieszkań zaczyna traktować najem studencki nie jako „łatwy sezonowy zarobek”, ale usługę wymagającą stałego zarządzania i reagowania na potrzeby najemców.

– Jeszcze kilka lat temu właściciel martwił się głównie o to, czy znajdzie najemcę. Dziś musi myśleć także o standardzie mieszkania, jakości obsługi i konkurencji na rynku. Z kolei studenci oczekują już nie tylko niskiej ceny, ale też przewidywalnych kosztów i bezpieczeństwa najmu – podsumowuje Paulina Benda.

Źródła danych: GUS, Cushman & Wakefield, CBRE, Nauka w Polsce, HomeRenty 2026, Otodom Analytics 2026, Business Insider Polska 2026, dane SuperApart.

fot. materiały prasowe