Na sytuację na rynku pierwotnym w III kwartale największy wpływ po stronie podaży wywarły działania związane z wdrażaniem ustawy o jawności cen, natomiast po stronie popytu – spadające stopy procentowe z jednej, a wakacje i pewne oczekiwanie na pojawienie się wszystkich cen w internecie z drugiej strony.

Rynku nie oszczędziła też geopolityka – atak dronowy we wrześniu 2025 roku mógł zachwiać nastrojami pewnej grupy potencjalnych nabywców.

Wstępne wyniki monitoringu JLL wskazują na kilkuprocentowy kwartalny wzrost łącznie na sześciu rynkach, co, biorąc pod uwagę sytuację w otoczeniu rynku, jest wynikiem zbliżonym do oczekiwań. Deweloperzy w okresie lipiec-wrzesień sprzedali łącznie ponad 10,8 tys. mieszkań.

Po stronie podaży dane JLL wskazują na wyraźne zmniejszenie w porównaniu z poprzednimi kwartałami liczby lokali wprowadzonych do oferty i w dodatku była ona mniejsza wyraźnie od sprzedaży. Na sześciu rynkach pojawiło się ok. 9,4 tys. nowych mieszkań. W efekcie przewagi sprzedaży nad podażą, oferta na czterech z sześciu rynków nieco zmalała, a w Krakowie i Warszawie pozostała na podobnym poziomie jak trzy miesiące wcześniej. Poprawiła się zatem relacja wielkości oferty do sprzedaży. Jeśli taka sytuacja powtórzy się w kolejnym kwartale, będzie można z pełnym przekonaniem mówić o zmianie trendu w relacji popytu i podaży.

W zakresie nowej regulacji dotyczącej jawności cen w największych metropoliach zdecydowana większość firm ujawniła po 11 września całość swojej oferty z cenami. Nadal jednak widać inwestycje, w których deweloperzy wprowadzają mieszkania do sprzedaży w pulach, tak, jak to robili poprzednio. Jest też, choć niewielka, liczba firm, które nie zdążyły z wprowadzeniem informacji o wszystkich cenach.

Wstępne wyniki potwierdzają także, że ceny oferty na koniec kwartału nie zmieniły się znacząco w porównaniu z końcem poprzedniego kwartału. W większości miast odnotowaliśmy niewielkie spadki cen oferty (poza Poznaniem). Było to m.in. związane z niższymi cenami mieszkań wprowadzonych w minionym kwartale do sprzedaży. Warto zauważyć, że rośnie w nowej ofercie udział lokali tańszych, położonych dalej od centrów miast i przygotowanych z myślą o rosnącej liczbie nabywców korzystających z kredytów. Obowiązująca już ustawa o jawności cen nie spowodowała wyraźnych zmian, w przypadku większości firm różnice w cenach dostępnych nadal mieszkań w porównaniu do poprzedniego kwartału były niewielkie. Widać jednak także takie działania, i to niekiedy w bardzo dużych spółkach, gdzie ceny w stosunku do cenników sprzed trzech miesięcy zostały obniżone o 10-20%.

Warto jednak podkreślić, że w tym kwartale trzeba podchodzić do statystyk dość ostrożnie. Powodów jest kilka:

• Wyhamowanie liczb nowowprowadzonych na rynek mieszkań może być reakcją na brak wzrostu sprzedaży w II kw. ale i na zawirowania spowodowane 11 września,
• Odczyty wielkości oferty mogą (a pojedyncze przykłady pokazują, że są) być zaniżone poprzez pulę lokali niesprzedanych, ale wycofanych ze sprzedaży ze względu na chęć ściągnięcia nabywców malejącą ofertą – albo jej wyjątkowym charakterem (projekty luksusowe), a w pewnych, choć raczej nielicznych przypadkach, zahamowaniem sprzedaży w związku z problemami ze spełnieniem wymogów ustawy,
• Sprzedaż może być wskutek tego nieco zawyżona w statystykach o pewną liczbę wycofanych ze sprzedaży a w rzeczywistości niesprzedanych mieszkań,
• Średnie ceny oferty mogą być zaniżone i z powodu braku najdroższych lokali, i z powodu zejścia cen do poziomu dotychczasowych promocji,
• Ale mogą mieć na to także wpływ nieco niższe ceny nowej oferty – wynikające z większego udziału w nowych wprowadzeniach lokali z tańszych segmentów rynku.

Aleksandra Gawrońska
ekspert JLL

fot. materiały prasowe