Nieruchomości inwestycyjne. Zauważalny spadek obrotów na rynku mieszkaniowym, załamanie popytu na kredyty hipoteczne i poważne spowolnienie w branży budowlanej nadal nie przekładają się na spadki cen ofertowych – wynika z danych Otodom. We wszystkich miastach branych pod uwagę przez analityków serwisu ceny nominalne w styczniu br. wzrosły, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Nowe mieszkania najszybciej drożały w Katowicach, Lublinie i Szczecinie. Używane – w Gorzowie Wielkopolskim.

Ceny nadal w górę

Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w 2022 r. w siedmiu największych miastach w Polsce wyniosła 40,9 tys. mieszkań, czyli aż o 38% mniej niż przed rokiem. Sprzedaż mieszkań była też o 22% mniejsza niż nowe wprowadzenia. Wyraźnie maleje też liczba wprowadzanych do sprzedaży lokali. Mocny spadek podaży nowych mieszkań i lekka zmiana jej struktury na rzecz budynków w lepszych lokalizacjach bliżej centrów miast, gdzie cena za metr kwadratowy jest wyższa, ale i większa liczba klientów gotówkowych, to powody dla których ceny nadal idą w górę.

Katowice, Lublin, Szczecin z największą dynamiką wzrostu cen

W styczniu br. największą dynamikę cen ofertowych w serwisie Otodom widać było w Katowicach, gdzie stawki na rynku pierwotnym wzrosły rok do roku aż o 14,5% do 10,6 tys. zł. Analitycy Otodom zastrzegają jednak, że tak znacząca zmiana to efekt wprowadzenia do sprzedaży dużej i relatywnie drogiej inwestycji przy dość ograniczonej puli mieszkań dostępnych do zakupu.

Niewiele wolniej ceny ofertowe rosły w Lublinie i Szczecinie, Kielcach i Białymstoku, gdzie z uwagi na relatywnie ograniczoną ofertę mieszkaniową, przy okazji również nowych wprowadzeń miasta te mogą być bardziej podatne na wahania cen. W największych aglomeracjach dynamika wyhamowała, choć w Warszawie i Wrocławiu kilkunastoprocentowe wzrosty cen w ofertach mogą sugerować, że to klienci zapłacą za rosnące koszty budowy.

– Wśród największych aglomeracji jedynie Kraków i Gdańsk wyraźnie odstają pod względem dynamiki. Wzrosty na poziomie niecałych 5% można uznać za umiarkowane, zwłaszcza biorąc pod uwagę potencjał turystyczny tych lokalizacji. Zaskakiwać może natomiast symboliczny – pomimo intensywnej migracji osób z Ukrainy – wzrost cen nowych mieszkań w Rzeszowie. Średnie ceny na rynku pierwotnym pozostają tu nadal względnie niskie (7,9 tys. zł/mkw) – komentuje Karolina Klimaszewska, analityczka Otodom.

Mieszkanie z drugiej ręki drogie, choć nadal tańsze

Od dynamiki nowych mieszkań wyraźnie odstaje rynek wtórny. Owszem, mieszkania z drugiej ręki drożały szybciej niż inflacja w Gorzowie Wielkopolskim, gdzie ceny wzrosły średnio aż o 19% do 6,4 tys. zł/mkw, a w Opolu o 13% do 7,5 tys. zł/mkw. Ale nadal są o kilkaset złotych za metr kwadratowy tańsze od mieszkań deweloperskich. Droższe mieszkania z drugiej ręki są tylko w Gdańsku, Krakowie, Rzeszowie i w Warszawie.

Źródło: Otodom Analytics

Dwucyfrowe wzrosty cen na rynku wtórnym to już jednak rzadkość. Na szesnastu z osiemnastu analizowanych rynków dynamika cen jest wyraźnie niższa. W Lublinie, Toruniu czy Olsztynie to ledwie nieco ponad 3% rok do roku. To może wskazywać, że rynek wtórny jest bardziej wrażliwy na wzrosty kosztów kredytowania zakupu nieruchomości – zauważa Karolina Klimaszewska.

Na trwające niemałe wzrosty cen ofertowych na rynku mieszkaniowym warto jednak nałożyć czynnik inflacyjny. GUS nie wlicza cen mieszkań do koszyka inflacyjnego, ale w warunkach wzrostu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych kilku, a nawet kilkunastoprocentowe wzrosty cen lokali mieszkalnych oznaczają, że ujęciu realnym ich rynkowa wartość nie rośnie, a maleje. A analizy rynkowe wskazują, że średni czas oczekiwania na kupca na mieszkanie się wydłuża.

fot.   materiały prasowe