Nieruchomości inwestycyjne. Po oddaniu do użytku ok. 4,4 miliona mkw. powierzchni magazynowej, co jest najwyższym rocznym wynikiem w historii polskiego rynku, całkowita podaż magazynów na koniec minionego roku osiągnęła poziom 28 milionów mkw. Z kolei popyt – na poziomie 6,8 miliona mkw. – był drugim najlepszym wynikiem. Lepszy rezultat (o 700 tysięcy mkw.) zanotowano jedynie w 2021 roku.

Najwięcej nowej powierzchni dostarczono w województwach: dolnośląskim, łódzkim oraz śląskim – odpowiednio 809 tys. mkw., 626 tys. mkw. i 541 tys. mkw. W dwóch ostatnich odnotowano także najwyższą aktywność najemców – odpowiednio 896 tys. mkw. i 1,2 mln mkw. Więcej wynajęto tylko w woj. mazowieckim – 1,4 mln mkw.

– Ponad połowa całkowitego popytu w 2022 r. została wygenerowana przez operatorów logistycznych – dokładnie 56%. Na początku pandemii COVID-19 znacznie wzrosło zainteresowanie powierzchnią logistyczną firm związanych z sektorem e-commerce. Obecnie firmy te wciąż generują względnie wysoki popyt na rynku (7% w 2022), jednak w mniejszym stopniu niż rok temu. Aktywni zostają także najemcy z branży produkcyjnej (15%) – mówi Antoni Szwech, analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

Czynsze w górę

– Jak widać, popyt na powierzchnie magazynowe wciąż pozostaje solidny, choć rok 2022 przyniósł znaczący wzrost czynszów, które od wielu lat praktycznie się nie zmieniały. Przyczyną takich skoków były, między innymi: wzrost cen paliw i materiałów budowlanych, wzrost kosztów finansowania projektów oraz pogorszenie nastrojów funduszy inwestycyjnych – tłumaczy Jan Barbasiewicz, z Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers, i dodaje: – Falę wzrostów czynszów odnotowano również w innych krajach europejskich. Na ich tle Polska wciąż pozostaje bardzo atrakcyjną lokalizacją dla logistyki i magazynów w Europie, a wpływ na to, prócz stosunkowo niskich kosztów czynszów, mają także bliskość rynków zbytu, co ma znaczenie w kontekście nearshoringu, dostęp do wykwalifikowanych pracowników oraz rozwijająca się infrastruktura transportowa.

Najwyższe czynsze w 2022 r. odnotowano w Warszawie. Stawki bazowe zaczynały się od 4,40 EUR/mkw./miesiąc, a najwyższe przekraczały poziom 6,75 EUR/mkw./miesiąc. Stawki efektywne oscylowały w przedziale 3,80-5,50 EUR/mkw./miesiąc. Na pozostałych rynkach regionalnych stawki bazowe wahały się w przedziale 3,20-5,50 EUR/mkw./miesiąc, a efektywne 2,70-4,80 EUR/mkw./miesiąc.

Więcej wolnej powierzchni

Rekordowa podaż spowodowała wzrost pustostanów o 0,2 p. proc. (rok do roku) do poziomu 4%. Najwięcej niewynajętych powierzchni znajduje się w województwach: lubelskim (9,5%), dolnośląskim (6,9%) oraz zachodniopomorskim (6,6%), najmniej w pomorskim (0,8%), małopolskim (1,2%) i mazowieckim (2,6%). Wakatów nie ma natomiast w świętokrzyskim i podlaskim.

– W I kwartale ubiegłego roku zarejestrowano najniższy w historii współczynnik powierzchni niewynajętej wynoszący 3,1%. Wzrost do poziomu 4% nie zwiastuje pogorszenia na rynku, a wręcz przeciwnie. Wyższa o kilka punktów procentowych stopa pustostanów pozwoliłaby zachować równowagę rynkową oraz umożliwiłaby najemcom szybsze zaspokajanie popytu – zauważa Maciej Chmielewski  z  Colliers .

Niewykluczone, że w 2023 r. wolnej powierzchni będzie jeszcze więcej. W budowie pozostaje obecnie 3,4 mln mkw., z czego około 46% stanowi powierzchnia niewynajęta. Szacuje się, że już na przełomie II i III kwartału całkowite zasoby rynku przemysłowo-logistycznego przekroczą 30 mln mkw.

– W roku 2022 roku wolumen powierzchni w budowie utrzymywał się wciąż na relatywnie wysokim poziomie. Z drugiej strony od początku ubiegłego roku widoczny był cokwartalny spadek liczby nowo rozpoczętych inwestycji, spowodowany głównie wzrostem cen materiałów budowlanych, pogorszeniem się nastrojów funduszy inwestycyjnych oraz wzrostem kosztów finansowania kredytów. W roku 2023 spodziewamy się stabilizacji w rozwoju rynku. Pierwszymi jej oznakami jest między innymi zmiana ceny stali, która według danych Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa od początku marca 2022 roku gwałtownie wzrosła, osiągając swoje maksimum na przełomie I i II kwartału 2022 roku, a obecnie znajduje się w trendzie spadkowym – jest o około 10% tańsza niż przed lutym 2022 roku. Część ekonomistów szacuje, że na koniec 2023 roku stopa referencyjna może ulec zmniejszeniu o 0,25 – 1,25 p.p., natomiast WIBOR 3M znajduje się w lekkim trendzie spadkowym od listopada 2022 roku. W 2023 roku spodziewamy się również większej aktywności inwestorów z Europy Zachodniej, USA i Azji, których niepewność geopolityczna w 2022 roku częściowo powstrzymała od wzmożonych inwestycji w Polsce. Warto również podkreślić, że Polska, wciąż pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków w tej części Europy, głównie pod względem swojego położenia, rynku pracy oraz kosztów za wynajem powierzchni magazynowej – tłumaczy Maciej Chmielewski.

“Zielone” magazyny na topie

Eksperci Colliers prognozują także dalsze zainteresowanie rozwiązaniami ekologicznymi na rynku powierzchni przemysłowych i logistycznych. Wraz z rosnącymi cenami energii i obecnym trendem ESG, najemcy i deweloperzy coraz częściej inwestują w zielone rozwiązania dla swoich budynków, a pierwszym, o które pytają, jest fotowoltaika. Niestety jednym z głównych problemów ograniczających możliwości jej instalacji na obiektach wielkopowierzchniowych jest nośność dachów. Potrzebne są również zmiany legislacyjne dot. m.in. koncesji na sprzedaż energii elektrycznej.

– Zaostrzanie unijnej polityki dekarbonizacji Europy oraz szukanie sposobów na oszczędzanie przez deweloperów i najemców spowodują, że trend na magazyny w duchu ESG będzie stale się rozwijał i cieszył wysokim zainteresowaniem – zaznacza Maciej Chmielewski.

fot. materiały prasowe