W jakim momencie rynkowym wchodzą w życie przepisy o „jawności cen mieszkań”?

11 lipca 2025 roku wraz z wejściem w życie przepisów o tzw. jawności cen, firmy deweloperskie zostały zobowiązane do publikowania na swoich stronach internetowych cen ofertowych poszczególnych mieszkań oraz pomieszczeń przynależnych wraz z historią dotychczasowych cen. Podobnie jak w połowie 2022 roku, czyli w momencie wejścia w życie poprzedniej dużej nowelizacji Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawy deweloperskiej), można się było spodziewać większych niż zazwyczaj wprowadzeń.

Dotychczasowe obserwacje podpowiadały, że część firm deweloperskich w sytuacji niepewności wywołanej błyskawicznym uchwaleniem przepisów o jawności, obawiając się braku przepisów (np. rozporządzenia), jak je w praktyce wykonywać, przyspieszy (do 10 lipca) wprowadzenie na rynek projektów przygotowanych, a opóźni do września rozpoczęcie sprzedaży w tych projektach, które wymagają dopracowania.

W połowie lipca wiemy, że pierwsza część tego scenariusza nie zrealizowała się. W czerwcu i w pierwszych dniach lipca łącznie na 7 największych rynkach miejskich firmy deweloperskie wprowadziły do sprzedaży 3,9 tys. mieszkań w 103 inwestycjach. Jeśli porównamy te liczby z majowymi wprowadzeniami na tych samych rynkach, czyli z okresem bezpośrednio poprzedzającym uchwalenie przepisów o jawności cen, to jasne stanie się, że żadnego przyspieszenia nie ma. W maju 2025 roku firmy deweloperskie wprowadziły do 5,1 tys. w 108 inwestycjach. Dlaczego tak się stało? Wydaje się, że są co najmniej dwa powody tak spokojnej reakcji po stronie podażowej.

• Pierwszy to rekordowy poziom oferty. Na 7 największych rynkach firmy deweloperskie oferują ponad 62 tys. mieszkań w różnych fazach budowy. Jednocześnie perspektywy wzrostu sprzedaży pozostają mgliste.
• Drugi to brak jednoznacznych zysków z ewentualnego przyspieszenia. Te firmy deweloperskie, które przyspieszyłyby rozpoczęcie sprzedaży, zyskałyby zaledwie 2 miesiące na dostosowanie do nowych wymogów. Straciłyby jednocześnie możliwość prezentacji oferty jako nowej we wrześniu, kiedy potencjalni nabywcy wrócą z wakacji.

Wiele wskazuje na to, że w najbliższych dwóch miesiącach będziemy obserwowali wyraźne spowolnienie po stronie podażowej. Oczywiście dotyczyć to będzie nowej podaży, bo w projektach, które są już w ofercie, w okresie wakacji mogą się pojawić nowe promocje i oferty specjalne.

Tym bardziej, że po popytowej stronie rynku obserwujemy zaskakującą jak na okres wakacyjny aktywność. Czerwcowy wynik sprzedaży na 7 największych rynkach, który we wstępnym odczycie sięgnął niemal 3,1 tys. Mieszkań, był dobry, ale wpisywał się jednoznacznie w typowy dla rynku mieszkaniowego wakacyjny trend, zgodnie z którym w letnich miesiącach wolumen sprzedaży spada z miesiąca na miesiąc, aż do sierpnia – najsłabszego sprzedażowo miesiąca. Wiele wskazuje na to, że wynik czerwcowy po korektach, które przyniosą kolejne miesiące (metodologia badania Otodom) będzie porównywalny z tym sprzed roku, a nieznacznie gorszy od maja lipiec nie powinien nikogo dziwić.

Jednak monitoring sprzedaży w projektach wielorodzinnych oferowanych na rynku pierwotnym prowadzony przez zespół Otodom Analytics wskazuje, że początek lipca wyraźnie „in plus” odbiega od średniej z lat, w których zakupy mieszkań nie były wspierane programami rządowymi. Gdyby odnotowane do 10 lipca tempo sprzedaży mieszkań deweloperskich utrzymało się w następny dniach lipca, to miesiąc zakończyłby się na największych rynkach wynikiem przekraczającym 3,5 tys. kupionych lokali.

Przyspieszenie, którego można było oczekiwać po podażowej stronie rynku, pojawiło się po stronie popytowej.

Odpowiedź na pytanie, jakie jest źródło tego przyspieszenia i czy to tylko anomalia czy trwalsze zjawisko, ma zasadnicze znaczenie dla prognoz rynkowych na drugą połowę 2025 roku. Skąd zatem to przyspieszenie? Po pierwsze z zaskakującej obniżki stóp procentowych, którą 2 lipca wbrew oczekiwaniom analityków wykonała RPP. Po drugie z mocnej bazy, którą jest duży wybór mieszkań i relatywnie wysoka skłonność banków do udzielania kredytów hipotecznych.

Czy ta dobra sprzedaż na rynku mieszkaniowym utrzyma się dłużej? Nie wiemy, choć wydaje się, że nawet jeśli ostateczny wynik sprzedaży w lipcu okaże się lepszy od tego z czerwca, to i tak sierpień będzie zapewne słabszy. Dlaczego? Bo w sierpniu RPP nie będzie podejmować decyzji o wysokości stóp procentowych (wakacyjny sierpień – brak decyzyjnego spotkania RPP). A potem przyjdzie wrzesień, a wraz z nim próba generalna dla firm deweloperskich z publikowania cen wszystkich oferowanych mieszkań i być może dalsze obniżki stóp procentowych. Zatem rynek mieszkaniowy w największych miastach jeszcze przez kilka miesięcy będzie „na huśtawce”.

Komentarz: Katarzyna Kuniewicz
Dyrektorka badań rynku Otodom

fot. materiały prasowe