W 2016 r. sektor nieruchomości zyska na wzroście niepewności na rynkach i w gospodarce

Firma Cushman & Wakefield przedstawiła na targach MIPIM swój najnowszy raport, zatytułowany Atlas Outlook 2016. Zawiera on analizę trendów inwestycyjnych na światowych rynkach nieruchomości i prognozy na najbliższy rok.

Z raportu wynika, że po raz pierwszy od sześciu lat globalny wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne zmniejszył się w ubiegłym roku o 2% i wyniósł 1,29 biliona USD. Jest to efekt umocnienia się kursu dolara amerykańskiego i spowolnienia aktywności inwestycyjnej w Azji, zwłaszcza na rynku gruntów inwestycyjnych. Z wyłączeniem gruntów wartość transakcji inwestycyjnych w ujęciu globalnym wzrosła o 8%. Dotyczy to szczególnie sektora nieruchomości mieszkaniowych wielorodzinnych i hotelowych oraz logistycznych.

Zmiany na rynku walutowym również miały znaczący wpływ, skłaniając inwestorów do inwestowania w USA i zmniejszając wzrost obrotów mierzonych w innych walutach. Na przykład wartość transakcji w skali globalnej w dolarach amerykańskich spadła o 2%, natomiast w euro wzrosła o 17%. Największe różnice odnotowano w regionie EMEA, gdzie wolumen transakcji inwestycyjnych w dolarach nie zmienił się, a w euro wzrósł aż o 23%.

Pomimo spadku aktywności inwestycyjnej w ubiegłym roku, eksperci firmy Cushman & Wakefield przewidują, że w 2016 r. wolumeny obrotów wzrosną do rekordowych poziomów.

arlo Barel di Sant’Albano, z działu globalne rynki kapitałowe i usługi dla inwestorów, Cushman & Wakefield, powiedział: „Czynniki takie jak sytuacja geopolityczna, etap cyklu koniunkturalnego, niestabilność i wzrost niepewności skutkują różnicami w podejściu do alokacji aktywów i wyboru najlepszych sposobów inwestowania. Rośnie pula środków przeznaczanych na inwestycje w nieruchomości, co skutkuje wzrostem popytu. W obecnej sytuacji gospodarczej obserwujemy również coraz większe zainteresowanie sprzedażą posiadanych aktywów wśród inwestorów dążących do realizacji zysków. Z tego względu przewidujemy, że w bieżącym roku wolumen obrotów wzrośnie o 4%, przy czym skala wzrostu mogłaby być nawet większa, gdyby się ustabilizował lub zmniejszył poziom niepewności na światowych rynkach.

Stopy kapitalizacji nie osiągnęły jeszcze najniższego poziomu, a stopniowy wzrost popytu wśród najemców będzie powoli przekładać się na wyższe stawki czynszów. Cykl krótkoterminowy sprzyja rynkowi nieruchomości biurowych, na którym czynsze za najlepsze powierzchnie wzrosną o 4-5% w głównych miastach USA takich jak Nowy Jork, San Francisco, Los Angeles i Boston. Podobnych wzrostów należy oczekiwać także w Londynie, Dublinie, Sztokholmie, Madrycie, Sydney, Szanghaju i Tokio”.

Niski koszt pozyskania kapitału w Europie oraz kolejne etapy polityki luzowania ilościowego przyczynią się do wzrostu cen aktywów i dużej podaży finansowania dłużnego. To z kolei zwiększa – wraz z upływem czasu – ryzyko niewłaściwego ulokowania kapitału, ale jednocześnie umożliwia wzrost aktywności inwestycyjnej w krótkiej perspektywie. Według prognoz wolumeny obrotów wzrosną w bieżącym roku o 5-10%, a stopy kapitalizacji zmniejszą się o 30 punktów bazowych.

Ameryka Północna odnotuje w 2016 r. dalszy wzrost aktywności inwestycyjnej (głównie w USA) i cen w wyniku aktywności na rynkach najmu. W Stanach Zjednoczonych odmienne podejście do polityki stóp procentowych przyczyni się do wzrostu kursu dolara i zachęci inwestorów do lokowania kapitału w tym kraju, zwłaszcza jeżeli amerykańska gospodarka będzie nadal rozwijać się w stałym tempie. Najważniejsze miasta charakteryzujące się odpowiednią płynnością i wzrostem gospodarczym będą w dalszym ciągu przyciągać większość kupujących. Dotyczy to przede wszystkim Chicago, Los Angeles i Bostonu. Natomiast w Kanadzie niewielki popyt spowodowany spadkiem cen ropy i nadpodaż w niektórych miastach mogą hamować wzrost aktywności inwestycyjnej, ale na duże zainteresowanie mogą nadal liczyć w szczególności Toronto i Vancouver.

globalne_inwestycje_w_nieruchomosci_wg_regionow_prognoza_na_2016

Region Azji i Pacyfiku powróci na ścieżkę wzrostową w 2016 r. przy stabilizacji na rynku gruntów i stopniowym wzroście popytu na wybudowaną powierzchnię komercyjną. W strategiach dotyczących segmentu core i core plus nadal głównym celem inwestorów będą Japonia i Australia, ale czynnikiem spowalniającym aktywność inwestycyjną może być niewystarczająca podaż aktywów. Inne rynki mogą na tym skorzystać, co przełoży się na niewielki wzrost obrotów w regionie. Największego wzrostu aktywności inwestycyjnej można oczekiwać w głównych miastach Chin (zwłaszcza w Szanghaju) oraz w Singapurze i Korei Południowej. Zyskają także rynki core plus takie jak Tajpej i Auckland oraz mniejsze miasta w najważniejszych krajach regionu.

David Hutchings, autor raportu i dyrektor działu strategii inwestycyjnych w regionie EMEA w Cushman & Wakefield, powiedział: „W strategiach inwestycyjnych na najbliższy rok inwestorzy powinni uwzględnić aktywa, które odpowiadają najemcom, a nie bankom. Kluczowe znaczenie ma obecnie efektywność danego aktywa, a nie wybór sektora nieruchomości. Inwestorzy będą raczej bazować na znajomości lokalnych rynków, czego efektem będzie większa liczba projektów joint-venture oraz fuzji i przejęć. Strategie inwestycyjne będą budowane wokół kilku wspólnych tematów. Jednym z nich może być możliwość budowy obiektów w segmencie core na rynkach o największym potencjale wzrostu. Realizowane inwestycje dostarczyłyby nowoczesną i elastyczną powierzchnię handlową, biurową i mieszkaniową, generując jednocześnie popyt na nowoczesne obiekty logistyczne w miastach.

W innych sektorach również można oczekiwać większej aktywności, przy czym coraz częściej będą poszukiwane nieruchomości wielofunkcyjne oferujące możliwość dostosowania przeznaczenia do zmieniających się uwarunkowań. Bardziej będzie się liczył wybór konkretnych miast niż krajów. Strategie inwestycyjne będą się koncentrować przede wszystkim na wprowadzaniu zmian, a nie na ekspansji, ponieważ inwestorzy szukają obecnie bezpiecznych i zyskownych inwestycji, które będą tworzyły wartość nie tylko nieruchomości, lecz także dla najemcy”.

James Chapman, z działu rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej w Cushman & Wakefield, powiedział: „Brak równowagi pomiędzy działaniami stymulującymi wzrost a niestabilnością na światowych rynkach może przyczynić się do wydłużenia obecnego cyklu. To dobrze wróży dla Europy Środkowo-Wschodniej, ponieważ inwestorzy będą mogli skorzystać na aktualnych trendach na rynku najmu oraz utrzymującym się wzroście gospodarczym w regionie w 2016 r. W pierwszym kwartale stopy kapitalizacji pozostały na stabilnym poziomie dzięki większej podaży aktywów. Jednak naszym zdaniem ze względu na rosnące wolumeny obrotów stopy kapitalizacji spadną w drugim i trzecim kwartale we wszystkich kategoriach aktywów”.