Ceny mieszkań w większości dużych miast utrzymują się na stabilnym poziomie lub spadają – wzrosty to pojedyncze przypadki. Według raportu Rankomat.pl i Rentier.io, średnia zmiana cen w 17 analizowanych miastach wyniosła zaledwie +1%.

W Warszawie, która osiągnęła cenowy szczyt, 1 m² mieszkania potaniał w ciągu roku o 4,6%. W tańszych miastach, takich jak Rzeszów czy Sosnowiec, wahania cen przekraczały 15%. Największe zaskoczenie in plus to Katowice – średnia stawka ofertowa spadła tam o 12,5% r/r. Wraz z obniżkami stóp procentowych spadały również raty kredytów – w przypadku mieszkania 50 m², miesięczna rata mogła być niższa nawet o 776 zł w porównaniu z końcem 2024 roku.

Mieszkanie w Łodzi prawie 2 razy tańsze niż w stolicy

Najdroższym rynkiem mieszkaniowym pozostaje Warszawa, gdzie średnia cena ofertowa za 1 m² wynosiła w październiku 2025 r. prawie 17 tys. zł (rynek pierwotny i wtórny). Kolejne miejsca zajmują Kraków (15,6 tys. zł/m²) i Gdańsk (14,5 tys. zł/m²). We Wrocławiu i Gdyni ceny były zbliżone – po około 13 tys. zł/m².

Wśród miast z cenami powyżej 10 tys. zł/m² znalazły się Rzeszów, Lublin i Białystok. Kolejną granicę cenową wyznaczała Łódź (9 tys. zł/m²), a najniższe ceny odnotowano w Radomiu, Sosnowcu i Częstochowie – około 7,5 tys. zł/m².

Zakup 50-metrowego mieszkania w październiku 2025 r. oznaczał wydatek od ok. 370 tys. zł w Częstochowie do 845 tys. zł w Warszawie. W Katowicach i Szczecinie koszt wynosił około 500 tys. zł, a w Poznaniu – 600 tys. zł. W Krakowie średnia cena to 780 tys. zł, czyli 65 tys. zł mniej niż w stolicy. Przy podobnych stawkach za metr kwadratowy, kupujący w Krakowie mogli pozwolić sobie na mieszkanie o 4 m² większe niż w Warszawie, dysponując tym samym budżetem.

Ciekawie wyglądała dynamika cen mieszkań w obecnym roku, a dokładnie w stosunku do grudnia 2024. Na przestrzeni 10 miesięcy mieszkania w najdroższych miastach taniały za wyjątkiem Gdańska (+12,2%), Gdyni (+5,7%) i Poznania (+4,6%). Z miast ze średniej półki cenowej wyraźnie podrożał Rzeszów (+7,9%), a tylko nieznacznie Sosnowiec i Częstochowa (o nieco ponad 3%).

Ceny mieszkań spadały z kolei w Łodzi i Radomiu (o ponad 4%), a najbardziej zniżkowym miastem okazały się Katowice, gdzie 1m2 spadł w 10 miesięcy aż o 12,3%.

– Październikowe dane potwierdzają trend obserwowany od miesięcy. Kupujący mają obecnie duży wybór – ponad 107 tys. aktywnych ofert w 17 miastach to poziom wyższy niż w czasach boomu kredytowego. Sprzedający rzadziej próbują podnosić ceny – zmiany z miesiąca na miesiąc mieszczą się najczęściej w granicach ±2%. Po uwzględnieniu inflacji, realna cena metra kwadratowego jest dziś niższa niż przed rokiem. Rynki lokalne zaczynają się różnicować – w Rzeszowie, Bydgoszczy, Gdańsku i Katowicach obserwujemy powolne wzrosty, podczas gdy w Warszawie czy Krakowie dominuje stagnacja lub lekkie spadki zaznacza Anton Bubiel, prezes rentier.io.

Katowice najlepsze na zakup mieszkania

Analiza miesięcznych zmian (wrzesień–październik 2025 r.) pokazuje, że największy wzrost odnotowano w Sosnowcu (+15,1%). Wzrosły też ceny w Radomiu (+5,8%), Gdyni i Rzeszowie (po +3%). Spadki wystąpiły w 6 z 17 miast, w tym najbardziej w Katowicach (-4,6%) i Łodzi (-3,2%).

W ujęciu rocznym (październik 2024 – październik 2025), najsilniejsze wzrosty cen miały miejsce w Rzeszowie (+12,3%), Sosnowcu (+5,6%) i Gdańsku (+4,2%). Spadki odnotowano w 7 miastach, z największymi w Katowicach (-12,5%) i Warszawie (-4,6%).

Mieszkania taniały przez rok w 7 na 17 miast, a najbardziej w Katowicach (-12,5%). Cenowy sufit osiągnęła też Warszawa, w której 1m2 mieszkania potaniał w 12 miesięcy o 4,6%.

Raty kredytu niższe nawet o 776 zł

Spadek stóp procentowych korzystnie wpłynął na wysokość rat kredytów mieszkaniowych. Średnio w analizowanych miastach rata za mieszkanie 50 m² spadła o 362 zł w porównaniu do grudnia 2024 r. Największą ulgę odczuli kredytobiorcy w Katowicach – rata obniżyła się aż o 776 zł. W Warszawie i Krakowie różnica wyniosła odpowiednio 708 zł i 632 zł. Najmniejsza, ale wciąż zauważalna zmiana wystąpiła w Gdańsku – spadek o 9 zł miesięcznie.

W październiku 2025 r. rata za 50-metrowe mieszkanie w Warszawie wynosiła średnio 4708 zł, wobec 5416 zł na koniec 2024 r. Najniższe raty notowano w Częstochowie – obecnie 2055 zł, wcześniej 2240 zł.

– W tym roku mieliśmy już pięć obniżek stóp procentowych. Ostatnie dane z BIK wskazują na rosnące zainteresowanie kredytami hipotecznymi, choć nie spodziewałbym się nagłego braku mieszkań. Deweloperzy będą uruchamiać nowe inwestycje, a równolegle pojawią się oferty od właścicieli, którzy wstrzymywali się ze sprzedażą w okresie stagnacji – podsumowuje Anton Bubiel.

Cena ubezpieczenia do ustalenia

Kupując mieszkanie na kredyt, trzeba też pamiętać o jego ubezpieczeniu. W Warszawie, gdzie średnia cena lokalu 50 m² w październiku 2025 r. wyniosła 845 tys. zł, roczna składka za polisę mieszkaniową waha się od 300 do 900 zł. Ochrona obejmuje m.in. pożary czy kradzież wyposażenia.

W Częstochowie – najtańszym mieście w zestawieniu – gdzie mieszkanie o tej samej powierzchni kosztowało średnio 370 tys. zł, koszt ubezpieczenia to wydatek rzędu 200–500 zł rocznie.

– Ceny takiej polisy nie są jednakowe i zależą głównie od wartości mieszkania oraz zawartości samego ubezpieczenia. Jednak stawki są dość spłaszczone, co widać na przykładzie zestawienia mieszkań wartych prawie 400 tys. zł i niecałe 900 tys. zł. Roczna składka zaczyna się od 200-300 zł, a przy minimalnym zakresie ochrony jest to często połowa tej kwoty. Mimo to nie zawsze warto kierować się wyłącznie niską składką, bo w razie szkody może okazać się, że trzeba będzie dopłacić na pokrycie strat z własnej kieszeni, i tak już obciążonej kredytem – podkreśla Ewelina Ratajczak, ekspertka ds. ubezpieczeń nieruchomości Rankomat.pl.

fot. materiały prasowe