Ponad 590 tys. m kw. popytu brutto, zaledwie 45 tys. m kw. nowej podaży i tylko 7,9% pustostanów – tak wygląda sytuacja na warszawskim rynku biurowym po trzech kwartałach 2026 roku. Aktywność najemców rośnie, ale możliwości wyboru atrakcyjnych powierzchni stopniowo się kurczą. Czynsze za biura premium w centrum osiągnęły już 31 euro za metr miesięcznie, a niemal jedna trzecia powierzchni pozostającej w budowie jest już objęta umowami przednajmu.

Eksperci JLL przewidują, że przy ograniczonej nowej podaży presja na dostępność i ceny będzie się utrzymywać.

W pierwszych trzech kwartałach 2026 roku popyt brutto na warszawskie biura wyniósł 591 900 mkw., a popyt netto osiągnął 333 100 m kw. Największą aktywność odnotowano w lokalizacjach centralnych, gdzie najemcy zakontraktowali 350 100 m kw. powierzchni, wobec 241 800 m kw. poza centrum. Potwierdza to rosnącą rolę centralnych części miasta w strategiach lokalizacyjnych firm.

– Od kilku lat warszawski rynek biurowy coraz wyraźniej koncentruje się wokół najlepszych lokalizacji, a dostępna w nich powierzchnia właśnie się kończy. Na horyzoncie nie widać sygnałów, które wskazywałyby, że w najbliższych latach powstanie jej znacząco więcej. Wysoki popyt w połączeniu z ograniczoną dostępnością powierzchni tworzy środowisko sprzyjające wzrostowi czynszów w centralnych dzielnicach. Zjawisko to ostatnio przyspieszyło i spodziewamy się jego kontynuacji w kolejnych kwartałach – mówi Jan Jakub Zombirt, JLL.

Nowych biur wciąż niewiele, a pustostany maleją

Od początku roku do końca września na warszawski rynek dostarczono zaledwie 45 200 m kw. nowej powierzchni. W budowie pozostaje około 170 000 m kw. biur, które mają zostać oddane do użytku na przestrzeni 2027 i 2028 r. Znacząca przewaga popytu nad podażą sprawia, że odsetek pustostanów dość szybko się zmniejsza – obecnie wynosi on 7,9%, wobec 9,1% na koniec 2025 roku. Warto jednak zwrócić uwagę na to, w jakich rejonach powierzchnie są oferowane, a gdzie faktycznie wynajmowane. W centralnych lokalizacjach niewynajęte pozostawało zaledwie 4,3% powierzchni, podczas gdy poza centrum wskaźnik wyniósł 11,1%. Eksperci JLL obserwują jednak coraz większe zainteresowanie najlepszymi projektami, zlokalizowanym poza obszarem COB.

– Na Służewcu obserwujemy dziś mechanizm, który do niedawna był domeną centrum Warszawy: wyraźną polaryzację rynku i koncentrację popytu w najlepszych budynkach. W ciągu ostatnich trzech kwartałów stopa pustostanów w najlepiej zlokalizowanych, nowoczesnych i dobrze zarządzanych biurowcach spadła z 15,3% do 9,2%, najniższego poziomu od końca 2020 roku, podczas gdy w pozostałej części zasobu utrzymuje się na poziomie ok. 22%, ponad dwukrotnie wyższym. Przy kurczącej się dostępności najlepszych powierzchni naturalnym kolejnym krokiem wydaje się presja na wzrost czynszów właśnie w tym segmencie rynku – komentuje Piotr Kamiński, JLL.

Ograniczona dostępność nowoczesnych biur przekłada się na wzrost stawek. W III kwartale 2026 roku czynsze za powierzchnie premium w Warszawie osiągnęły 31 euro za m kw. miesięcznie, co oznacza wzrost o 5,1% w porównaniu z poprzednim kwartałem, kiedy wynosiły 29,50 euro. To kolejny sygnał, że konkurencja o najlepsze lokalizacje coraz silniej wpływa na warunki najmu.

Przednajmy zyskują na znaczeniu

Jednym z wyraźnych sygnałów zmian na rynku jest rosnący udział powierzchni w budowie zabezpieczonej umowami przednajmu. Na koniec września wskaźnik ten wyniósł 29%, wobec około 15% na koniec 2025 roku. Na naszych oczach materializuje się scenariusz, gdy średni i duzi najemcy poszukujący relokacji do jakości premium nie są w stanie zrealizować swoich planów w istniejących zasobach i zabezpieczają powierzchnię już na etapie budowy. Obecnie większość powierzchni biurowej w realizacji koncentruje się w centrum miasta. Dobre projekty zlokalizowane w pobliżu kluczowych węzłów transportowych bronią się jednak niezależnie od tego, czy powstają w ścisłym centrum, czy poza nim. Najlepszym przykładem jest kompleks Drucianka Campus na Pradze, w sąsiedztwie Dworca Wschodniego, którego budowa niedawno się rozpoczęła. W III kw. firma eService podpisała tam umowę najmu na ponad 7 tys. m kw.

Perspektywy na kolejne kwartały wskazują na możliwość dalszego spadku współczynnika pustostanów, szczególnie w centrum Warszawy. Przy stabilnym popycie i niewielkiej nowej podaży najemcy będą musieli wcześniej planować potrzeby lokalowe oraz liczyć się z mniejszą elastycznością negocjacyjną w przypadku najlepszych budynków.

fot.  materiały prasowe