Budownictwo czynszowe alternatywa dla dużych, średnich i małych miast
Możliwości finansowania społecznego budownictwa mieszkaniowego w Polsce – sytuacja
Istnieje duży, niezaspokojony popyt na mieszkania o umiarkowanych czynszach, co wynika z braku inwestycji gminnych w budownictwo komunalne. Jednocześnie sprywatyzowano wiele zasobów komunalnych znacznie zmniejszającego dostępność mieszkań o niskich czynszach. W dalszym ciągu poziom czynszów rynkowych jest relatywnie wysoki do dochodów gospodarstw domowych, co jest barierą dla wielu rodzin chcących wynająć odpowiedni lokal mieszkalny. A jednocześnie występują wysokie koszty obsługi kredytów hipotecznych, przy niskiej, w dalszym ciągu, zdolności kredytowej wielu rodzin.
W polityce państwa brak jest instrumentów wspierania budownictwa na wynajem, które obniżałyby koszty takich inwestycji, zwiększałyby zainteresowanie inwestorów tego rodzaju projektami i zwiększałyby dostępność finansowania.
Rolą Państwa nie powinno być dostarczanie mieszkań dla społeczeństwa – taki model nie sprawdził się w żadnym kraju – taki model często prowadzi do nadużyć i nieefektywności, w tym zwłaszcza zaburzeń funkcjonowania rynku.
Polityka mieszkaniowa w pierwszej kolejności powinna być skierowana na zwiększenie dostępności mieszkań (strona podażowa), co w każdych warunkach sprzyja rozwojowi rodziny. Polityka mieszkaniowa i jej instrumenty powinny uwzględniać wszystkie segmenty budownictwa – socjalne, czynszowe i własnościowe. Powinien być zapewniony dostęp do środków budżetowych wspierających budownictwo dla wszystkich uczestników rynku realizujących projekty w różnych segmentach budownictwa. W przypadku mieszkań na wynajem zwiększenie dostępności mieszkań wyrażone jest liczbą najemców akceptujących poziom czynszów wynikających z kosztów utrzymania mieszkań, w tym kosztów budowy.
Możliwości finansowania społecznego budownictwa mieszkaniowego w Polsce – tezy
Program społecznego budownictwa czynszowego powinien uwzględnić następujące warunki:
- Wprowadzenie nowych instrumentów długoterminowego wspierania i finansowania budownictwa, w tym zwłaszcza z wykorzystaniem instrumentów zwrotnych, co powinno pozwolić na obniżenie zobowiązań dla najemcy/nabywcy, a tym samym zwiększyć dostępność mieszkań.
- Zmniejszenie kosztów pozyskiwania długoterminowego kapitału finansującego budownictwo czynszowe, co przekłada się na obniżenie poziomu czynszów.
- Zachowanie proporcji pomiędzy prawami lokatora i prawami właściciela poprzez doprecyzowanie warunków ochrony lokatorów, ograniczających powstawanie dodatkowego ryzyka dla instytucji finansowych finansujących ten segment budownictwa mieszkaniowego, co powinno przyczynić się do zwiększenia zainteresowania tym segmentem budownictwa przez inwestorów.
- Realizacja projektów inwestycyjnych społecznego budownictwa czynszowego w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego umożliwia synergię różnych uczestników rynku w przedsięwzięciach inwestycyjno-budowlanych.
- Projekty PPP nie muszą być wyłącznie realizowane w oparciu o ustawę o PPP i koncesji budowlanej – ustawa o funduszach inwestycyjnych umożliwia zakładanie gminnego funduszu inwestycyjnego zamkniętego.
- Dla zwiększenia dostępności mieszkań i realizacji w ramach PPP istotne jest uzyskanie zainteresowania różnych interesariuszy budową mieszkań (które będą oferowane rodzinom rozwojowym), jak np.:
- gmin – poprzez zwiększenie dostępnego dla mieszkańców zasobu mieszkaniowego,
- deweloperów – stwarzając możliwości realizacji projektów inwestycyjnych o stałych dochodach,
- TBS-ów – umożliwiając korzystanie z nowych źródeł finansowania,
- banków – poprzez stworzenie możliwości zwiększenia ich oferty dla sektora nieruchomości,
- OFE – poprzez powstanie instrumentów o dłuższym horyzoncie czasowym,
- funduszy ubezpieczeniowych zainteresowanych takimi instrumentami,
- funduszy inwestycyjnych rozszerzających swoją bazę pozyskiwania inwestorów.
- Powstanie nowego instrumentu systematycznego oszczędzania na mieszkanie, w tym w ramach najmu lokalu z docelowym przeniesieniem własności, przy relatywnie niskim wykorzystaniu środków publicznych, powinno obniżyć koszty ponoszone przez rodziny.
- Niezbędne jest pojawienie się na rynku nowych operatorów czynszowego budownictwa mieszkaniowego, dla których zachętą może być wypracowanie zasad amortyzacji inwestycji pozwalających na uzyskanie szybszego zwrotu z zainwestowanych środków.
- Opracowanie wymogów podatkowych dla operatorów czynszowego budownictwa mieszkaniowego zachęcających do inwestowania w ten segment budownictwa mieszkaniowego może zwiększyć ofertę inwestycyjną, a tym samym zmniejszyć koszty ponoszone przez rodziny.
- Określenie warunków uczestnictwa jednostek samorządu terytorialnego w realizacji zadań związanych z tworzeniem warunków zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności, w tym zwłaszcza określania zobowiązań gmin z tytułu dopłaty do czynszu (zasad funkcjonowania dodatków mieszkaniowych), uwzględniając ograniczenia wynikające z aktualnego i wymaganego poziomu zadłużenia jednostki samorządu terytorialnego, będzie podstawowym czynnikiem wsparcia budownictwa czynszowego.
- Niezbędne jest zwiększenia udziału banków i innych instytucji finansowych w finansowaniu tego sektora budownictwa mieszkaniowego, uwzględniając:
- długoletni okres finansowania,
- uzyskiwanie dochodów ze sprzedaży i wynajmu gwarantujących zwrot inwestycji,
- powstanie operatorów realizujących takie projekty inwestycyjne (25-35 lat),
- wypracowanie mechanizmów umożliwiających udział osób, które nie mogą w sposób zupełnie samodzielny nabyć lub zbudować lokalu mieszkalnego (gwarancje, poręczenia, dodatki mieszkaniowe).
Finansowanie społecznego budownictwa mieszkaniowego – regionalny (gminny) fundusz inwestycyjny zamknięty – FIZ
Podstawa prawna:
Ustawa o funduszach inwestycyjnych z 27 maja 2004 r. (Dz.U. Nr 146, poz. 1546), której ostatnia nowelizacja weszła w życie 21 listopada 2013r.
Definicja:
Fundusz inwestycyjny zamknięty jest osobą prawną, której wyłącznym przedmiotem działalności jest lokowanie środków pieniężnych w określonych kategoriach lokat. Jest tworzony, zarządzany, administrowany i reprezentowany przez towarzystwo funduszy inwestycyjnych, działające jako organ funduszu. Są regulowane przepisami art. 117 – art. 157 ustawy.
Charakterystyczna cecha:
Fundusze zamknięte różnią się od pozostałych kategorii tym, że można partycypować w zyskach z inwestycji funduszu poprzez zakup certyfikatu inwestycyjnego, a nie jednostek uczestnictwa. Zgodnie z przepisami prawa certyfikat inwestycyjny jest papierem wartościowym na okaziciela świadczącym o udziale ich właściciela w majątku funduszu (mają niepodzielny charakter).
W przeciwieństwie do jednostki uczestnictwa, może być wprowadzony do obrotu publicznego.
Zasady powoływania, zarządzania i finansowanie FIZ:
- fundusz tworzony i zarządzany jest przez Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych, które obie to formy prawne podlegają regulacjom i monitoringowi Komisji Nadzoru Finansowego
- statut funduszu, zatwierdzany przez KNF, wskazuje na przyjęta politykę inwestycyjną i warunki jej finansowania
- fundusz może pozyskiwać środki dla realizacji przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych poprzez zaciąganie kredytu, emisję obligacji i emisję certyfikatów inwestycyjnych. Zobowiązania funduszu nie wpływają na sytuację samych uczestników
- uczestnikami funduszu inwestycyjnego zamkniętego mogą być osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej, wobec których fundusz wystawił niepubliczne certyfikaty inwestycyjne. Certyfikaty inwestycyjne są zbywalne i mogą być przedmiotem zastawu (np. w celu zaciągnięcia kredytu przez jego posiadacza)
- nabywcy certyfikatów inwestycyjnych mogą utworzyć radę inwestorów, działającego jako organ kontrolujący realizację celu inwestycyjnego funduszu inwestycyjnego zamkniętego i polityki inwestycyjnej oraz przestrzegania ograniczeń inwestycyjnych
- rada inwestorów może postanowić o rozwiązaniu funduszu inwestycyjnego zamkniętego
- statut funduszu inwestycyjnego może określać czas trwania funduszu inwestycyjnego
- fundusz może wypłacać dywidendy uczestnikom funduszu w zależności od ustaleń statutu
- fundusz może określić rodzaje, maksymalną wysokość, sposób kalkulacji i naliczania kosztów obciążających fundusz inwestycyjny, w tym w szczególności wynagrodzenie towarzystwa, oraz terminy, w których najwcześniej może nastąpić pokrycie poszczególnych rodzajów kosztów, biorąc pod uwagę harmonogram inwestycji i poziom spodziewanych dochodów z tytułu najmu
- fundusz zobowiązany jest do dokonywania wyceny aktywów funduszu inwestycyjnego, ustalania wartości aktywów netto funduszu inwestycyjnego oraz wartości aktywów netto przypadających na certyfikat inwestycyjny. Wycena aktywów funduszu opartych o prawa własności lub współwłasności do gruntu lub nieruchomości, a także prawa do użytkowania wieczystego jest dokonywana przez zespół co najmniej trzech osób, w skład którego wchodzą wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi uprawnieni do szacowania nieruchomości na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami, wybierani przez radę nadzorczą towarzystwa. Nie rzadziej niż raz na 6 miesięcy dokonuje się aktualizacji wartości aktywów
- fundusz inwestycyjny zamknięty jest osobą prawną, której wyłącznym przedmiotem działalności jest lokowanie środków pieniężnych z nabycia niepublicznych certyfikatów inwestycyjnych w prawa do własności lub współwłasności nieruchomości gruntowych i budynków i lokali stanowiących odrębne nieruchomości oraz użytkowania wieczystego
- fundusz nie musi zarządzać nabytymi nieruchomościami – może tę czynność zlecić profesjonalnemu podmiotowi
- wpłaty do funduszu inwestycyjnego są dokonywane w formie pieniężnej
- do funduszu inwestycyjnego mogą być także wnoszone prawa do własności lub współwłasności nieruchomości gruntowych lub budynków i lokali stanowiących odrębne nieruchomości, a także prawo do użytkowania wieczystego
- dokonanie wpłaty w prawach własności lub współwłasności do gruntu lub nieruchomości, a także prawa do użytkowania wieczystego wymaga dokonania wyceny tych praw przez towarzystwo
- certyfikaty inwestycyjne funduszu inwestycyjnego zamkniętego mogą być papierami wartościowymi imiennymi lub na okaziciela
- statut funduszu inwestycyjnego zamkniętego może przyznać certyfikatom imiennym różnych serii różne uprawnienia – mogą różnić się od siebie związanym z nimi sposobem lub wysokością pobieranych opłat, wysokością udziału w dochodach funduszu, wysokością udziału w aktywach netto funduszu w przypadku jego likwidacji
- fundusz inwestycyjny może prowadzić działalność jako fundusz składający się z subfunduszy różniących się w szczególności tym, że każdy może stosować inną politykę inwestycyjną
- lub dotyczyć określonego przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego
Fundusz:
- zawiera umowę z gminą/miastem i/lub Towarzystwem Budownictwa Społecznego będącym właścicielem projektu inwestycyjnego, w tym zwłaszcza gruntu. Projekt (grunt) wnoszony jest aportem do funduszu, jako zapłata za objęte Certyfikaty Inwestycyjne.
- weryfikuje wartość aportu
- opracowuje plany inwestycyjne, i analizuje warunki inwestycyjne, przygotowuje inwestycje
- emituje certyfikaty inwestycyjne
- wycenia aktywa
- zaciąga zobowiązania finansowe (kredyty)
Gmina/miasto:
- odpowiada za politykę mieszkaniową – określa popyt i zasady realizacji budownictwa czynszowego
- wnosi aport do funduszu (grunt budowlany) – proporcjonalnie do wartości obejmuje certyfikaty
- inwestycyjne
- lokuje środki pienięże w wysokości wynikającej z potrzeb projektu, zakładanego poziomu czynszu, wymogów płynnościowych (opcyjnie)
- zawiera umowę z Funduszem o wynajem lokali – czynsz kontraktowy dla wskazanych najemców
- kwalifikuje lokatorów do podnajmu i gwarantuje wpływ do funduszu czynszów
- posiada uprzywilejowane certyfikaty inwestycyjne (liczba głosów i lub/dywidenda)
- uzyskuje dochody z tytułu lokaty – wysokość uzależniona od oczekiwanej stopy zwrotu z lokaty i zakładanego poziomu czynszu
Polityka inwestycyjna:
- Fundusz lokuje środki uzyskane z emisji Certyfikatów Inwestycyjnych w projekty inwestycyjne budownictwa czynszowego na terenie gminy/miasta, po uzyskaniu rekomendacji Rady Inwestorów.
- Zakres dywersyfikacji lokat uzależniony jest od zgłoszonych projektów i oceny ich wykonalności w ramach warunków lokalnych.
- Fundusz może także finansować projekty inwestycyjne w ramach subfunduszu utworzonego dla określonego projektu inwestycyjnego lub dzielnicy.
- Subfundusz może być utworzony dla jednego projektu lub regionu geograficznego.
- Fundusz także może inwestować w projekty poprzez Spółki Specjalnego Przeznaczenia (SPV).
- SPV może być utworzone dla jednego projektu inwestycyjnego.
- SPV jest spółką prawa handlowego. Może być utworzona w formie spółki komandytowo-akcyjnej. Komplementariuszem jest spółka zarządzająca portfelem funduszu. Akcjonariuszami są najemcy i gminy/ TBS/ deweloperzy.
Projekty:
- Projekty inwestycyjne są zgłaszane do finansowania przez gminę, deweloperów, TBS i innych operatorów tego segmentu budownictwa mieszkaniowego w gminie/mieście.
- Projekty podlegają analizie i ocenie efektywności (wykonalności).
- Projekt powinien posiadać pozwolenie na budowę, ocenę warunków rynkowych i zapewniać warunki maksymalnych wpływów z opłat czynszowych.
- Projekt inwestycyjny obejmuje prawo do własności lub współwłasności do nieruchomości gruntowych, budynków i lokali stanowiących odrębne nieruchomości oraz prawo do użytkowania wieczystego, dla których przygotowane są projekt architektoniczny, techniczny i studium wykonalności.
- Właścicielem projektu inwestycyjnego jest fundusz, a poprzez niego posiadacze CI.
Aktywa funduszu:
- Fundusz zleca wycenę aktywów zespołowi złożonemu z co najmniej trzech osób (liczba osób odpowiada wymogom i harmonogramowi uzyskiwania tych wycen) z uprawnieniami rzeczoznawcy majątkowego
- Aktualizacji wartości aktywów dokonuje się na dzień 30 czerwca i 31 grudnia każdego roku.
- Koszty i zobowiązania funduszu pomniejszają wartość aktywów – wyliczana jest wartość aktywów netto.
- Deweloper/TBS:
- nabywa certyfikaty inwestycyjne – proporcjonalnie do aportu i zainwestowanych środków własnych (w uzgodnieniu z gminą/miastem)
- realizuje inwestycje (inwestor zastępczy)
- zarządza nieruchomościami (posiada licencję)
- rozlicza z funduszem środki uzyskiwane z czynszu
Najemcy:
- nabywają certyfikaty inwestycyjne w wysokości wartości najmowanego lokalu wpłacając do 30% wartości lokalu (partycypacja w kosztach budowy)
- płacą czynsz ustalany w wysokości kosztów eksploatacyjnych
- spłacają jednocześnie koszty finansowania budowy mieszkania
- przedstawiają certyfikaty inwestycyjne do umarzania, po dokonaniu wpłaty całości ceny wartości lokalu (opcyjnie, jeżeli będzie to zgodne z wolą i polityką gminy/miasta, aby uwłaszczyć lokatorów na najmowanych mieszkaniach)
- jako zapłatę za umorzone certyfikaty inwestycyjne otrzymują od funduszu tytuł własności lokalu.
Certyfikaty inwestycyjne:
- Prospekt informacyjny określa warunki emisji certyfikatów inwestycyjnych.
- Certyfikaty inwestycyjne stanowią lokatę wszystkich najemców, a także gminy, banków i innych inwestorów instytucjonalnych.
- Certyfikat inwestycyjny uprawnia inwestora do udziału w dochodach i przychodach funduszu. Dochody i przychody funduszu podnoszą wartość aktywów funduszu.
- Fundusz zakłada średnioroczny przyrost wartości CI objętych przez gminę/miasto na poziomie 5% (decyzja należy do władz miasta).
- CI objęty przez najemcę nie uprawnia do udziału w dochodach i przychodach funduszu.
- CI objęte przez gminę/miasto uprawniają do przedstawienia ich do wykupu przez fundusz po 10 latach od nabycia.
- CI objęte przez najemców, którzy zainteresowani są nabyciem wynajmowanego mieszkania, podlegają wykupowi przez fundusz po spłacie zobowiązań funduszu (uzupełnienie ceny CI).
- CI objęte przez podnajemców wskazanych przez gminę/miasto podlegają wykupowi przez fundusz po spłacie zobowiązań finansowych funduszu przypadających na dane mieszkanie.
- Gmina/miasto ma prawo pierwokupu tych mieszkań, które mogą być włączone do gminnego zasobu mieszkań.
Certyfikaty inwestycyjne:
- CI mogą być przedmiotem zastawu bez ograniczeń.
- Certyfikat inwestycyjny daje na zgromadzeniu inwestorów prawo do jednego głosu. Statut funduszu może określać, że certyfikaty inwestycyjne imienne są uprzywilejowane w zakresie prawa głosu.
- Zbycie certyfikatu inwestycyjnego imiennego może być uzależnione od zgody zgromadzenia inwestorów
- Statut funduszu inwestycyjnego zamkniętego może przyznać dotychczasowym posiadaczom certyfikatów inwestycyjnych prawo pierwszeństwa do objęcia nowych certyfikatów inwestycyjnych kolejnej emisji w stosunku do liczby posiadanych certyfikatów inwestycyjnych.
- Certyfikat inwestycyjny imienny funduszu inwestycyjnego zamkniętego może być wydany uczestnikowi, który nie opłacił
- w całości ceny emisyjnej certyfikatu,
- jeżeli statut funduszu tak stanowi.
- Fundusz inwestycyjny zamknięty może wykupywać certyfikaty inwestycyjne w pełni opłacone, które wyemitował, jeżeli statut funduszu tak stanowi.
Wysokość czynszu:
- Wysokość czynszu dla najemcy za 1m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego ustalana jest indywidualnie na poziomie danej inwestycji i powinna zapewniać prawidłową eksploatację zasobu, tworzenie funduszu remontowego, zastosowanie podstawowej stawki amortyzacji (2,5%).
- Czynsz dzieli się na dwie części: czynsz podstawowy i czynsz eksploatacyjny.
- Do wyliczenia poziomu czynszu podstawowego przyjmuje się wysokość spłaty zobowiązań finansowych przypadających na indywidualny projekt inwestycyjny/mieszkanie.
- Wysokość czynszu eksploatacyjnego (kosztów eksploatacyjnych, stawki na fundusz remontowy i amortyzację) jest niezależna od wysokości czynszu podstawowego i uwarunkowana jest lokalnie.
Wartość mieszkania:
- Cena mieszkania określona jest w ramach wyceny aktywów funduszu. Wycena uwzględnia amortyzację, zużycie techniczne, zobowiązania finansowe oraz wartość rynkową nieruchomości.
- Nabywający (gmina/miasto lub najemca) chcąc wykupić mieszkanie, zobowiązany jest do wpłacenia różnicy pomiędzy ceną mieszkania i wartością aktywów netto na CI będących
- w jego posiadaniu.
- W przypadku, gdy najemca zamierzający wykupić mieszkanie nie wpłacił pełnej ceny CI wynikającej z wyceny obejmowanych w momencie zapisów wartości CI, zobowiązany jest do uzupełnienia zobowiązania.
- Cena mieszkania do zapłaty stanowi różnicę pomiędzy wyceną mieszkania w momencie objęcia CI, a wartością pozostałych do spłaty zobowiązań przypadających na dany lokal mieszkalny oraz wartości kapitału CI objętych przez gminę, dewelopera, TBS i innych inwestorów.
- Nabycie mieszkania może nastąpić w każdej chwili 10. letniego okresu najmu w terminach wyceny CI.
- Wykup certyfikatu inwestycyjnego może wyłącznie nastąpić po wpłaceniu pełnej ceny.
- Wykup certyfikatu inwestycyjnego następuję poprzez przeniesienie prawa własności mieszkania, wraz z przypadającymi na to mieszkanie zobowiązaniami finansowymi.
Przedsięwzięcia deweloperskie – warunki realizacji w formule FIZ
Formuła realizacji inwestycji przez fundusz inwestycyjny zamknięty pozwala deweloperowi na zwiększenie elastyczności warunków oferowania mieszkań na sprzedaż i/lub wynajem.
- Fundusz inwestycyjny nie płaci podatków
- Uczestnikami funduszu są wszyscy interesariusze: deweloper, nabywcy, banki, OFE, inwestorzy profesjonalni – nabywają Certyfikaty Inwestycyjne (CI)
- W ramach funduszu działa Rada Inwestorów (jeżeli przynajmniej 3 inwestorów posiada minimum 5% liczby CI), która kontroluje realizację inwestycji, wpływa na politykę inwestycyjną
- Deweloper obejmuje CI o wartości odpowiadającej wartości projektu inwestycyjnego
- Nabywcy obejmując CI stają się uczestnikami funduszu,
- a tym samym współwłaścicielami projektu inwestycyjnego
- Zgromadzenie inwestorów decyduje o składzie Rady Inwestycyjnej, polityce inwestycyjnej, wyborze projektów, zasadach kwalifikacji kosztów
- CI mogą być uprzywilejowane co do głosów na Zgromadzeniu i udziale w podziale dochodów funduszu
- Inwestorzy posiadający CI imienne nie muszą wnosić pełnej ceny za CI – mogą dokonywać wpłat ratalnych, ustalonych w statucie funduszu.
Korzyści z realizacji przedsięwzięć deweloperskich w formule funduszu inwestycyjnego zamkniętego:
- Deweloper nie jest bezpośrednim kredytobiorcą
- Większa elastyczność oferty mieszkaniowej dewelopera w zależności od warunków rynkowych – mieszkania mogą być:
– oferowane na sprzedaż – kupujący:
- wpłata ceny za CI następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego
- nabywca przedstawia funduszowi CI do wykupu po dokonaniu pełnej wpłaty ceny CI i otrzymuje tytuł własności lokalu mieszkalnego
– oferowane na wynajem – najemca:
- nabywa CI inwestycyjne w wysokości wartości najmowanego lokalu wpłacając np. 30% wartości lokalu (partycypacja w kosztach budowy)
- płaci czynsz ustalany w wysokości kosztów eksploatacyjnych
- spłaca jednocześnie koszty finansowania budowy mieszkania
- przedstawia CI inwestycyjne do umorzenia, po dokonaniu wpłaty całości ceny wartości lokalu – umorzenie następuje w momencie wyceny wartości aktywów
- otrzymuje tytuł własności lokalu mieszkalnego.
- Fundusz może prowadzić przedsięwzięcia deweloperskie poprzez subfundusze, każdy utworzony dla określonego projektu, lub przez spółkę komandytowo-akcyjną
- Nabycie CI przez kupującego mieszkanie nie wymaga zastosowania ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Bolesław Meluch
Doradca Zarządu Związku Banków Polskich
Wiceprezes Europejskiego Instytutu Nieruchomości