Kup pan kamienicę! Sprawdzamy ceny takich budynków

Chcesz kupić dobrze położoną kamienicę w dużym mieście? Szykuj przynajmniej kilkanaście milionów złotych. Jeśli celujesz w apartament w zabytkowych murach, w takich miastach jak Kraków czy Warszawa będziesz potrzebował przynajmniej miliona. Ceny nieruchomości w kamienicach rosną bardzo, gdy obiekty są po renowacji, dlatego inwestorzy szukają też nieruchomości do remontu.
Polskie miasta na nowo odkrywają kamienice. Co prawda tragedia wojny wyeliminowała sporo takiego budownictwa z naszego krajobrazu, ale część się zachowała. Przez całe dziesięciolecia PRL nie dbano o zwartą zabudowę kamienic. Dopiero okres wejścia do Unii Europejskiej nieco zmienił sytuację. Za remontowanie zabrały się samorządy. Potencjał kamienic dostrzegli też deweloperzy. Często obiekty tego typu pozwalają „wejść” z inwestycjami do centrów miast. W Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku, Wrocławiu – w każdym z tych miast firmy deweloperskie inwestują w kamienice, remontują je, podwyższają standard – dostosowują do funkcji apartamentowych, hotelowych, biurowych itp.
Także inwestorzy indywidualni doceniają przedwojenne budownictwo. Cenimy grube mury z cegły, piękne elewacje, wysokie sufity, duże okna. Ceny mieszkań w kamienicach potrafią być bardzo wysokie – zwłaszcza jeśli wyróżnia je dobra lokalizacja i wyższy standard. W Warszawie stawki w bardzo dobrych lokalizacjach: Powiśle, Śródmieście itp. zaczynają się od około 9 – 10 tys. zł, choć zazwyczaj wynoszą kilkanaście tysięcy. Mowa o mieszkaniach w dobrym, często podwyższonym standardzie.
W Krakowie na Starym Kazimierzu, wyremontowane kamienice, o pięknych częściach wspólnych – przystosowane do celów apartamentowych czy biurowych wyceniane są często na powyżej 20 tys. zł od metra. Za 120 metrowy apartament trzeba tu zapłacić blisko 2,5 mln zł.
Poza wiodącymi metropoliami ceny są oczywiście niższe, ale także podwyższone w stosunku do lokalnych średnich. Przykład z Łodzi, gdzie apartament w wysokim standardzie w wyremontowanej kamienicy w centrum kosztuje ponad 6 tys. zł za metr. To bardzo atrakcyjna cena porównując ją do stawek z Warszawy czy Krakowa, ale też znacznie wyższa od średnich cen na łódzkim rynku wtórnym, które wg NBP w II kw. 2016 wynosiły zaledwie 3340 zł/ mkw!
Kamienice pozwalają jednak również „ustrzelić” okazję cenową, bowiem na drugim biegunie są mieszkania w obiektach, które jeszcze nie doczekały się renowacji oraz lokale do remontu. Często sprzedający, ze względu na duży metraż, oferują je po znacznie obniżonej cenie. Przykład to jedna z ofert wrocławskich. Mieszkanie do remontu w kamienicy na Starym Mieście. Cena 80 mkw. wynosi w tym przypadku 385 tys. zł, czyli po 4700 zł za metr. To o kilka tysięcy złotych niżej od stawek średnich w tej bardzo dobrej lokalizacji. Zaczynają się one od około 7500 zł/ mkw.
Ile kosztują całe kamienice?
Tu również rozstrzał cenowy jest wielki – w zależności od rynku, stanu technicznego i lokalizacji. Z danych WGN wynika, że przeciętnie za około 600 – 700 metrową kamienicę do remontu trzeba zapłacić około 1,5 – 2 mln zł. Zupełnie inne ceny obowiązują w dużych miastach, zwłaszcza za obiekty wyremontowane. Przykład z Gdańska to zabytkowa kamienica zlokalizowana w okolicach starówki. Za 500 mkw. obiektu trzeba zapłacić aż 14 mln zł. Cena metra kw. wynosi ponad 27 tys. zł.
We Wrocławiu – mieście będącym w czołówce krajowej pod względem liczby kamienic – wyremontowany, zabytkowy budynek o powierzchni 2000 mkw., zlokalizowany na Starym Mieście będzie kosztował ponad 15 mln, z ceną za metr wynoszącą ponad 7000 zł. Inna nieruchomość w tej samej lokalizacji będzie mieć już stawkę około 10 tys.
Kamienice to bardzo ciekawe budownictwo, które dziś święci tryumfy. Wyremontowane budynki i mieszkania znacznie podnoszą swoją wartość. Trzeba jednak pamiętać, że nie są to łatwe inwestycje. Koszty renowacji mogą być wielokrotnie wyższe od ceny zakupu. W przypadku indywidualnych inwestorów kupujących mieszkanie warto koniecznie dowiedzieć się o zakres prac przeprowadzonych w budynku, wysokość funduszu remontowego, ochronę konserwatorską i stosunek wspólnoty mieszkaniowej do ewentualnej renowacji. Ważną sprawą jest też zakres ochrony konserwatorskiej.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN