Na europejskim rynku biurowym nadal rośnie popyt

Na rynkach europejskich rośnie aktywność najemców biur – w III kwartale 2015 podpisano umowy najmu na ponad 3 mln mkw. To znakomity wynik i 29-procentowy wzrost rok do roku.

To dane z raportu firmy JLL „European Office Property Clock Q3 2015[1]”.

Stawki najmu

Czynsze na europejskim rynku biurowym wzrosły w III kw. o 1,2% względem kwartału poprzedzającego oraz 3,1% rok do roku. Ogólny wzrost generowany był przez największe rynki, takie jak Londyn i Paryż, jak również Barcelonę, Mediolan i Madryt. Aż o 10% kwartał do kwartału poszły w górę czynsze w Dublinie, czemu sprzyja bardzo ograniczona podaż dostępnej powierzchni biurowej w stolicy Irlandii. Stawki najmu spadły w Genewie i Sankt Petersburgu.

Mateusz Polkowski z JLL informuje: „Czynsze na warszawskim rynku biurowym pozostały stabilne w III kw. Nadal jednak koszt wynajmu w Warszawie jest wyższy niż w innych stolicach państw regionu Europy Centralnej w przypadku biur zlokalizowanych w Centrum. Jednocześnie biura typu „prime” w Warszawie są tańsze nie tylko od tych zlokalizowanych w głównych europejskich ośrodkach biznesowych jak Londyn, Genewa, Zurych czy Moskwa, ale również w Kijowie czy Helsinkach”.

W zestawieniu „Office Clock” przygotowywanym przez JLL co kwartał, Warszawa znajduje się w prawej, dolnej części zegara gromadzącej lokalizacje, w których czynsze znajdują się pod presją zniżkową. Najwyższe miesięczne czynsze transakcyjne w Centrum Warszawy wahają się od 21 do 23,5 euro za mkw., a poza Centrum od 11 do 18 euro za mkw.

„Ze względu na aktywność deweloperską i skalę projektów planowanych do oddania do użytku w nadchodzącym roku, czynsze znajdują się pod presją zniżkową. Aktualnie ma ona odzwierciedlenie głównie w stawkach efektywnych, które są średnio 15-20% niższe od stawek transakcyjnych, a w przypadku kluczowych najemców różnica ta może być jeszcze większa. Najemcy uważnie rozpatrują oferty, natomiast czynsze w coraz większym stopniu zależą od dostępności transportu publicznego oraz udogodnień w otoczeniu danego biurowca”- wyjaśnia Jakub Sylwestrowicz z JLL.

Popyt nadal rośnie

W III kw. 2015 r. na europejskim rynku biurowym podpisano umowy najmu na ponad 3 mln mkw. (wzrost o 29% r-d-r). Do tak dobrego wyniku przyczynił się Lyon, w którym aktywność najemców zwiększyła się o 142% r-d-r., Paryż (39% wzrost), czy główne niemieckie rynki (z wyjątkiem Hamburga). Spektakularny skok popytu r-d-r odnotowała Barcelona (135%) i Madryt (74%).

„Warszawa nadal rejestruje wzrost aktywności najemców. Od początku roku do końca III kw. na stołecznym rynku biurowym zawarto umowy najmu na łącznie 612 800 mkw. Niewątpliwie rok 2015 będzie rekordowy pod kątem popytu zarówno w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych”, dodaje Mateusz Polkowski.

Analitycy JLL spodziewają się, że łączny popyt na rynkach biurowych w Europie na koniec roku wyniesie mocne 11,5 mln mkw. – 8% więcej niż w 2014 r. Aktywność najemców utrzyma się na wysokim poziomie również w 2016 r., chociaż poszczególne rynki będą się rozwijać w różnym tempie.

Spada poziom pustostanów

Mocny popyt oraz spadek aktywności deweloperów przyczyniły się do spadku poziomu pustostanów na europejskim rynku biurowym – na koniec III kw. 9,1% zasobów biurowych pozostawało bez najemcy. Większość rynków biurowych w Europie zanotowało spadek wskaźnika powierzchni niewynajętej w III kw., a jedynymi wyjątkami od tej reguły okazały się: Luksemburg, Rotterdam i Haga. Na niektórych rynkach, takich jak Londyn, Dublin czy Monachium brakuje dostępnej powierzchni najwyższej klasy, co generuje wzrost kosztów najmu.

Biorąc pod uwagę, że do końca roku rynek europejski może się wzbogacić o 2,5 mln mkw. (jeśli niektóre projekty nie zostaną przesunięte na 2016 r.), poziom pustostanów w IV kw. nieznacznie wzrośnie.

[1] Raport „European Office Property Clock” porównuje za pomocą schematu zegara położenie poszczególnych rynków w Europie w kolejnych fazach cyklu zmiany stawek najmu dla najlepszych powierzchni biurowych. Schemat uwzględnia cztery fazy – przyspieszenia wzrostu stawek najmu (rental growth accelerating), spowolnienia wzrostu (rental growth slowing), przyspieszenia spadku (rents falling) oraz czynszów spadających do minimum (rents bottoming out).