Rynek nieruchomości condohotelowych jest w Polsce stosunkowo młody. Większość nawet najstarszych inwestycji tego typu nie liczy więcej, niż kilkanaście lat. Ożywienie w tym segmencie rynku widoczne było zwłaszcza w latach 2010-2012, kiedy realizowano liczne projekty condohotelowe, a temat inwestowania w lokale tego typu regularnie pojawiał się w mediach. Na rozwój segmentu nieruchomości condohotelowych wpływ miało wówczas wiele czynników.

Wśród nich jednym z ważniejszych było poszukiwanie przez deweloperów korzystnej niszy w sytuacji załamania sprzedaży na klasycznym rynku mieszkaniowym. Na wzrost zainteresowania segmentem condohotelowym wpływały również przewidywania zwiększonego napływu turystów do Polski w związku z EURO 2012. Należy jednak podkreślić, że przy niewielkich rozmiarach rynku podjęcie niezależnych decyzji inwestycyjnych przez nawet zaledwie kilku deweloperów znacząco wpływało na skalę podaży.Z monitoringu REAS wynika, że w 2014 roku w projektach condohotelowych w Polsce zrealizowanych zostało blisko 1000 lokali. Na 2015 rok zaplanowanych jest ponad 1,5 tysiąca, co oznacza ponad 50% wzrost. Ceny mieszkań wakacyjnych są bardzo zróżnicowane i mieszczą się w przedziale od 4 tys. do 23 tys. zł za metr kwadratowy netto. Najdroższe zlokalizowane są w rejonie Warmii i Mazur, a najtańsze nad morzem. Czy ten wzrost na rynku condohotelowym oznacza, ze Polacy na wakacje chcą jeździć do własnego M czy może poszukują kolejnych możliwości inwestycyjnych?

Aparthotel czy condohotel? 

Warto zauważyć, że pojęcie condohotel nie zostało dotychczas zdefiniowane ani w polskim ustawodawstwie, ani w oficjalnych kategoriach statystycznych GUS. Deweloperzy oferujący lokale na sprzedaż często dowolnie używają nazw condohotel i aparthotel. W krajach anglosaskich, skąd pochodzą te terminy, pojęcie condohotel definiuje raczej strukturę własności jednostek hotelowych (poszczególne jednostki hotelowe należą do różnych właścicieli, zarządzane są natomiast przez jednego operatora), natomiast termin aparthotel wiąże się z typem oferowanych jednostek hotelowych (są to niezależne lokale mieszkalne z aneksem kuchennym lub kuchnią, czyli z możliwością samodzielnego wyżywienia). W obu przypadkach obiekt zapewnia pełen serwis hotelowy.

W polskich warunkach nazwy aparthotel i condohotel często używane są wymiennie w odniesieniu do zespołu oferującego przy zakupie lokalu możliwość przekazania go wskazanemu operatorowi w celu wynajmu. W niektórych przypadkach obiekt określany przez dewelopera jako condohotel czy aparthotel nie oferuje żadnych usług hotelowych, czasami (na przykład w niektórych projektach w Warszawie) opcja zakupu mieszkania w systemie condo funkcjonuje równolegle z możliwością nabycia mieszkania na własne potrzeby. Warto również podkreślić, że inwestor rozważający nabycie lokalu w projekcie condohotelowym może napotkać na zróżnicowany poziom opodatkowania zarówno podatkiem VAT, podatkiem od nieruchomości, czy podatkiem dochodowym, w zależności od charakteru zarówno działki, jak realizowanego projektu, a w końcu rodzaju umowy z operatorem.

W badaniach REAS jako projekty condohotelowe określane są inwestycje, w których w momencie zakupu mieszkania/lokalu hotelowego oferowana jest opcja jego wynajmu, niezależnie od charakteru operatora wynajmu (spółka celowa dewelopera czy polecany operator zewnętrzny), typu lokalu (pokój hotelowy czy mieszkanie) i oferowanych usług dodatkowych.

Gdzie bardziej się opłaca – w górach czy nad morzem?

Z danych REAS wynika, że lokale na sprzedaż oferuje w Polsce obecnie 60 projektów condohotelowych (w tym faz inwestycji wielofazowych). Połowa z nich znajduje się w pasie nadmorskim, pozostałe w miastach i w rejonach górskich oraz nieliczne w rejonie jezior mazurskich. Większość lokali oferowana jest w obiektach, których budowa zakończy się w latach 2015-2017, a więc w takich, które obecnie nie mogą jeszcze zaprezentować nabywcom faktycznie uzyskiwanych przychodów z najmu.

Struktura obecnej oferty lokali w obiektach condohotelowych według daty ukończenia inwestycji deklarowanej przez dewelopera, czerwiec 2015

Źródło: REAS, GUS

– Popularność miejscowości położonych w pasie nadmorskim wśród deweloperów realizujących inwestycje condohotelowe wynika wprost z możliwego do uzyskania wysokiego obłożenia wynajmowanych lokali w sezonie letnim. Podstawowym kryterium atrakcyjności lokalizacji jest w tym wypadku dogodny dostęp do morza. Równocześnie w najpopularniejszych kurortach nadmorskich dodatkowe usługi, takie jak dostęp do strefy spa, stają się powoli standardem – mówi Agnieszka Mikulska, starszy konsultant REAS.

W miejscowościach górskich sytuacja jest bardziej skomplikowana. Warunki naturalne dla turystyki całorocznej są nawet dogodniejsze w górach niż na wybrzeżu Bałtyku. Jednak w praktyce obiektom hotelowym trudno to w pełni wykorzystać. Ferie zimowe, nawet jeśli rozłożone w czasie w poszczególnych województwach, pozostają dość krótkie i nie wszyscy zdecydują się z nich skorzystać, natomiast w lecie dostępność szlaków turystycznych sprzyja raczej niskobudżetowemu aktywnemu wypoczynkowi.

– W przypadku inwestycji nadmorskich warto wziąć pod uwagę rozmiary istniejącej konkurencji w postaci pobliskich obiektów noclegowych i przewagi konkurencyjne rozważanego projektu tzn. możliwość zaoferowania dodatkowych usług czy bezpośredni dostęp do morza. W przypadku inwestycji w mniej oczywistych lokalizacjach, np. górskich, trzeba mieć świadomość, że powodzenie inwestycji może czasem wymagać od operatora obiektu wykreowania unikalnego produktu, z szerokim zakresem dodatkowych usług, wyjątkową historią czy nietypowymi rozrywkami – dodaje Agnieszka Mikulska.

Szczególna sytuacja występuje też w miastach, w których funkcjonuje klasyczny rynek najmu. Pojawienie się w tych lokalizacjach mieszkań na wynajem zarządzanych przez prywatne fundusze nieruchomości czy Fundusz Mieszkań na Wynajem może prowadzić do standaryzacji rynku najmu. W rezultacie również indywidualni inwestorzy mogą być bardziej skłonni do przekazania posiadanych zasobów w zarząd wyspecjalizowanym podmiotom, bądź nabywania mieszkań z opcją zarządzania ich wynajmem

Rozmieszczenie hoteli w Polsce wg gmin oraz średnie obłożenie wg województw, 2014

Źródło: REAS, GUS

Łatwy zarobek, pewna inwestycja czy dywersyfikacja portfela?

Z monitoringu rynku apart- i condohoteli przeprowadzonego przez REAS w czerwcu 2015 roku wynika, iż najczęściej proponowanym przez operatora modelem jest uzależnienie wysokości przychodów nabywcy lokalu od przychodów generowanych z wynajmu danego lokalu. Często w pierwszych latach umowy, operator gwarantuje przychody zdefiniowane jako procent ceny lokalu. Zwykle jest to nie mniej, niż 5% ceny zakupu netto danego lokalu. Różnica w deklarowanych możliwych do uzyskania poziomach czynszu pomiędzy poszczególnymi inwestycjami jest raczej niewielka i częściej wynika z charakteru danego projektu i strategii operatora, niż z lokalizacji w konkretnym rejonie. Oferta najwyższych gwarantowanych stóp zwrotu dotyczy inwestycji warszawskich.

– Klasyczne obiekty condohotelowe, posiadające kategorię hotelową z konkretną liczbą gwiazdek i określony pakiet usług, pozwalają osobom fizycznym inwestować bezpośrednio w rynek hotelarski, co dla wielu potencjalnych nabywców stanowi możliwość uzupełnienia posiadanego portfela inwestycyjnego. Wszystkie nieruchomości typu condohotel zapewniają natomiast czerpanie zysków z wynajmu lokalu bez konieczności osobistego zaangażowania. Jest to istotne zwłaszcza w przypadku zakupu nieruchomości zlokalizowanej poza stałym miejscem zamieszkania nabywcy, ale także z punktu widzenia każdego inwestora, który nie ma możliwości lub wystarczającego doświadczenia, by zająć się zarządzaniem posiadanym lokalem. – komentuje konsultantka REAS. W ostatnim okresie zachętą do poszukiwania mniej oczywistych strategii inwestycyjnych, w tym także inwestowania na rynku condohotelowym, stały się natomiast obniżki stóp procentowych, które były również jedną z przyczyn obserwowanego ożywienia na klasycznym rynku mieszkaniowym. Można oceniać, że rynek condohotelowy nadal ma przed sobą znaczne możliwości rozwoju. Każda decyzja inwestycyjna powinna być jednak rozpatrywana indywidualnie.

źródło: http://www.reas.pl/