Za mieszkania trzeba płacić mniej więcej tyle co przed rokiem – wynika z najnowszych danych NBP. To znaczy, że realnie, a więc po korekcie o inflację, mamy do czynienia ze spadkami. Jak dodamy do tego fakt, że dostęp do kredytów mieszkaniowych się poprawia, a przeciętne pensje rosną, to okaże się że możemy kupić nawet o 1/5 większe mieszkanie niż przed rokiem.

Za mieszkania z drugiej ręki trzeba płacić o zaledwie 1,3% więcej niż przed rokiem – sugerują najnowsze dane NBP (indeks hedoniczny dla 7 miast za 3 kwartał 2025 roku). Są to dane, które będą jeszcze rewidowane. Nawet jednak już na tym etapie możemy stwierdzić, że ceny mieszkań nominalnie są na poziomie podobnym do tego sprzed roku, a więc realnie spadają (o około 1,7%). Inflacja pokazująca wzrost ogólnego poziomu cen dóbr i usług konsumpcyjnych w trzecim kwartale została bowiem przez GUS oszacowana na 3%.

A gdyby tego było mało, to ostatnie publikacje NBP na temat cen mieszkań regularnie przynoszą rewizje wcześniej publikowanych wstępnych danych w dół. Jeśli będzie tak również w kolejnej publikacji, to nie można wykluczyć, że zrewidowane banku centralnego pokażą jeszcze bardziej optymistyczne informacje dla potencjalnych nabywców.

Czym jest indeks hedoniczny ceny m kw. mieszkań?

W ramach indeksu hedonicznego NBP bierze pod uwagę nie tylko ceny mieszkań zapisywane w aktach notarialnych, ale też jakość sprzedawanych lokali. W efekcie dane są „czyszczone” z tego, że zmienia się struktura sprzedawanych nieruchomości. Przy zwykłej średniej transakcyjnej wystarczy bowiem, że więcej sprzeda się mieszkań tańszych i już zaniża to wynik. Więcej sprzedanych lokali z wyższej półki cenowej wpłynęłoby natomiast na wzrost średniej ceny. Indeks hedoniczny działa inaczej. Ma on za zadanie pokazywać, jak zmieniają się ceny mieszkań o podobnej jakości, a nie tylko wyliczyć średnią cenę ze wszystkich transakcji wrzuconych do jednego worka. Jest to więc miara, która w dokładniejszy sposób pozwala śledzić tempo zmian cen mieszkań.

Stabilizacja cen na wysokich poziomach

Najnowsze dane NBP pokazują, że mamy już w Polsce 8 miast wojewódzkich, w których za metr lokalu „z drugiej ręki” trzeba płacić ponad 10 tys. złotych. Oprócz Trójmiasta, Warszawy, Wrocławia, Krakowa i Poznania, w gronie tym znajdziemy też Lublin i Rzeszów. Przy tym w obecnej stolicy średnia stawka transakcyjna to ponad 16,4 tys. zł za metr, a w poprzedniej (Kraków) 14,7 tys. zł.

Nie jest ponadto tajemnicą, że za mieszkania od deweloperów – ze względu na wyższy standard nieruchomości – przeważnie trzeba płacić więcej. Tu łatwiej jest więc wskazać te miasta wojewódzkie, gdzie średnia cena transakcyjna metra kwadratowego nie przekroczyła jeszcze 10 tys. złotych. W tym gronie mamy już tylko Kielce, Łódź i Zieloną Górę.

Jeśli kupujący szukaliby pocieszenia, to wstępne dane NBP pokazują, że w porównaniu do sytuacji z trzeciego kwartału 2024 roku ceny transakcyjne na rynku wtórnym spadły w 4 miastach (Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław). Inaczej prezentują się dane uwzględniające jeszcze jakość sprzedawanych mieszkań. Tu co prawda mamy wciąż przewagę wzrostów cen, ale w danych za trzeci kwartał pojawiło się już 5 miast z ujemnym odczytem indeksu hedonicznego. To znaczy, że za podobne lokum trzeba było płacić mniej niż przed rokiem w Białymstoku, Krakowie, Rzeszowie, Szczecinie i Warszawie – sugerują najnowsze dane banku centralnego. Reasumując – póki co zasadne jest twierdzenie, 2025 rok przyniósł w końcu wyraźne wyhamowanie zmian i względną stabilizację cen mieszkań.

Możemy kupić o 1/5 więcej niż przed rokiem

Z punktu widzenia nabywców sytuacja jest więc bardzo komfortowa. Oferta mieszkań na sprzedaż jest spora, kredyty tanieją, wynagrodzenia rosną, a ceny nieruchomości stoją w miejscu. Z punktu widzenia osób, które chciałyby kupić nieruchomość, najważniejsze jest to, że płace rosną szybciej niż ceny mieszkań. Z taką właśnie sytuacją mamy do czynienia już od kilku kwartałów.

Co więcej, w międzyczasie wyraźnie poprawił się dostęp do kredytów mieszkaniowych – głównie za sprawą cięć stóp procentowych. To dzięki nim w bankach pojawiają się już kredyty mieszkaniowe z oprocentowaniem niższym niż 6%. To duża zmiana, bo na początku roku standardem było raczej 7-8%.

Najłatwiej pokazać efekt tych wszystkich zmian na przykładzie pary, która ma do dyspozycji dwie średnie krajowe, a na ratę kredytu mieszkaniowego skłonna jest przeznaczać 30% pensji netto. Takie przykładowe małżeństwo może w dużym mieście kupić na kredyt z 20-proc. wkładem własnym mieszkanie o powierzchni około 52 m kw. To o 1/5 więcej niż przed rokiem. Jeśli ponadto sprawdzą się dziś formułowane prognozy, to w czwartym kwartale ten potencjalny metraż może wzrosnąć do około 56 m kw. To o prawie 10 metrów więcej niż pod koniec 2024 roku.

Bartosz Turek
analityk rynku nieruchomości

fot. materiały prasowe