Po kiepskim początku 2025 roku, w II połowie widać ożywienie po stronie popytu. W ciągu nadchodzących 12 miesięcy kupujący będą mogli przebierać w szerokiej ofercie i zaciągać kredyty hipoteczne na nowych, korzystniejszych warunkach.

Eksperci firmy JLL podsumowują 2025 rok na krajowym rynku mieszkaniowym i prognozują najbardziej istotne trendy w 2026 roku.

Sprzedaż mieszkań w 2025 r.

Kwartalna sprzedaż mieszkań w 2025 roku, szczególnie w jego I połowie kształtowała się na niskim poziomie, zbliżonym do kwartalnych wyników z 2024 roku. Dopiero w II połowie po stronie popytowej odnotowano ożywienie – seria obniżek stóp procentowych, zapoczątkowana w maju 2025 r., powoli zaczęła topić zamrożony popyt. Wynik sprzedaży za cały 2025 rok powinien być ok. 10% wyższy w porównaniu do 2024 r., kiedy to sprzedano około 39 tys. lokali. Jeśli chodzi o kolejne 12 miesięcy, eksperci JLL spodziewają się kilkunastoprocentowego wzrostu sprzedaży. Na rzecz kupujących przemawia także wysoka oferta mieszkaniowa zaostrzająca konkurencję między deweloperami, dzięki czemu klientom łatwiej jest negocjować ceny.

– Nabywcy śledzą kolejne posiedzenia RPP i czekają na obniżkę stóp, spadek kosztów kredytów i wzrost zdolności kredytowej. Seria obniżek stwarza dobre perspektywy dla odłożonych w czasie zakupów z finansowaniem bankowym. W 2026 roku temat ten będzie wciąż aktualny – wtedy efekty cięć stóp i wzrost zdolności kredytowej staną się w pełni odczuwalne – komentuje Aleksandra Gawrońska, Director, Head of Residential Research, JLL Polska.

Mniejsze miasta regionalne znajdują się w trudnej sytuacji, gdyż na nich sprzedaż w głównej mierze opiera się na popycie kredytowym, a oprocentowanie kredytów, choć spadające, wciąż jest na wysokim poziomie. Uwagę warto jednak zwrócić na miejscowości satelitarne w głównych aglomeracjach, które konkurują z głównymi miastami o klienta, przyciągając go niższymi cenami bądź oferując bardziej atrakcyjny produkt, kosztem większej odległości do centrum metropolii

Niepewność utrzymująca się na rynku od 2022 roku pozostanie z uczestnikami rynku także w 2026 roku. Na decyzje zakupowe duży wpływ będą miały nastroje nabywców, te natomiast mogą być kształtowane zwłaszcza przez dalsze działania hybrydowe Rosji, rozwój sytuacji na Ukrainie i wydarzenia na polskiej scenie politycznej. Rok 2026 może przynieść jakąś formę zawieszenia działań wojennych na Ukrainie, ale mało prawdopodobny wydaje się trwały powrót do poczucia bezpieczeństwa z drugiej dekady XXI wieku.

Podaż nowych lokali w ciągu ostatnich 12 miesięcy

Deweloperzy, którzy już w 2023 roku zaczęli szykować nowe projekty pod program „Bezpieczny Kredyt 2%” i jego planowanego następcę, niedoszły program #naStart, nie spodziewali się drastycznego spadku popytu i wzrostu konkurencji. Nowe wprowadzenia udało im się wyhamować dopiero w II połowie 2025 roku. W wyniku trwającej przez kilka kwartałów nadwyżki nowej podaży nad liczbą sprzedawanych mieszkań, oferta w połowie 2025 na 6 największych rynkach w kraju osiągnęła rekordowy poziom (61,7 tys. mieszkań). W II połowie 2025 roku deweloperom udało się zmniejszyć nową podaż i lepiej dopasować ją do liczby sprzedanych jednostek. Eksperci JLL spodziewają się,mieszkań,oniec 2025 oferta powinna spaść do ok. 57 tys. mieszkań, lecz będzie nadal bliska rekordu.

W 2026 roku deweloperzy, choć zadowoleni z ożywienia popytu, będą starali się dopasować nową podaż do sprzedaży. Skupią się także na dostępnej już ofercie, co będzie dla nich kluczowym działaniem, aby zachować płynność w finansowaniu projektów w toku. Sukcesywnie będą jednak uzupełniać podaż – liczba mieszkań wprowadzonych do oferty w skali roku powinna być o ok. 5% wyższa niż w 2025 roku. W Warszawie sytuacja może być odmienna, wraz ze wzrostem sprzedaży wzrośnie prawdopodobnie także oferta.

Zjawisko wyraźnej nadpodaży jest także widoczne na mniejszych rynkach, takich jak Szczecin czy Katowice. Częściowo w ofercie dłużej pozostają lokale typowo inwestycyjne, na które dziś brakuje popytu. Warto także podkreślić, że większość nabywców na mniejszych rynkach to klienci posiłkujący się kredytem hipotecznym, dla których oprocentowanie w 2024 i 2025 r. było zbyt wysokie, aby podjąć się spłaty miesięcznej raty kredytu lub ich zdolność kredytowa nie była wystarczająca do zakupu mieszkania.

Ceny

Średnia cena mieszkań w ofercie, liczona dla 6 największych rynków łącznie ustabilizowała się, a w II połowie roku uległa nawet niewielkiej obniżce. W skali roku odnotowano wzrost średniej ceny o 3-4%. W poszczególnych miastach sytuacja była jednak zróżnicowana – w Łodzi w skali roku spodziewamy się spadku średniej ceny o 2%, a w Trójmieście wzrostu o 5%.

– Wyhamowanie wzrostu cen – a w niektórych miastach nawet ich korekta – wynika ze spadku sprzedaży mieszkań oraz zaostrzenia konkurencji. Co więcej, wejście w życie ustawy o jawności cen we wrześniu 2025, nie przemawiało za podniesieniem cen, a raczej pokazaniem korzystnych ofert, co miało na celu przyciągnięcie klientów do zakupu. Wcześniej jawność cen ofertowych była indywidualną decyzją każdego dewelopera, a strategie sprzedaży często opierały się na elastycznym zarządzaniu cenami, promocjach i selektywnym monitorowaniu konkurencji. Ustawa wprowadzająca większą transparentność cenową zmobilizowała sektor do adaptacji i wdrożenia standardów znanych z innych branż – komentuje Anna Karaś, JLL Polska.

– W 2026 roku spadek kosztów kredytu względem lat poprzednich zmobilizuje część potencjalnych klientów do realizacji odłożonego w czasie zakupu mieszkania. Popyt nieco wzrośnie, jednak nie na tyle, aby deweloperzy zaczęli dynamicznie podnosić ceny mieszkań. Oferta jest wciąż wysoka, dlatego spodziewamy się, że w 2026 roku średni wzrost cen w poszczególnych miastach wyniesie od 2 do 3% rok do roku, czyli będzie zbliżony do inflacji – prognozuje Aleksandra Gawrońska, JLL Polska.

Co jeszcze będzie się działo w 2026 roku?

Mijające 12 miesięcy było czasem odpływu inwestorów indywidualnych z rynku mieszkaniowego. Ich udział, który przez lata stanowił około jednej trzeciej zakupów, wyraźnie się skurczył, co miało bardzo duży wpływ na spadek sprzedaży w 2024 i 2025 roku. Inwestorzy indywidualni byli zniechęcani przez zapowiedzi opodatkowania trzeciego i kolejnego mieszkania, wprowadzenie podatku katastralnego czy ograniczeń w najmie krótkoterminowym. Dodatkowo atrakcyjność inwestowania w najem znacząco spadła w porównaniu do ubiegłych lat. W 2026 r. nadal obserwować będziemy niepewność dotyczącą tego, czy nowe regulacje (i w jakim kształcie) zostaną wprowadzone. Zapewne najszybciej pojawią się zmiany w zakresie najmu krótkoterminowego, ponieważ ten element jest związany także z rozporządzeniem Unii Europejskiej, która nakłada na Polskę dostosowanie przepisów wewnętrznych w I połowie 2026 r.

Uchwalanie planów ogólnych i ich wpływ na podaż oraz ceny gruntów pod zabudowę

Proces uchwalania przez gminy planów ogólnych do połowy 2026 roku to jeden z najważniejszych czynników, który w najbliższych latach będzie wpływał na stronę podażową. Okres przejściowy, aż do uchwalenia planów, charakteryzuje się dużą niepewnością, która może wpływać na transakcje na rynku ziemi. Grunty, które w planach ogólnych zostaną przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, zyskają na wartości z powodu ograniczonej podaży i pewności prawnej. Z kolei tereny wykluczone z zabudowy może czekać spadek wartości. Dla rynku mieszkaniowego oznacza to podwójne wyzwanie. Wyższe ceny gruntów nieuchronnie przełożą się na wzrost cen mieszkań. Jednocześnie niepewność i potrzeba weryfikacji banków ziemi mogą czasowo ograniczyć podaż nowych projektów deweloperskich. Choć celem reformy jest uporządkowanie przestrzeni, w krótkiej perspektywie generuje ona ryzyko i zmusza cały sektor do adaptacji do nowej rzeczywistości planistycznej.

Ustawa schronowa

Inwestycje mieszkaniowe, na które zostaną złożone wnioski o pozwolenie na budowę od 1 stycznia 2026 roku, będą musiały posiadać miejsca doraźnego schronienia (MDS), co zapewne podniesie koszty ich całościowej realizacji. Pierwsze projekty z MDS mogą teoretycznie pojawić się w sprzedaży w drugiej połowie 2026 roku, ale zdecydowana większość nowej podaży w 2026 roku będzie realizowana na podstawie wniosków złożonych przed końcem 2025 roku. W przypadku Warszawy i Trójmiasta wpływ na koszty będzie widoczny na większą skalę zapewne w 2027 roku, a w Poznaniu czy Łodzi prawdopodobnie jeszcze później ze względu na ogromny zapas niewykorzystanych pozwoleń.

Realizacja polityki państwa w zakresie mieszkalnictwa społecznego i komunalnego

W sierpniu 2025 r. Prezydent RP podpisał ustawę o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw, zakładającą rozwój budownictwa publicznego. Państwo zrezygnowało zatem ze wspierania zakupów mieszkań na własność na rzecz mieszkalnictwa społecznego i komunalnego. Zgodnie z deklaracją, rocznie ma powstawać ok. 25 tys. takich mieszkań. Przyszłość tego programu jest ściśle uzależniona nie tylko od finansowania budżetowego w kolejnych latach, ale również od determinacji spółek i samorządów oraz od dostępu do grantów, niezbędnych do minimalizowania kosztów kredytów i utrzymania niskich czynszów przy jednocześnie wysokich kosztach realizacji.

Regulacje związane z zielonym ładem

Polska jest ostatnim krajem w UE, który nie wdrożył klas energetycznych dla budynków wielorodzinnych. Wprowadzenie ich planowane jest na połowę 2026 roku. Wprowadzenie klas energetycznych w innych krajach spowodowało gwałtowne spadki cen mieszkań o najniższych parametrach energetycznych (do 40%), ale także w klasach „średnich”. Duża część prywatnych zasobów mieszkaniowych w polskich metropoliach, zrealizowanych w technologii „wielkiej płyty”, w latach 1970-1990, znajdzie się w środku klasyfikacji. Samorządy będą miały duże problemy z zasobami mieszkaniowymi komunalnymi, zwłaszcza w mniejszych miastach. Znaczna część nieocieplonych domów wiejskich wybudowanych przed 1990 rokiem zostanie zapewne sklasyfikowana w najniższych klasach energetycznych.

fot. materiały prasowe