Nieruchomości komercyjne. Biura w centrum Warszawy na wagę złota

Bardzo niska podaż nowych powierzchni oraz wycofywanie kolejnych budynków biurowych z rynku mocno zredukowały poziom pustostanów w stolicy. Spada też dostępność najnowszych i najnowocześniejszych biur w centrum, które cieszą się największym wzięciem wśród najemców. Eksperci firm doradczej JLL podsumowują III kwartał 2025 roku na stołecznym rynku biurowym.
Trzeci kwartał na stołecznym rynku biurowym upłynął pod znakiem wycofywania kolejnych budynków. Dotyczy to zwłaszcza projektów starszych, zlokalizowanych z dala od centrum, które borykają się z dużym odsetkiem pustostanów czy niską wydajnością energetyczną, przez co dostosowanie ich do dzisiejszych standardów jest po prostu nieopłacalne. W sumie w ciągu trzech ostatnich lat istniejąca podaż w Warszawie skurczyła się o ok. 300 000 m kw. powierzchni wybudowanej po 1990 roku. Zdaniem ekspertów JLL, trend ten będzie jeszcze umacniał się w nadchodzących latach.
– W Warszawie procesy zmiany funkcji budynków i wyburzeń nabierają coraz większego tempa. Wspominaliśmy o tym w naszym opracowaniu „GRUNTowne spojrzenie na rynek nieruchomości”. Tylko w III kw. z rynku wycofano w stolicy ponad 88 000 m kw. powierzchni biurowej, a od początku roku – blisko 150 000 m kw. Te dane jasno pokazują dynamikę zmian na rynku biur. Podobne przemiany będziemy obserwować coraz częściej również w innych polskich miastach, szczególnie w Krakowie i we Wrocławiu. Największym beneficjentem są oczywiście deweloperzy mieszkaniowi, ponieważ znakomita większość wycofywanych budynków biurowych zostanie zastąpiona rożnymi formami zabudowy mieszkaniowej, czy na sprzedaż, czy na wynajem – komentuje Mateusz Polkowski, JLL.
Popyt: oferta nowoczesnych powierzchni kurczy się
W pierwszych trzech kwartałach 2025 r. popyt na biura w stolicy wyniósł blisko 490 000 m kw. i był tylko nieznacznie niższy w porównaniu do analogicznego okresu 2024 r. (-2% r/r). Tradycyjnie najwięcej powierzchni wynajmowały firmy technologiczne, produkcyjne oraz te z sektorów usług biznesowych i finansów. Co warte podkreślenia, w okresie tym dość aktywny był także szeroko rozumiany sektor publiczny, który na stałe wpisuje się w strukturę najemców nowoczesnych budynków biurowych.
Blisko 90% podpisanych umów dotyczyło powierzchni poniżej 2 000 m kw., z czego większość – do 500 m kw. Malejąca dostępność istniejącej powierzchni w najnowszych, oferujących wysoką jakość budynkach, w połączeniu z niską nową podażą powodują, że w perspektywie średnioterminowej liczba opcji dla najemców poszukujących powyżej 1 500-2 000 m kw. jest bardzo ograniczona. Stąd popularność umów renegocjacji wśród średnich i dużych najemców, którzy czasami nie mają innej alternatywy.
Podaż: rekordowo niska aktywność deweloperów
Na koniec września całkowita podaż powierzchni biurowej w Warszawie wyniosła 6,25 mln m kw. Od początku roku do użytku oddano w stolicy łącznie 88 700 m kw., z czego na III kwartał przypadło jedynie 3 500 m kw.
Aktywność deweloperska pozostaje na rekordowo niskim poziomie. Obecnie w budowie znajduje się 135 000 m kw. (85% zlokalizowane jest w centralnej części miasta), z czego około 60 000 m kw. zostanie ukończone już w IV kw. tego roku. Jeszcze ciekawiej rysują się prognozy na przyszły rok – według szacunków JLL, powstanie w nim zaledwie ok. 20 000 m kw. nowych biur. Jedynym większym projektem planowanym na ten okres jest Vena (15 400 m kw.). Będzie to jednak sytuacja chwilowa. W kolejnym, 2027 r. nowa podaż wróci do poziomu 100 000 m kw. rocznie. Na rynek trafią takie inwestycje jak Upper One (36 000 m kw.) oraz Skyliner II (22 000 m kw.).
Pustostany: znaczący spadek, ale dzięki wycofaniom
Na koniec września 2025 r. całkowity współczynnik pustostanów dla Warszawy wyniósł 9,7%. Rezultat ten był o 1,1% niższy w porównaniu do II kwartału br. Niewątpliwie do spadku wskaźnika przyczyniła się rewizja podaży i usunięcie inwestycji, które generowały długoterminowe wakaty. Było to najbardziej widoczne w przypadku obszaru Służewca Przemysłowego, gdzie poziom pustostanów zmniejszył się z 21,1% do 18,8% w relacji kwartał do kwartału. Całkowity odsetek pustostanów dla stref pozacentralnych wyniósł w tym okresie 12,1%.
Dostępność gotowych biur jest za to znacznie mniejsza w centrum Warszawy, gdzie wskaźnik pustostanów pod koniec września wyniósł 6,9%. Ukończenie wspomnianych 60 000 m kw. nowej powierzchni w IV kw. zapewne przełoży się na niewielki wzrost tego współczynnika. Należy jednak pamiętać, że będzie to tylko tymczasowe odwrócenie trendu spadkowego.
Czynsze: bez większych zmian
Po wzrostach odnotowanych w pierwszej połowie roku, czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe Centralnym Obszarze Biznesu oraz centrum stolicy utrzymały się na stabilnym poziomie. Obecnie stawki za powierzchnie premium w COB kształtują się na poziomie 22,00-28,75 €/m kw./miesiąc. Ograniczona dostępność modułów biurowych w centrum miasta skłania najemców do poszukiwania powierzchni w sąsiednich strefach, takich jak korytarz Alei Jerozolimskich, bliski Mokotów czy Wola. Rosnąca konkurencja między najemcami spowodowała wzrost stawek k/k na tych obszarach o około 0,50-1,00 €/m kw./miesiąc. Czynsze w najlepszych budynkach biurowych będą kontynuowały trend wzrostowy w kolejnych 2-3 latach.
– Kolejne kwartały na rynku biurowym nie powinny przynieść niespodzianek. Dalej będziemy obserwować postępującą polaryzację stawek czynszowych i popytu pomiędzy najnowszymi, najnowocześniejszymi biurowcami w centrum Warszawy a obiektami starszymi, zlokalizowanymi w gorszych lokalizacjach, z gorszą komunikacją. W ramach tzw. flight to quality najemcy konsekwentnie przenoszą się do lepiej skomunikowanych biurowców oferujących wyższą jakość w CBD, dzięki czemu odsetek pustostanów jest tam względnie niski. Widzimy wyzwanie dla najemców (szczególnie dla „newcommersów”), którzy poszukują większych powierzchni w szeroko rozumianym centrum. Firmy, którym umowy wygasać będą w najbliższych kilku latach w centrum zdane będą na renegocjacje umów. Dlatego zachęcamy naszych klientów do rozpoczynania procesów z wyprzedzeniem, by zabezpieczyć zarówno powierzchnię, jak i warunki najmu – komentuje Ida Stankiewicz, JLL.
fot. materiały prasowe