Ceny lokali usługowych w Polsce dzielą rynek niczym przepaść – w Warszawie za metr w Śródmieściu trzeba zapłacić nawet 35 tys. zł, podczas gdy w Bydgoszczy stawki zaczynają się już od 6 tys. zł. Najnowsza analiza Dwell Properties pokazuje, co naprawdę winduje ceny i gdzie kryją się okazje dla inwestorów.

Na podstawie obszernej bazy danych (prawie 1000 ogłoszeń) zidentyfikowano kluczowe czynniki kształtujące wartość nieruchomości komercyjnych, od lokalizacji i ekspozycji, po dopuszczalne branże działalności i specyfikę rynku pierwotnego.

Dlaczego to ważne

Ceny parterowych lokali typu high-street różnią się nawet kilkukrotnie między miastami i dzielnicami. To kluczowa wiedza dla inwestorów i przedsiębiorców szukających lokalizacji o najlepszym potencjale biznesowym i inwestycyjnym.

Między Warszawą a Bydgoszczą: Dysproporcje międzymiastowe

Średnie ceny ofertowe za metr kwadratowy lokalu usługowego w Polsce różnią się drastycznie w zależności od miasta, odzwierciedlając siłę nabywczą i atrakcyjność poszczególnych rynków. Na czele stawki niezmiennie plasują się Warszawa i Gdańsk, gdzie średnie ceny oscylują w przedziale 13-16 tys. zł/m². Tuż za nimi podążają Kraków i Wrocław, z medianą na poziomie 12-14 tys. zł/m².

W miastach takich jak Poznań, Katowice, Szczecin czy Łódź, ceny są wyraźnie niższe, kształtując się w przedziale 9-12 tys. zł/m². Z kolei w Bydgoszczy i Lublinie, gdzie baza danych była mniej obszerna, stawki mieściły się w granicach 6-10 tys. zł/m².

Nowe vs. Istniejące: Złożony obraz rynku pierwotnego

Analiza porównawcza lokali już oddanych do użytku z tymi będącymi w budowie (z planowanym oddaniem w latach 2024–2027) nie wykazała prostego, jednokierunkowego trendu.

– W Warszawie, nowe projekty są nieznacznie droższe – średnia cena lokali oddanych to ok. 13,5 tys. zł/m², natomiast w budowie ok. 14,2 tys. zł/m² (wzrost o ok. 5%). Podobne tendencje zaobserwowano w Gdańsku (ok. 14,4 tys. zł/m² dla gotowych vs. 15,7 tys. zł/m² dla w budowie) i Krakowie (ok. 12,0 tys. zł/m² vs. 13,4 tys. zł/m²). To sugeruje, że w tych miastach nadchodzące inwestycje są często realizowane w prestiżowych lokalizacjach, co winduje ich ceny już na etapie planowania – zaznacza Marcin Kubik, z Dwell Properties.

Odmienną sytuację odnotowano we Wrocławiu, gdzie lokale gotowe są droższe (średnio 13,5 tys. zł/m²) niż te w realizacji (12,2 tys. zł/m²), co stanowi różnicę rzędu 11%. Podobne zjawisko występuje w Łodzi i Katowicach. Może to wskazywać, że na peryferiach tych miast powstają tańsze inwestycje, bądź deweloperzy stosują bardziej agresywną politykę cenową w przedsprzedaży. W mniejszych rynkach, jak Szczecin, większość oferty stanowią nowe lokale w budowie (np. w Szczecinie średnio 10,3 tys. zł/m²).

– Co ciekawe, analiza nie wykazała silnej korelacji między odleglejszym terminem oddania a ceną, co sugeruje, że indywidualne cechy projektu (takie jak lokalizacja czy prestiż) są bardziej cenotwórcze niż sam rok zakończenia inwestycji – dodaje Kubik.

Lokalizacja: Centrum to królestwo cen

Niezaprzeczalnie, położenie w obrębie miasta jest najważniejszym determinantem wartości lokalu usługowego. Stawki w ścisłych centrach miast potrafią być 2-3 razy wyższe niż na obrzeżach. Przykładowo, mediana ceny dla lokali w warszawskim Śródmieściu wynosiła około 35 tys. zł/m², podczas gdy poza centrum stołeczne stawki oscylowały wokół 13-15 tys. zł/m². Eksperci Metrohouse wskazują, że na warszawskich obrzeżach wolne lokale użytkowe na rynku wtórnym można znaleźć już za 5-6 tys. zł/m². W Gdańsku w Śródmieściu ceny rozpoczynają się od około 12 tys. zł/m² i sięgają nawet 36 tys. zł/m².

– Najdroższe lokale usługowe w Polsce, zlokalizowane na topowych, najbardziej eksponowanych ulicach handlowych w centrach największych miast (jak Warszawa czy Kraków), mogą przekraczać nawet 50 tys. zł/m². Popyt na te lokalizacje jest najwyższy, zwłaszcza w miastach z silnym ruchem turystycznym i biznesowym, mimo że podaż w centrach jest znacząco ograniczona, zwłaszcza na rynku pierwotnym. Większość nowych lokali usługowych powstaje obecnie na peryferiach, w rozwijających się osiedlach, gdzie deweloperzy notują duży popyt na usługi lokalne, choć ceny są tam niższe – wyjaśnia Marcin Kubik.

Ekspozycja i możliwości biznesowe: Wycena widoczności i uniwersalności

Ekspozycja lokalu, a więc jego widoczność z ulicy, ma bezpośrednie przełożenie na cenę. Lokale narożne, posiadające dwustronne witryny, osiągały średnio o około 3% wyższą cenę za m² niż te z ekspozycją jednostronną. Około 16% analizowanych ofert podkreślało atuty ekspozycyjne, używając słowa „witryna”, a kilkanaście określało lokal jako „narożny”. Jest to potwierdzenie, że lokal narożny z dużymi witrynami na skrzyżowaniu głównych ulic jest produktem premium, przyciągającym prestiżowych najemców i generującym wyższe obroty.

Dopuszczalne branże działalności to kolejny istotny czynnik. Lokale przystosowane pod gastronomię, posiadające odpowiednią wentylację i zgody, są wyceniane znacznie wyżej. Analiza wykazała, że lokale z możliwością prowadzenia działalności gastronomicznej były średnio o 10-15% droższe za m² (ok. 12,7 tys. zł/m²) niż te, w których gastronomia była wykluczona (ok. 11,2 tys. zł/m²). Branża gastronomiczna generuje wysoki popyt na atrakcyjne lokale, a infrastruktura wymagana do jej prowadzenia jest kosztowna, co podnosi wartość nieruchomości. Szersze spektrum dozwolonych branż czyni lokal bardziej uniwersalnym, a co za tym idzie, cenniejszym.

Główne arterie komunikacyjne: Prestiż i Footfall

Obecność przy głównej arterii komunikacyjnej znacząco podnosi wartość lokalu. W opisach około 32% ofert pojawiały się sformułowania podkreślające takie położenie. Lokale przy głównych arteriach miały średnio 5-10% wyższe ceny za m² (ok. 12,8 tys. zł) niż te położone przy mniejszych uliczkach osiedlowych (ok. 12,2 tys. zł). Wynika to z większej ekspozycji, wyższego „footfall” (ruchu pieszych) i prestiżu, co przekłada się na potencjalnie wyższe obroty najemców.

– Ciekawą obserwacją jest związek położenia z terminem oddania: lokale przy głównych ulicach częściej są już gotowe (32% z nich oznaczono jako „Oddane”), podczas gdy wiele nowych lokali w budowie powstaje poza ścisłymi głównymi ulicami, np. wewnątrz nowych kompleksów mieszkalnych. Sugeruje to, że centralne ulice handlowe dysponują już zabudową, a nowa podaż lokali komercyjnych realizuje się częściej na nowych terenach – mówi Marcin Kubik.

Inne zależności: Wielkość i czynsze

Zaobserwowano negatywną korelację między powierzchnią lokalu a ceną za metr kwadratowy – mniejsze lokale (np. 30-50 m²) mają na ogół wyższą cenę za m² (współczynnik korelacji Pearsona wyniósł około -0,24). Są one bardziej dostępne dla drobnych najemców i inwestorów, którzy są skłonni zaakceptować wyższą stawkę jednostkową. Duże przestrzenie (np. 200+ m²) są trudniejsze do wynajęcia jednemu podmiotowi, stąd ich cena za m² jest relatywnie niższa, aby przyciągnąć nabywców.

Trendy na rynku najmu są zbieżne z cenami sprzedaży. Czynsze miesięczne za topowe lokale (centrum, główna ulica) mogą dochodzić nawet do 100-150 zł/m² (np. centralna Warszawa), podczas gdy na peryferiach potrafią być kilkukrotnie niższe (20-50 zł/m²). Relacja między ceną sprzedaży a możliwym czynszem (stopa kapitalizacji) jest kluczową metryką dla inwestorów, uzasadniającą wysokie ceny sprzedaży w centrach jedynie przy równie wysokim potencjale czynszowym. Bliskość kluczowych generatorów ruchu (galerie handlowe, biurowce, przystanki komunikacji miejskiej) również jest silnie akcentowana w ofertach i przekłada się na wyższy popyt i ceny.

Podsumowanie: Gdzie szukać wartości?

Przeprowadzona analiza potwierdza ugruntowane prawidłowości rynku parterowych lokali handlowo-usługowych typu high-street:

• Lokalizacja jest najważniejsza – centrum i główne ulice zdecydowanie przewyższają peryferia pod względem cen.
• Jakość lokalu (ekspozycja, narożnik, witryny) oraz możliwości wykorzystania (np. gastronomia) istotnie wpływają na wycenę, a lokale uniwersalne, świetnie widoczne i z pełną infrastrukturą uzyskują premie cenowe.
• Nowe a istniejące lokale są wyceniane porównywalnie, jednakże ich relacja cenowa zależy od konkretnego miasta i położenia inwestycji.
• Wielkość lokalu ma znaczenie odwrotne – mniejszy lokal oznacza na ogół wyższą stawkę za m², co potwierdza ich status „na wagę złota” w topowych lokalizacjach.

– Wnioski te stanowią cenne wskazówki zarówno dla inwestorów, jak i najemców, pomagając zrozumieć, co dokładnie kształtuje wartość rynkową lokalu usługowego – czy jest to prestiż adresu, większy strumień klientów, czy konkretne cechy lokalu zwiększające możliwości prowadzenia biznesu. Wszystkie te czynniki muszą być brane pod uwagę przy wycenie i wyborze nieruchomości komercyjnej – podsumowuje Marcin Kubik.

fot. materiały prasowe