230 000 metrów kwadratowych w budowie i popyt na obiekty premium – eksperci JLL podsumowują I kwartał na warszawskim rynku biurowym.   Warszawski rynek biurowy cieszy się nieustającą popularnością zarówno wśród zagranicznych, jak i polskich inwestorów.

Najemcy najbardziej cenią sobie powierzchnie typu premium zlokalizowane w centrum stolicy – na koniec marca br. poziom pustostanów wyniósł tu 7,4%, co w ujęciu rocznym oznacza spadek o 2,2 %.

W I kw. 2025 r. wolumen inwestycji biurowych sięgnął 175 mln €, co stanowi wzrost o 67%w porównaniu z wynikiem z I kw. 2024 r. Eksperci JLL podsumowują I kwartał na warszawskim rynku biurowym.

W I kw. 2025 r. zasoby biurowe Warszawy zwiększyły się o 6 000 m². Większość nowej podaży planowanej na ten rok trafi na rynek w kolejnych kwartałach. Na koniec marca w fazie realizacji znajdowało się blisko 230 000 m², a do końca 2025 r. ukończone zostaną takie projekty jak The Bridge (47 000 m²), Office House (28 000 m²) oraz V-Tower (28 000 m²). Jak wskazują eksperci JLL, aktywność deweloperska koncentruje się w strefach centralnych.

– W I kw. 2025 r. łączny wolumen transakcyjny wyniósł 160 500 m², co stanowi wzrost o 15% wobec analogicznego okresu w 2024 r. Pierwszy kwartał charakteryzował się relatywnie niższym udziałem renegocjacji (25%). Należy się jednak spodziewać, że w nadchodzących miesiącach ich udział będzie się zwiększał do poziomów z lat ubiegłych. Popyt w strefach centralnych znacząco przewyższył aktywność transakcyjną w pozostałych obszarach miasta. Blisko 60% transakcji zarejestrowanych w centrum stanowiły nowe umowy i ekspansje dotychczasowych najemców. Przeciętna wielkość umowy dla całego rynku wyniosła nieco ponad 900 m², a blisko 70% transakcji dotyczyło metraży poniżej 750 m², co świadczy o dużym rozdrobnieniu popytu – mówi Mateusz Polkowski z JLL.

Najwięcej dostępnych powierzchni biurowych w ofercie dotyczy modułów poniżej 1000 m², co przy obecnej strukturze popytu sprzyja najemcom. Liczba opcji spada dość drastycznie w przypadku powierzchni powyżej 2,000 m². Firmy poszukujące biur tej wielkości w istniejących obiektach muszą często rozszerzyć obszar poszukiwań z wybranej strefy do terenu całego miasta.

Wzrost stawek za wynajem w całej Warszawie

I kw. 2025 r. przyniósł kolejny wzrost stawek za najlepsze powierzchnie w większości stref biurowych. Obecnie, czynsze w Centralnym Obszarze Biznesu kształtują się na poziomie 28,5 €/m²/m-c, natomiast w centrum osiągają 26,5 €/m²/m-c. Dość szybki wzrost cen w strefie centrum dotyczy przede wszystkim rejonu Ronda Daszyńskiego i wynika z dużej atrakcyjności tego obszaru, zarówno ze względu na dostępność nowo ukończonej, a także planowanej powierzchni. Pozostałe strefy biurowe Warszawy również odnotowały wzrosty rzędu 0,5-1,0 €/m². Eksperci JLL prognozują, że utrzymujący się popyt na powierzchnie premium i bardzo ograniczona nowa podaż przełożą się na dalsze wzrosty stawek w perspektywie najbliższych kilku lat.

Postępująca polaryzacja, czyli centrum kontra pozostałe dzielnice

W I kw. 2025 r. całkowity współczynnik pustostanów dla stołecznego rynku wyniósł 10,5%. To niewielka zmiana wobec końcówki 2024 r. (10,6%) czy nawet I kw. 2024 r. (11%), jednak jest to tylko pozorna stabilizacja. Na rynku biurowym coraz wyraźniej rysuje się postępująca polaryzacja, której wyznacznikiem jest poziom wakatu. Przebiega ona na różnych poziomach: centrum vs poza centrum, nowe biurowce vs stare.

Przy wyborze biura najemcy w dalszym ciągu stawiają na jakość i doskonałą lokalizację. Budynki biurowe charakteryzujące się tymi cechami notują wyraźnie niższe poziomy pustostanów w porównaniu do reszty rynku. O ile wakat w strefach centralnych stolicy wyniósł w I kw. br. 7,4%, dla najlepszych nieruchomości zlokalizowanych w tym rejonie było to tylko 5,4%. Podobnie dla stref poza centrum – budynki premium odnotowały wakaty na poziomie 9,7% (vs 13% dla całego rejonu).

Odwrotną tendencję do stref centralnych zaobserwowano w dzielnicach poza centrum, gdzie na koniec I kw. poziom pustostanów wzrósł do 13%. Biorąc pod uwagę planowane do końca roku relokacje najemców do stref centralnych, eksperci JLL przewidują, że pozostanie on na tym poziomie pomimo braku nowej podaży. Czynnikiem, który przyczyni się do spadku dostępności w dłuższej perspektywie, będzie wycofywanie starszych obiektów biurowych z aktualnej oferty najmu. Niemniej, będzie to proces stopniowy i rozłożony na lata.

Inwestorzy celują w najlepsze lokalizacje oraz aktywa z potencjałem

W I kw. 2025 r. wolumen inwestycji biurowych w Polsce sięgnął 175 mln €, co stanowi wzrost o 67% w porównaniu z wynikiem z I kw. 2024 r. Rynek pozostaje spolaryzowany między transakcjami na najlepiej zlokalizowanych aktywach typu prime, generującymi dużą część obrotu inwestycyjnego, a transakcjami Core+ / Value-add w mniej prestiżowych lokalizacjach, oferującymi bardziej atrakcyjne ceny.

– Widzimy, że inwestorzy są coraz bardziej selektywni, poszukując, w zależności od strategii, bezpiecznych przystani w postaci prestiżowych lokalizacji lub okazji do generowania wyższych zwrotów poprzez inwestycje w aktywa z potencjałem – mówi Marcin Sulewski z JLL.

Do najważniejszych transakcji początku 2025 roku należy zaliczyć przejęcie kompleksu biurowego Wronia 31 w centrum Warszawy, sprzedanego przez LaSalle Investment Management firmie UNIQA Real Estate. Potwierdza to wspomniane zainteresowanie inwestorów nieruchomościami w centralnych lokalizacjach. Co ciekawe, na rynku zaobserwowano też dwie transakcje biurowe we wschodniej części Warszawy. Jedną z nich jest finalizacja przez OKAM Capital sprzedaży etapów D, E i F inwestycji Bohema, obejmującej budynki przy ulicy Szwedzkiej, będącego doskonałym przykładem rewitalizacji tkanki miejskiej. Drugą transakcją jest sprzedaż Mazovia Plaza przez Martley Capital polskiemu inwestorowi.

fot. materiały prasowe