Umowa użyczenia może wywoływać skutki podatkowe. Wiąże się też z prawami i obowiązkami stron, dlatego warto znać podstawowe zasady jej zawierania. Na rynku nieruchomości użyczenie często ma miejsce wśród członków rodziny.

Jeśli do użyczenia dochodzi w obrębie najbliższej rodziny, nie będzie ono objęte podatkiem dochodowym, chyba, że użytkownik wynajmie następnie taki lokal. Wtedy zapłaci już podatek od najmu.
Jeśli użyczenie nie obejmuje członków najbliższej rodziny, wtedy użytkownik zapłaci podatek dochodowy według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku.

Czasem w nieuczciwym charakterze spotyka się umowę użyczenia właśnie na rynku najmu. Wynajmujący chcą w ten sposób skorzystać na opodatkowaniu, jednak dla najemcy taka formuła jest zupełnie nieopłacalna, bowiem z tytułu nieodpłatnego wzięcia rzeczy w użytkowanie musi on zapłacić podatek dochodowy. Przychód określa się na podstawie równowartości czynszu najmu, gdyby ta sama nieruchomość była wynajmowana.

Charakter umowy

Użyczenie ma bezpłatny charakter. Jeśli za możliwość korzystania z rzeczy/nieruchomości pobierane są pieniądze, w takiej sytuacji będzie to już wynajem. Przedmiotem użyczenia nie mogą być też pieniądze, bo będzie to po prostu pożyczka.

Co bardzo ważne – w przypadku nieruchomości – udzielającym użyczenia nie musi być koniecznie właściciel mieszkania, może być to także najemca, dzierżawca czy wreszcie również użytkownik. Choć umowa użyczenia ma czas trwania oznaczony lub nieoznaczony i nie można jej wypowiedzieć z każdego powodu (w umowie powinny być zawarte zapisy przewidujące możliwość zwrotu rzeczy i wygaśnięcia umowy przed terminem), to w praktyce jednak może ulec rozwiązaniu. Użyczający może zażądać zwrotu danej rzeczy przed terminem, jeśli z przyczyn nieprzewidzianych w umowie stała się ona mu potrzebna. Podstawą do zwrotu rzeczy może być też jej użytkowanie niezgodnie z przeznaczeniem, udostępnienie przez użytkownika osobie trzeciej itp.

Prawa i obowiązki stron

Użyczający ma obowiązek udostępnić użytkownikowi przedmiot umowy w wyznaczonym w niej okresie i nie może utrudniać korzystania z rzeczy. Nie ma obowiązku pokrywać żadnych kosztów związanych z jej użytkowaniem, te spadają na użytkownika, ani też nie jest zobowiązany utrzymywać rzeczy w stanie przydatnym do użytku.Może natomiast odpowiadać w sytuacji, gdy rzecz ma wady fizyczne lub prawne, które wyrządziły szkodę użytkownikowi, a użyczający miał wiedzę na temat ich występowania i nie podzielił się tą wiedzą z użytkownikiem.

Odpowiedzialność strony użytkującej rzecz jest oczywiście większa. Ma ona obowiązek utrzymywać rzecz w stanie niepogorszonym i zdatnym do użytkowania. W przypadku nieruchomości wiąże się to z koniecznością ponoszenia nakładów na drobne naprawy, ale też opłat za media, czynsz itp. Biorący oczywiście ponosi również odpowiedzialność za zniszczenie lub utratę rzeczy (nie zużycie wynikające z normalnego użytkowania) oraz za przekazanie jej osobie trzeciej bez zgody użyczającego (np. wynajem bez takiego pozwolenia).

Na rynku nieruchomości

Warto wiedzieć, że umowa użyczenia może mieć także formę ustną, stąd każda pożyczka na „gębę” jest de facto użyczeniem. By uniknąć nieporozumień, warto zachować formę pisemną.

Na rynku nieruchomości najczęściej użyczenie występuje wśród członków rodziny. Typową sytuacją jest chęć wsparcia kogoś z bliskich – np. w starcie działalności gospodarczej. Korzyścią dla użyczającego jest fakt, że nieruchomość dzięki temu zyskuje opiekuna, odpowiedzialnego za mieszkanie, działkę, lokal użytkowy itp. Użytkownik z kolei zyskuje bezpłatnie nieruchomość potrzebną do zamieszkania/ prowadzenia działalności.

Marcin Moneta

Dział Analiz Rynku WGN

fot. archiwum