Wynajmujący vs. najemcy – czyli najbardziej sporne klauzule w umowach najmu w centrach handlowych

Standardowa umowa najmu zawiera około 30 stron, a jej negocjacje mogą zająć od kilku do nawet ponad stu godzin. Rozmowy utykają zazwyczaj podczas uzgadniania przez strony trudnych kwestii, a skutki przedłużających się negocjacji mogą być dla obydwu stron bardzo dotkliwe i wymierne finansowo.

Kancelaria Galt we współpracy z Polską Radą Centrów Handlowych przeprowadziła drugie badanie na temat najbardziej spornych i czasochłonnych klauzul w umowach najmu w centrach handlowych.

Niechlubnym „zwycięzcą” tegorocznego zestawienia okazała się klauzula dotycząca kar umownych w przypadku wypowiedzenia umów. Aż 71% respondentów wskazało właśnie na tę kwestię jako „raczej” lub „bardzo trudną i czasochłonną” w negocjacjach najmu. To o 11 p.p. więcej w porównaniu do pierwszej edycji badania z roku 2014.

– Taki wynik nie zaskakuje nikogo, kto negocjuje najmy. Mało jest negocjacji, w których nie jest to jeden z najbardziej zapalnych punktów. Nic zresztą dziwnego, bo dotyczy żywotnych, a sprzecznych interesów stron. Myślę jednak, że zbliżenie stanowisk wynajmujących i najemców jest możliwe przy bliższym przyjrzeniu się niektórym ryzykom, które właściciele obecnie starają się ograniczać negocjując wysokość kar związanych z wypowiedzeniem. Jedną z ich obaw jest zmniejszenie rentowności inwestycji w najem, np. poprzez udzielenie rabatów czynszowych czy nakłady na aranżację. Zatem odrębne od kary uregulowanie zrekompensowania tej inwestycji, może być argumentem za przyjęciem bardziej elastycznego stanowiska – mówi Sławomir Lisiecki, partner kancelarii Galt.

Wynik tegorocznego raportu przesuwa na drugie miejsce najbardziej problematyczną klauzulę wskazaną przez respondentów dwa lata temu – konsekwencje nieosiągnięcia danych progów komercjalizacji (66% wskazań w porównaniu do 72% w roku 2014). Na miejscu trzecim ex equo z wynikiem 54% znalazły się zasady regulowania opłat eksploatacyjnych, następstwa prac związanych z przebudową centrum oraz wypowiedzenie umowy przez wynajmujących. Szczególnie ta ostatnia kwestia staje się coraz bardziej istotna. Aż o 28 p.p. wzrosła jej ocena przez respondentów jako czasochłonnej i trudnej w negocjacjach. Raport wskazuje, że w ciągu ostatnich dwóch lat zaszły także duże zmiany w postrzeganiu zapisów zakazu konkurencji oraz zakresu odpowiedzialności najemców. Postrzeganie tych klauzul jako trudnych zwiększyło się o 20 p.p. w porównaniu do 2014 r.

Przeprowadzona ankieta wykazała znaczące różnice w postrzeganiu przez najemców i wynajmujących konkretnych klauzul w umowach najmu. Spośród kwestii uznanych ogólnie za najbardziej czasochłonne, względną jednomyślność najemców i wynajmujących można zaobserwować jedynie w odniesieniu do dwóch najtrudniejszych, tj. kar umownych za wypowiedzenie najmu oraz konsekwencji nieosiągnięcia progów komercjalizacji. Ustalanie zasad regulowania opłat eksploatacyjnych nieco więcej trudności sprawia wynajmującym (57% z nich uznało je za trudne w porównaniu do 49% przedstawicieli najemców). Wszystkie pozostałe kwestie są jednak zdecydowanie bardziej problematyczne dla przedstawicieli najemców.

– Polski rynek centrów handlowych osiągnął już pełną dojrzałość. Mamy prawie 500 centrów handlowych, ponad 2000 marek i sieci handlowych oraz kilkaset innych podmiotów świadczących usługi dla branży. Te liczby z jednej strony napawają dumą, z drugiej, tak duża liczba interesów i różnych stron może być przyczynkiem do wielu sytuacji spornych, czy generujących konflikty – podsumowuje wyniki badania Radosław Knap, dyrektor generalny PRCH. – Dojrzałość rynku można jednak zdefiniować nie tylko poprzez liczby, ale także sposób działania, stosowane standardy, czy próby bezspornego rozwiązywania problemów i radzenie sobie z sytuacjami trudnymi.

W tegorocznej edycji raportu został poruszony temat znaczenia e-commerce przy negocjowaniu umów najmu. 40% wynajmujących zadeklarowało, że chce wprowadzić dodatkowe formy zabezpieczenia w umowach najmu przed wyprowadzaniem obrotów przez najemców z centrum handlowego właśnie do e-commerce. Aż 67% najemców potwierdziło, że prowadzi sprzedaż internetową. Jednocześnie tylko 5% z nich myśli o zmniejszeniu powierzchni najmu w galerii handlowej.

Raport „Umowy najmu w centrach handlowych – najbardziej sporne klauzule” to już druga edycja badania przeprowadzonego za pomocą ankiety internetowej przez kancelarię Galt oraz Polską Radę Centrów Handlowych. 48% respondentów stanowili przedstawiciele najemców lokali w centrach handlowych, 45% – przedstawiciele firm wynajmujących, a 7% przedstawiciele pośredników, agencji i innych przedsiębiorstw. Ankieta została przeprowadzona na przełomie marca i kwietnia 2016 r., a udział w niej wzięli głównie reprezentanci firm pełniący wyższe funkcje kierownicze: dyrektorzy, menadżerowie oraz specjaliści.

fot. archiwum

 

Translate »