Tak wysokiego popytu na kredyty mieszkaniowe jeszcze w Polsce nie było – sugerują najnowsze dane BIK. To efekt m.in. gwałtownej poprawy dostępności kredytów. W marcu popyt podbiły jednak też efekty konfliktu na Bliskim Wschodzie, czyli obawy o to, że „hipoteki” tańsze już nie będą, a inflacja i koszty budowy znowu wzrosną. 8 kwietnia przyniósł jednak nadzieje na deeskalację.

W marcu 2026 roku w kolejce po kredyt mieszkaniowy ustawiało się po 2878 osób w przeliczeniu na dzień roboczy – wynika z szacunków opartych o dane Biura Informacji Kredytowej. To najwięcej od niemal 18 lat – informuje BIK. Wynik ten to splot co najmniej kilku czynników.

Dostępność kredytów jest wyraźnie wyższa niż przed rokiem

Po pierwsze, mamy tu efekt wyraźnej poprawy dostępności kredytów mieszkaniowych. W ostatnich kwartałach mieliśmy do czynienia ze splotem trzech pozytywnych zmian – oprocentowanie kredytów spadało, wynagrodzenia rosły, a ceny mieszkań ustabilizowały się. To wszystko nastąpiło po trwającym trzy lata okresie, w którym albo o kredyt było trudno, albo oferta była przebrana (lata 2022-2024), co doprowadziło do kumulowania się niezrealizowanego popytu. Teraz sytuacja wyraźnie się poprawiła.

Gdy coś się kończy, to popyt traci hamulce

W marcu do całej tej układanki dołączyła jednak nie tylko obniżka stóp procentowych przez RPP, ale też konsekwencje wojny na Bliskim Wschodzie. To one doprowadziły do ożywienia obaw o wyższą inflację, wzrost kosztów budowy nieruchomości, a więc też wzrost ich cen. Do tego rynek zaczął dyskontować podwyżki stóp procentowych, co szczególnie w przypadku kredytów ze stałym oprocentowaniem skutkowało podnoszeniem przez banki stawek.

To wszystko mogło skłonić część kupujących do przyspieszenia decyzji. Dalsze wstrzymywanie się z zakupem rodzi bowiem ryzyko nie tylko droższego kredytu, ale też wyższych kosztów budowy czy wykończenia. Dopiero czas pokaże na ile uzasadnione były to obawy.

Nie pierwszy jednak to już raz obawy o pogorszenie warunków wywołują boom na kredyty. Podobnie było przy końcówce programów „Mieszkanie dla młodych” czy „Bezpieczny Kredyt 2%”, w których lawina popytu ruszała na wieść o wyczerpujących się środkach na dopłaty. W przypadku ostatniego programu dopłat do kredytów – w grudniu 2023 roku o kredyt wnioskowało po ponad 2,4 tys. osób w przeliczeniu na dzień roboczy. To samo przeżyliśmy też w marcu 2022 roku, kiedy KNF zapowiedziała utrudnienia w dostępie do kredytów. Automatycznie wiele osób (ponad 2,3 tys. w przeliczeniu na dzień roboczy) ruszyło po kredyty, aby skorzystać z działających jeszcze bardziej liberalnych zasad badania zdolności kredytowej.

Mocny impuls do refinansowania

W marcu br. mieliśmy jednak co najmniej jeszcze jeden powód, dla którego wzrosła liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy. Było to wzmożone refinansowanie kredytów, a więc zamiana „hipotek” zaciąganych np. w 2022 czy 2023 roku, kiedy kredyty te były znacznie droższe niż dziś i zamienianie ich na długi z niższym oprocentowaniem. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że w marcu 2026 roku skala tego zjawiska przybrała na sile dokładając kolejną cegiełkę do rekordowego popytu na kredyty mieszkaniowe. Powód jest prosty – banki sukcesywnie podnosiły w marcu oprocentowanie, a więc jeśli ktoś czekał na optymalny moment na refinansowanie, to mógł uznać, że ten właśnie nadszedł.

Przy tym warto przypomnieć, że ostatnie dane BIK na temat skali refinansowania sugerowały, że w 2025 roku w ujęciu wartościowym odpowiadało ono za 20% nowych kredytów. To o 7 pkt. proc. więcej niż w 2024 roku. Przy tym w owych 20% lądują też (przynajmniej częściowo) zamiany mieszkań na większe.

Rekordowa była też wnioskowana kwota

Na historyczny wynik popytu na kredyty mieszkaniowe w marcu wpłynęło jednak nie tylko oblężenie samych banków, ale też fakt, że wyraźnie wzrosła przeciętna kwota wnioskowanego kredytu. Ta po raz pierwszy w historii przekroczyła pół miliona złotych (ponad 506 tys. zł) – wynika z danych BIK. Dla porównania rok temu przeciętny wniosek kredytowy opiewał na ponad 46 tysięcy złotych mniej, a 5 lat temu na ponad 190 tysięcy złotych mniej.

Marzec zostawił daleko w tyle „Bezpieczny Kredyt 2%”

Wzrost liczby osób ubiegających się o kredyt w połączeniu z rekordem przeciętnej wnioskowanej kwoty doprowadził do sytuacji, w której popyt na kredyty mieszkaniowe był w marcu br. o ponad 80% wyższy niż rok temu – wynika z danych BIK. Skala popytu była więc najwyższa w historii pozostawiając daleko w tyle nawet popyt zgłaszany pod koniec działania najhojniejszego programu dopłat do kredytów, czyli „Bezpiecznego Kredytu 2%”.

Nadzieje na deeskalację na Bliskim Wschodzie

Najnowsze dane BIK opublikowane zostały akurat w dniu, w którym na rynkach górę wzięła nadzieja na deeskalację konfliktu na Bliskim Wschodzie. Wszystko przez wynegocjowane dwutygodniowe zawieszenie broni. O wyraźnym optymizmie rynkowym świadczyć może to, jak po zawieszeniu broni zmieniły się notowania kontraktów terminowych na stopę procentową. Jeszcze we wtorek sugerowały one, że do końca roku RPP może być zmuszona do nawet 2-3 podwyżek stóp procentowych (po 25 pkt. bazowych każda). Zaledwie dzień później oczekiwana jest co najwyżej jedna podwyżka. Tym samym rynkowe oczekiwania jednym szybkim ruchem zbliżyły się do formułowanych od co najmniej miesiąca przewidywań analityków banków komercyjnych. Ci z Pekao S.A. sugerują, że w bieżącym roku RPP nie zmieni stóp, a na przykład ich koledzy z PKO BP uważają, że szybka deeskalacja konfliktu na Bliskim Wschodzie może nawet pozwolić Radzie do końca tego roku na pojedynczą decyzję o obniżeniu kosztu pieniądza w Polsce.

Bartosz Turek
analityk rynku nieruchomości

fot. materiały prasowe