– Najważniejsza jest lokalizacja zarówno obiektu handlowego, jak i danego lokalu. Dla znacznej części najemców podstawowym kryterium jest położenie przy głównym ciągu komunikacyjnym w galerii handlowej.

Im więcej osób przechodzi obok danego lokalu i im lepiej jest on widoczny, tym większa szansa, że klienci do nas wejdą i coś kupią. Nic zatem dziwnego, że czynsz w tych miejscach jest zwykle najwyższy – podpowiada Szymon Łukasik z Cresa Polska. – Taktyka wybierania lokali o największej dostępności dla klientów sprawdza się w przypadku większości branż. Jest jednak kilka istotnych wyjątków.

Równowaga między powierzchnią wystawową a sprzedażową

Lokale narożne, dostępne dla klientów z dwóch, a czasami nawet z trzech stron znakomicie zwiększają powierzchnię wystawy, którą może zobaczyć potencjalny klient. Są więc dobre pod względem marketingowym. Wystawy zabierają jednak bardzo cenną powierzchnię sprzedażową wewnątrz sklepu, która w niektórych branżach, np. sklepach sportowych, ma większe znaczenie.

Część galerii poświęcona towarom luksusowym

Ekskluzywne sklepy, butiki i punkty usługowe powinny starać się o miejsce w galerii, które leży raczej na uboczu, optymalnie obok innych marek z wyższej półki. W innych krajach marki luksusowe lokują swoje sklepy przede wszystkim na ulicach handlowych. Tych w Polsce brakuje, więc projektanci galerii handlowych starają się tworzyć dla nich specjalne miejsca, lepiej odpowiadające gustom zamożnej klienteli.

Przeważnie marki luksusowe lokuje się blisko siebie, w jednej wyznaczonej alejce – przykładem tu może być Galeria Mokotów. Ustronna lokalizacja wiąże się ze znacznie mniejszą liczbą potencjalnych klientów, ale jest to wada tylko pozorna. Zdecydowana większość gości galerii handlowych nie decyduje się na zakup eleganckiego garnituru czy zegarka jedynie pod wpływem wyglądu samej wystawy. Osoby rzeczywiście zainteresowane zakupem produktów luksusowych nie są zainteresowane ofertą hipermarketu i wolą uniknąć zatłoczonej części galerii.

Pożądane sąsiedztwo – znane i lubiane marki

Najemcy strategiczni, „anchor tenants”, tacy jak np. H&M lub marki grupy Inditex generują znaczny ruch bez względu na to, w jakiej części galerii się znajdują. Wiele osób przychodzi na zakupy specjalnie do nich, ale chętnie sprawdza ofertę sąsiadujących sklepów. Mniejsi najemcy wykorzystują tę sytuację, lokując się w pobliżu sieciowych gigantów. Odpowiednie sąsiedztwo wpływa więc zarówno na wartość sprzedaży, jak i wysokość czynszu.

Także położenie hiper/supermarketu spożywczego w galerii handlowej ma istotny wpływ na to, które miejsca są odpowiednie dla pewnej grupy najemców. Celując w tego samego klienta, a więc takiego, który załatwia w galerii handlowej codzienne sprawy, warto ulokować obok: punkty mistrzowskie, salon sieci komórkowej, kiosk, sklep z wyspecjalizowanym (ale nie luksusowym) asortymentem – np. zoologiczny czy kwiaciarnię.

Specyfika branży gastronomicznej

Sektor gastronomiczny w galeriach handlowych rozwija się dynamicznie. Jest kilka koncepcji umiejscowienia lokali gastronomicznych. Do niedawna większość lokali gastronomicznych była lokowana na zewnętrznej ścianie galerii, optymalnie z osobnym wejściem i możliwością wystawienia stolików na zewnątrz. Mniejsze cukiernie, kawiarnie czy punkty z przekąskami starały się natomiast o miejsce położone już wewnątrz galerii, ale możliwie blisko wejścia głównego i schodów ruchomych. Lokalom takim bardzo odpowiadają punkty narożne, a nawet takie, do których klient może mieć dostęp z każdej strony.

Sytuację zmieniło jednak upowszechnienie się foodcourtów. Wspólna przestrzeń na stoliki pozwoliła obniżyć cenę płaconą przez pojedynczego najemcę, a także dała klientom możliwość wybierania dań z różnych punktów gastronomicznych. Największe sieci gastronomiczne decydują się więc często na dwa, a nawet trzy punkty w obrębie jednej galerii.

Rozrywka na zupełnie innych zasadach

Jeśli w galerii handlowej znajduje się kino, kręgielnia czy inny punkt rozrywkowy, przeważnie jest on położony stosunkowo daleko od głównych szlaków komunikacyjnych. Głównym powodem jest to, że np. kino ma bardzo specyficzne wymogi dotyczące wysokości lokalu (może być usytuowane w ograniczonej liczbie miejsc w galerii) i dodatkowo niezbędny jest dostęp poza godzinami funkcjonowania galerii.

Kiedy starać się o miejsce w galerii handlowej?

Największe możliwości wyboru ma najemca, który rozpoczyna negocjacje zanim jeszcze sama galeria handlowa powstanie. Rozmowy prowadzone są na etapie budowy, a często nawet wczesnego projektu obiektu handlowego. Kluczowi kontrahenci, tacy jak hiper/supermarkety, są nawet w stanie skłonić właściciela galerii do drobnych zmian w projekcie architektonicznym. Przede wszystkim jednak negocjują rozwiązania, które ułatwią potencjalnym klientom dotarcie do ich sklepu.

Z drugiej strony taki najemca podejmuje ryzyko polegające na tym, że plan galerii to w dużym stopniu teoria, która stanie się praktyką dopiero w chwili otwarcia obiektu. Najemcy szukający miejsca w już istniejących galeriach mają zazwyczaj bardzo ograniczony wybór lokalizacji i wielkości sklepu, gdyż zazwyczaj zwalnia się jedynie jeden lub kilka lokali w danej galerii. Warto wówczas uwzględnić wszystkie czynniki wpływające na opłacalność lokalizacji, a także sprawdzić, jakiego wyboru dokonały podobne marki. Większość właścicieli galerii już na etapie projektu ma pewne założenia odnośnie rozmieszczania najemców tak, by mogli oni optymalnie wykorzystać budynek.

Najemcy poszukują lokali o dobrej dostępności dla swojej grupy klientów, nawet jeśli oznacza to bezpośrednie sąsiedztwo konkurencji. Dobra lokalizacja lokalu zapewnia możliwości rozwoju marki. Musimy pamiętać jednak, że kluczem do sukcesu jest oferta, która musi być dopasowana do potrzeb klienta i warunków rynkowych.

fot. Gemini Park Tychy / mat. prasowe