Raport: Ceny mieszkań – maj 2021

Popyt na mieszkania jest na bardzo wysokim poziomie. Potwierdza to m. in. ogromne zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Na niektórych rynkach (np. w Sosnowcu) obserwujemy wręcz symptomy przegrzania.

Choć ceny rosną, to tempo zmian jest niższe niż przed pandemią. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w porównaniu do poziomu przed rokiem, ceny są średnio o 7% wyższe. Tymczasem w marcu 2020 r. roczny wzrost wynosił aż 16%. Obecnie ceny rosną wolniej m. in. dzięki temu, że podaż mieszkań również jest bardzo wysoka. W ciągu 3 miesięcy odnotowaliśmy wzrost liczby ogłoszeń sprzedaży mieszkań (bez duplikatów) aż o 62%. Na uwagę zasługuje również uchwalenie nowej ustawy deweloperskiej, której ewentualny wpływ na wzrost cen mieszkań będzie zdecydowanie mniejszy niż pierwotnie zakładano.

Miniony miesiąc przyniósł kilka ciekawych informacji na temat sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Po pierwsze uwagę zwraca rosnąca z miesiąca na miesiąc liczba nowych internetowych ogłoszeń sprzedaży mieszkań. W kwietniu odnotowaliśmy drugi najwyższy wynik odkąd publikujemy nasze raporty – 54 461 unikalne oferty (plus 454 w Rzeszowie, którego wyniki prezentujemy po raz pierwszy). To aż o 62% więcej niż w styczniu 2021 r. Więcej ofert zaobserwowaliśmy jedynie w październiku 2020 r.

Kolejną ciekawostką jest sytuacja w Sosnowcu. Po bardzo silnych wzrostach, o których informowaliśmy w poprzednich raportach, w kwietniu pojawił się znaczący spadek. Mediana cen spadła do 5 147 zł za m2, a więc w ciągu zaledwie miesiąca zmniejszyła się o 4%. Może to świadczyć o „przegrzaniu” tego rynku i być wczesnym sygnałem wyhamowania tempa wzrostu cen w tym mieście. Co ciekawe pomimo tej korekty, wciąż jest tam o 22% drożej niż przed rokiem. Nadal jest to również miejsce z najniższymi cenami mieszkań wśród analizowany przez nas 17 miast.

Patrząc na zmiany jakie dokonały się od początku roku, spadki zaobserwowaliśmy tylko we wspomnianym już Sosnowcu (-3%) oraz w Łodzi (-2%). Znaczące wzrosty odnotowaliśmy w Krakowie (+6%), Lublinie (+6%) i Częstochowie (+6%). Średnie ceny w internetowych ofertach były o 2% wyższe niż w styczniu 2021 r.

Ofertowe ceny mieszkań w kwietniu 2021 r.

Nowa ustawa deweloperska

W kontekście cen mieszkań warto również wspomnieć o nowej wersji tzw. ustawy deweloperskiej, która czeka już tylko na podpis Prezydenta. Istniało ryzyko, że może będzie to kolejny czynnik mocno podbijający ceny mieszkań. Jej wpływ nie będzie jednak tak duży jak się początkowo obawiano. Składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, w sytuacji posiadania przez dewelopera rachunku powierniczego otwartego, została ostatecznie obniżona z 5% do 1%. W przypadku stosowania bezpieczniejszego dla klienta rachunku o typie zamkniętym, składka wyniesie 0,1%. Wpływ na ceny mieszkań będzie więc niewielki, zwłaszcza jeśli weźmiemy pod uwagę jak bardzo zwiększy się bezpieczeństwo nabywców nowych mieszkań. Zdecydowanie większym zagrożeniem, które może wpłynąć na znaczący wzrost cen mieszkań, jest wzrost cen materiałów budowlanych i płac w budownictwie.

Wspomniana ustawa wprowadza również kilka innych rozwiązań, korzystnych dla nabywców nowych mieszkań. Wysokość opłaty rezerwacyjnej płaconej deweloperowi nie będzie mogła przekraczać 1% ceny kupowanego lokalu. Ponadto, jeśli rezerwujący chce kupić mieszkanie z pomocą kredytu, ale okaże się, że nie ma zdolności kredytowej, to opłata rezerwacyjna zostanie mu zwrócona. Jeśli natomiast dojdzie do sprzedaży, ale okaże się, że lokal ma istotną wadę, to kupujący będzie mógł odstąpić od umowy. Ustawa wejdzie w życie w przyszłym roku (o ile Prezydent ją podpisze), po 12 miesiącach od publikacji w Dzienniku Ustaw.

Polski Ład a ceny mieszkań

Dodatkowy wpływ na i tak rozgrzany do czerwoności rynek mieszkaniowy może mieć ogłoszony niedawno program Polski Ład. Pojawiają się w nim trzy elementy, które mogą wpływać na ceny – gwarancje kredytowe, dopłaty na poczet spłaty kredytu i bony mieszkaniowe. Nie znamy jeszcze wszystkich szczegółów, ale wydaje się, że wpływ na ceny będzie ograniczony. Gwarancje, umożliwiające uzyskanie kredytu bez wkładu własnego, nie są pieniędzmi, które można wydać. Uczestnicy programu nie będą więc wydawać na mieszkanie więcej niż to, na ile faktycznie ich stać Wpływ ogranicza się do tego, że więcej osób będzie mogło uzyskać kredyt hipoteczny.

Dopłaty mają się natomiast pojawić nie od razu przy zakupie mieszkania, lecz dopiero gdy urodzi się przynajmniej drugie dziecko. W momencie zakupu nie będzie to więc wpływało na wydawanie większej kwoty. Do tego będę też obowiązywały limity cenowe, które sprawią, że nie da się uzyskać takiego wsparcia w przypadku zakupu zbyt drogiego lokalu.

W przypadku bonów mieszkaniowych można natomiast uzyskać dużą dopłatę na zakup mieszkania, ale tylko jeśli uczestnicy programu wychowują przynajmniej troje dzieci. Kolejnym ograniczeniem jest to, że taka rodzina nie może już posiadać mieszkania czy domu większego niż 65 m2. Takich rodzin nie ma zbyt wiele.

Wpływ samego tylko Polskiego Ładu na ceny mieszkań będzie więc ograniczony, ale warto pamiętać, że może nastąpić kumulacja wielu elementów. Jednocześnie zacznie bowiem działać nowa ustawa deweloperska. W przyszłym roku banki prawdopodobnie wycofają też wszystkie wprowadzone ograniczenia w udzielaniu kredytów. Do tego może dojść kolejny wzrost cen materiałów budowlanych i robocizny. Wydaje się więc, że na spadki cen mieszkań raczej nie ma co liczyć. Do tego konieczne byłoby bardzo mocne podwyższenie stóp procentowych lub duży wzrost bezrobocia, a na to się nie zanosi.

Kredyty hipoteczne jak świeże bułeczki

Popyt na kredyty hipoteczne jest w ostatnim czasie ogromny. Według BIK w marcu banki udzieliły 23,6 tys. kredytów hipotecznych, a w kwietniu 22,7 tysiąca. Dla porównania w ostatnich latach tylko raz udało się pokonać wynik 22 tysięcy – w lipcu 2019 r. Dwa miesiące z rzędu z takim wynikiem jest naprawdę imponujące. Co ciekawe, jest prawdopodobne, że ten poziom uda się przekroczyć również w maju. Warto też pamiętać, że liczba kredytów, w przeciwieństwie do wartości, nie jest sztucznie zawyżana przez drożejące mieszkania.

Tak duże zainteresowanie kredytami sprawiło, banki w ostatnich miesiącach zostały „zalane” wnioskami. Najnowsze dane wskazują jednak, że nareszcie zaczęły sobie z tym radzić. Udało im się tak zmienić procesy, aby dostosować się do wysokiego popytu. Dzięki temu część z nich zdecydowała się wycofać z wprowadzonych w poprzednich miesiącach podwyżek marż.

Jeśli chodzi o dostępność kredytów, to wciąż obowiązują ograniczenia, które dotyczą osób pracujących w branżach obciętych pandemicznymi restrykcjami. Mimo, że właśnie znaczona część rządowych ograniczeń została zniesiona, to banki jeszcze nie zdecydowały się na zmiany w tym zakresie. Prawdopodobnie wolą zaczekać, aby upewnić się czy pandemia faktycznie się kończy. Istnieje bowiem ryzyko, że jeśli znacząca część społeczeństwa nie podda się szczepieniom, to może nas czekać kolejna fala zachorowań i ponowne wprowadzenie restrykcji.

Ranking kredytów hipotecznych (kredyt na 300 000 zł i okres 25 lat)

Metodologia raportu

Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 54 461 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w kwietniu 2021 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100. Od kwietnia 2021 r. grupę analizowanych miast rozszerzyliśmy o Rzeszów.

fot. archiwum