NIERUCHOMOŚCI

Rynek magazynowy w drodze po rekord

11 sierpnia 2016

Aż 1312 000 mkw. magazynów wynajęły firmy w okresie od początku stycznia do końca czerwca 2016. To najlepsze pierwsze półrocze w historii rynku. W Polsce w budowie jest 742 000 mkw., z czego 51% powstaje na zasadach spekulacyjnych.

Historycznie najniższy wskaźnik powierzchni niewynajętych – dostępnych jest jedynie 6,1% istniejących zasobów magazynowych w kraju.

Firma JLL podsumowała I półrocze 2016 r. na rynku nieruchomości magazynowo – przemysłowych w Polsce oraz opisała kierunki rozwoju sektora na najbliższe miesiące.

Tomasz Olszewski, dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych w Europie Środkowo – Wschodniej JLL: „Bardzo dobra passa na rynku nieruchomości magazynowo – przemysłowych w Polsce trwa. W I półroczu 2016 firmy podpisały umowy najmu na 1312 000 mkw., co jest najlepszym wynikiem w historii. Deweloperzy oceniają pozytywnie perspektywy dalszego rozwoju tego sektora – na koniec I półrocza w budowie było 742 000 mkw., z czego 51% na zasadach spekulacyjnych, czyli bez wiążących umów najmu. Bardzo wysoki popyt przyczynił się również do najniższego w historii rynku nowoczesnych nieruchomości magazynowo – przemysłowych poziomu pustostanów – wolnych jest jedynie 6,1% krajowych zasobów”.

Popyt – kolejne rekordy

W pierwszych sześciu miesiącach 2016 r. popyt brutto sięgnął rekordowego 1 312 000 mkw. Najwięcej powierzchni wynajęto w okolicach Warszawy (aż 346 000 mkw.), na rynku poznańskim (223 000 mkw.) i wrocławskim (181 000 mkw.).

Popyt netto w Polsce w pierwszych sześciu miesiącach roku wyniósł 876 000 mkw., co jest najwyższym wynikiem dla I półrocza w historii rynku i daje szansę na rekord w całym 2016.

Mniejsze regiony[1] stopniowo zyskują na atrakcyjności. Mimo, że w I półroczu popyt netto był na nich nieznacznie niższy niż w analogicznym okresie roku poprzedniego, to w ostatnim czasie kilka firm podpisało tam duże umowy najmu, np. Carrefour czy Kaufland w Bydgoszczy.

Największe umowy najmu powierzchni magazynowej w I półroczu 2016

Najemca	Sektor	Park	Rodzaj umowy	Strefa	Powierzchnia (mkw.)
Kaufland	Sieć sklepów	Panattoni Park Bydgoszcz	Nowa umowa	Toruń/Bydgoszcz	45 000
Agata Meble	Sieć sklepów	Prologis Park Piotrków II	Nowa umowa	Polska Centralna	42 900
Raben	Operator logistyczny	Panattoni Park Grodzisk III	Nowa umowa	Okolice Warszawy	42 500
Carrefour	Sieć sklepów	Panattoni BTS Bydgoszcz II	Nowa umowa	Toruń/Bydgoszcz	38 200
Trio Line	Lekka produkcja	Panattoni Park Poznań V (II faza)	Nowa umowa	Poznań	32 300
Avon	FMCG	Panattoni Park Garwolin	Odnowienie	Okolice Warszawy	25 000
CLIP Poznań	Operator logistyczny	CLIP Poznań	Nowa umowa	Poznań	25 000
Euro RTV AGD	Sieć sklepów	Panattoni Park Pruszków II	Nowa umowa	Okolice Warszawy	23 000
Saint Gobain	Lekka produkcja	Panattoni Park Sosnowiec II	Rozszerzenie	Górny Śląsk	22 400
Bertelsmann	Papier / Książki	Prologis Park Stryków	Nowa umowa	Polska Centralna	22 300

Źródło: JLL, magazyny.pl, I półrocze 2016

„Operatorzy logistyczni i sieci handlowe to najbardziej aktywni najemcy na rynku magazynowym w Polsce. W I półroczu 2016 te dwa sektory wynajęły 728 000 mkw., z czego 525 000 mkw. stanowiły nowe umowy i ekspansje. Udział firm z tych branż w popycie netto wyniósł odpowiednio 37% i 22%. W ogólnych zestawieniach od 2005 r., te dwa sektory stanowią 54% całkowitego popytu netto”, wylicza Przemysław Ciupek, analityk rynku, JLL.

Pustostany nadal w dół

Na koniec I półrocza 2016 wskaźnik pustostanów obniżył się do rekordowo niskiego poziomu 6,1%, co oznacza, że wolnej nowoczesnej powierzchni magazynowej jest obecnie 649 000 mkw. Wśród dziewięciu rynków^{^[2]} najwyższy poziom pustostanów rejestrowany jest w Warszawie Miasto (10,4% ) oraz Okolicach Warszawy (10,1%), najniższy w Krakowie (1,3%). W Szczecinie wynosi on 0%.

Aktywność deweloperów – w górę

W I półroczu 2016 deweloperzy ukończyli 615 000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Najwięcej nowej podaży przypadło na Polskę Centralną – 142 000 mkw. (85 000 mkw. w samych okolicach Strykowa) i Okolice Warszawy (137 000 mkw.). Najbardziej aktywni deweloperzy w I półroczu to Panattoni (ukończone 449 000 mkw.), Goodman (40 000 mkw.), CLIP (35 000 mkw.) oraz Hillwood (29 500 mkw.).

Na koniec I półrocza 2016 w trakcie budowy było 742 000 mkw. powierzchni magazynowej i przemysłowej, z czego 51% na zasadach spekulacyjnych. Najwięcej magazynów buduje Panattoni – blisko 335 000 mkw.

„Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo – przemysłowej w Polsce wyniosły 10,58 mln mkw. na koniec I półrocza. Biorąc pod uwagę wysoką aktywność deweloperów rynek ma szansę przekroczyć granicę 11 mln mkw. podaży jeszcze w tym roku”, dodaje Tomasz Olszewski.

Czterech głównych graczy na polskim rynku magazynowym posiada blisko połowę zasobów. Liderem pod tym względem pozostaje Prologis & Partnerzy JV (21%), a następnie SEGRO & Partnerzy JV (10%), Panattoni & Partnerzy JV (9%) oraz Logicor (9%).

Czynsze – bez zmian

Stawki czynszowe za projekty magazynowe zależą od szeregu czynników i osiągają różne pułapy, w zależności od regionu, a nawet podregionu, w którym znajduje się dany obiekt, jak również jakości czy dostępności powierzchni na danym rynku. Najwyższe stawki są domeną rynków wewnątrzmiejskich: Warszawy Miasto, Łodzi i Wrocławia. Charakterystycznym formatem magazynowym w tego typu lokalizacjach są projekty SBU (ang. Small Business Units). Jak podaje portal magazyny.pl, czynsze efektywne w tych lokalizacjach osiągają poziom 4,8 euro za mkw. miesięcznie w Warszawie, 3,8 euro za mkw. miesięcznie we Wrocławiu oraz 3,7 euro za mkw. miesięcznie w Łodzi.

Duże obiekty typu Big Box zlokalizowane są głównie poza obszarami miejskimi, a więc ze względu na niższe koszty gruntu, stawki najmu za nie są także mniejsze. W I półroczu 2016 nie odnotowano zasadniczych zmian w stawkach czynszów efektywnych. Obecnie stawki efektywne w Poznaniu wynoszą od 2,1 do 2,9 euro za mkw. miesięcznie, w Okolicach Warszawy od 2,0 do 2,8 euro za mkw. miesięcznie, a w rejonie Górnego Śląska od 1,9 do 3,1 euro za mkw. miesięcznie. Za magazyn w Polsce Centralnej najemcy zapłacą od 2,0 do 2,8 euro za mkw. miesięcznie, podczas gdy we Wrocławiu od 2,2 do 3,0 euro za mkw. miesięcznie.

Grunty przemysłowe

W maju 2016 r. weszły w życie nowe przepisy dotyczące zakupu nieruchomości gruntowych, które przyczyniają się do wydłużenia procesu administracyjnego związanego z realizacją projektów magazynowych w Polsce. Nałożone restrykcje w sposobie zmiany przeznaczenia gruntów z rolnych na inwestycyjne mogą ograniczyć potencjał realizacji nowych projektów w przyszłości.

„W I półroczu 2016 deweloperzy poszukiwali nowych gruntów pod swoje kolejne inwestycje przede wszystkim w regionie Polski Centralnej – we wschodniej części Łodzi oraz Okolicach Warszawy – na południowym zachodzie. Tereny te zyskały ostatnio na atrakcyjności, szczególnie po zakończeniu odcinków autostrady A2 i A1 oraz trasy ekspresowej S8”, wymienia Agata Zając, dyrektor w Dziale Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych JLL.

W I poł. 2016 r. nie zaobserwowano większych zmian w cenach gruntów przemysłowych.

Ceny za grunty pod zabudowę magazynowo – przemysłową na koniec I półrocza 2016

Region	Cena (PLN/ mkw.)
Warszawa Miasto	350 – 550
Okolice Warszawy	50 – 300
Polska Centralna	65 – 160
Poznań	140 – 200
Wrocław	120 – 220
Górny Śląsk	80 – 200
Kraków	80 – 300
Trójmiasto	100 – 240