Rok 2011 to kolejny ”roller coaster” na rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, kiedy to wyniki napływające z rynku zmieniały się z miesiąca na miesiąc, jak w kalejdoskopie. Brak stabilności ma zasadniczy wpływ na wskaźnik zaufania społecznego, który to pod koniec roku zanotował tendencję zwyżkową, ale nadal utrzymuje się na stosunkowo niskim poziomie. Pomimo tych, wydawałoby się, nienajlepszych wiadomości z rynku, sprzedaż domów jednorodzinnych w 2011 roku wzrosła o 1,7 procenta do poziomu 4,26 miliona w skali rocznej. W porównaniu do poprzedniego roku liczba ta wyniosła nieco powyżej 4 miliony. Według danych Amerykańskiego Stowarzyszenia Pośredników (NAR), ten pozytywny trend utrzymywał się pod koniec ubiegłego roku, kiedy to sprzedaż domów jednorodzinnych w grudniu wzrosła trzeci miesiąc z rzędu i była powyżej poziomu z roku poprzedniego.

Najnowsze miesięczne statystyki NAR-u pokazują, że wskaźnik sprzedaży wszystkich nieruchomości mieszkaniowych w grudniu ubiegłego roku wzrósł o 5,0 procent do poziomu 4,61 miliona jednostek w skali rocznej, tj. 3,6 procent więcej niż w tym samym czasie w roku 2010, kiedy sprzedano 4,45 miliona jednostek. Prezydent NAR, Moe Veissi przewiduje, że sprzyjające warunki na rynku nieruchomości będą przyciągać coraz więcej kupujących w roku 2012.

Pozytywne wiadomości nadchodzą również z branży kredytów hipotecznych. Średni wskaźnik oprocentowania 30-letniego kredytu hipotecznego spadł w grudniu ubiegłego roku do rekordowo niskiego poziomu 3,96% z poziomu 3,99% w listopadzie; w grudniu 2010 roku wskaźnik ten wynosił 4,71 procent. Jest to najniższe oprocentowanie od 1971 roku. Główną przeszkodą do pełnej odnowy na rynku mieszkaniowym są tak zwane distressed nieruchomości. Banki po odebraniu starają się ich pozbyć za wszelką cenę i po bardzo zaniżonych cenach. Statystyki mówią, że w grudniu ubiegłego roku nieruchomości te sprzedawane były średnio o 22 procent poniżej cen rynkowych, rok temu wskaźnik ten wynosił 20 procent.

Te same statystyki pokazują, że średnia cena sprzedaży w grudniu 2011 roku na rynku mieszkaniowym wynosiła 164 500 dolarów, co stanowiło spadek o 2,5 procent w porównaniu z grudniem 2010 roku. Foreclosures i short sales stanowiły 32 procent wszystkich sprzedaży w grudniu (19 procent foreclosures i 13 procent short sales), w listopadzie wskaźnik ten wynosił 29 procent, a rok temu 36 procent.

Transakcje gotówkowe stanowiły 31 procent wszystkich sprzedaży w grudniu 2011 roku, wzrost z 28 procent w listopadzie i z 29 procent w grudniu 2010 roku. Większość kupujących, bo aż 21 procent to inwestorzy. Dla porównania inwestorzy “gotówkowi” w listopadzie ubiegłego roku stanowili 19 procent, a w grudniu 2010 około 20 procent.
Odsetek pierwszy raz kupujących spadł do 31 procent w grudniu, z 35 procent w listopadzie, a w grudniu 2010 roku wynosił 33 procent.

Według najnowszych sondaży przeprowadzonych w grudniu ubiegłego roku wśród pośredników zrzeszonych w NAR, aż 33 procent transakcji podpisanych wcześniej nie zostało zrealizowanych, tyle samo co w listopadzie, a rok wcześniej wskaźnik ten wynosił tylko 9 procent. Główny powód to odmowa kredytów przez banki, jak również problemy z wyceną nieruchomości.

Dalsze badania NAR-u pokazują, że sprzedaż domów jednorodzinnych wzrosła o 4,6 procent w grudniu 2011, co w skali rocznej stanowi ponad 4 miliony sprzedaży, wzrost z 3,93 mln w listopadzie i 4,3 procent wyższa (3.94 mln) niż rok temu. Średnia cena sprzedaży pod koniec 2011 roku w tym sektorze wynosiła 165 100 dolarów, co stanowiło spadek o 2,5 procent w porównaniu z grudniem 2010 roku. Sprzedaż mieszkań wzrosła 8,7 procent do poziomu 500 000 w skali rocznej, wzrost w porównaniu z listopadem ubiegłego roku (460 000), ale 2,0 procent poniżej poziomu (510 tysięcy) z grudnia 2010 roku. Średnia cena wynosiła 160 000 dolarów w grudniu, spadek o 3,0 procent w porównaniu z rokiem poprzednim.

Kto kupuje w USA i gdzie? Podczas gdy Floryda, Kalifornia czy Arizona ze zrozumiałych względów przyciągają najwięcej uwagi zagranicznych inwestorów, to w zeszłym roku zanotowano transakcje z udziałem kapitału zagranicznego we wszystkich 50 stanach Ameryki. Kapitał ten pochodził głównie z Kanady, Brazylii, Chin i Europy.

John Budz
Realty Executives, USA