Mimo, że w kwestii opodatkowania przychodów z wynajmu prawo jest dość liberalne, duży odsetek Polaków wciąż unika formalności, pozostając w szarej strefie. Jak wielu – trudno ocenić.

Pewne jest natomiast, że czas poświęcony na sporządzenie umowy i późniejsze koszty podatkowe nie jest wart ponoszenia potencjalnych konsekwencji karno-skarbowych czy sądzenia się z nieuczciwymi lokatorami. Jak zatem wynajmować zgodnie z prawem? O czym pamiętać? Co brać pod uwagę podpisując umowę?

Polskie prawo wymaga sformalizowania każdej umowy wynajmu. Dla obu stron jest to gwarancja respektowania praw, odpowiednio – wynajmującego i lokatora, a dla fiskusa – podstawa do pobierania podatku dochodowego. Co ważne, właściciel nieruchomości ma do wyboru rozliczenie na zasadach ogólnych i ryczałt. Ta druga opcja jest o tyle interesująca, że w przypadku inwestorów, którzy nie czerpią z wynajmu przychodu przekraczającego 100 000 złotych rocznie – podatek wynosi zaledwie 8,5 proc.

– W przypadku inwestorów o niewielkiej skali działania – a to tacy najczęściej działają w szarej strefie – opodatkowanie przychodów z najmu jest relatywnie atrakcyjne – mówi Kuba Karliński, założyciel firmy Magmillon. – Powodów niepodpisywania umów upatrywałbym w kwestii formalności, które wielu osobom wydają się skomplikowane. Dodatkowo, wynajem pokoju czy mieszkania bez umowy, według wielu, nie wiąże się z żadnymi konsekwencjami, bo jest niewykrywalny – dodaje Kuba Karliński.

Takie podejście jest dużym błędem. Wbrew pozorom, sytuacji w których niesformalizowanie wynajmu może wyjść na jaw, jest wiele. I najczęściej, to właściciel traci na tym, że o taką formalizację nie zadbał.

Nieprzyjemne konsekwencje braku umowy

Osoba, która mieszka w nieruchomości bez podpisanej umowy najmu – formalnie nie ma wobec właściciela żadnych obowiązków. Jeśli nie zapłaci ustalonej kwoty czynszu – nie ma podstaw, by takie pieniądze wyegzekwować. Jeśli coś zniszczy – nie da się wymusić odkupienia czy zwrotu kosztów. Oczywiście można starać się udowodnić przed sądem, że stosunek najmu istniał. Za dowód mogą posłużyć wyciągi bankowe z wcześniejszymi, regularnymi przelewami czy zeznania świadków (np. sąsiadów). Problem wynajmującego polega na tym, że domagając się sprawiedliwości, musi przyznać się do złamania prawa. Wygrana przed sądem będzie miała gorzki smak, kiedy przyjdzie w pakiecie z wezwaniem do uregulowania zaległych podatków i z grzywną.

Co istotne, brak umowy ma większe konsekwencje dla właściciela niż dla lokatora. Ten drugi ryzykuje wprawdzie nagłym zerwaniem nieformalnej umowy, ale dysponuje licznymi narzędziami odwetowymi. Najprostszym jest oczywiście donos do urzędu skarbowego. To nie najemca jest zobligowany do płacenia podatków – jemu brak umowy niczym nie grozi. Co więcej, polskie prawo w pewien sposób chroni również „dzikich” lokatorów. Nawet jeśli właściciel w sposób zgodny z ustną umową obu stron, poprosi o wyprowadzkę – nie ma narzędzi żeby ją wyegzekwować w przypadku oporu najemcy. Prawo zabrania eksmisji na bruk, nawet jeśli lokal zajęty był bezprawnie. W takim przypadku również trzeba odwołać się do sądu, a brak umowy wyjdzie na jaw.

Co wpisać do umowy?

Na pytanie, czy sporządzać umowę najmu odpowiedź może być tylko jedna. Właściciela obliguje do tego prawo. Drugim czynnikiem jest bilans zysków i strat – sformalizowanie wynajmu po prostu ma więcej plusów niż minusów.

Jak zatem sporządzić umowę, by zabezpieczyć się przed ewentualnymi nieprzyjemnościami?

Pewnie mało kto będzie taką umowę pisał od zera. W internecie są wzory i przykłady, na których bazuje większość wynajmujących. Nie ma w tym nic złego, pod warunkiem, że spojrzymy na taki wzór sceptycznie i z dużą uwagą go przeanalizujemy. To, co absolutnie fundamentalne i w dokumencie znaleźć się musi, to:

• Dane osobowe właściciela i najemcy, obejmujące również numery dowodów osobistych i numery PESEL,
• Dokładny adres nieruchomości,
• Ustalenia dotyczące okresu wypowiedzenia dla poszczególnych stron umowy,
• Informacje o ewentualnej kaucji i zasadach na jakich zostanie zwrócona,
• Kwota opłat, sposób jej uiszczania wraz z datą, do kiedy ma nastąpić płatność i numerem konta oraz ewentualne opłaty dodatkowe (np. kwestia tego, kto opłaca rachunki za media).

To podstawa, ale z pewnością zbyt mało, by zagwarantować spokój właścicielowi. Dlatego w umowie warto zawrzeć kilka dodatkowych punktów.

– Podpisując umowę należy pamiętać, że w ciągu miesięcy czy lat eksploatowania nieruchomości, nie da się uniknąć usterek czy śladów użytkowania – tłumaczy Kuba Karliński z Magmillon. – Dobrym pomysłem jest doprecyzowanie kto opowiada za naprawy, wymianę sprzętów czy malowanie. Jako załącznik do umowy warto sporządzić protokół ze spisem przedmiotów w mieszkaniu i ich stanem, by w przyszłości uniknąć kłótni z lokatorem o to, kto zepsuł telewizor. Należy też ustalić w jakim zakresie najemca może wprowadzać w lokalu zmiany. Bardzo przydatne może się okazać też pisemne potwierdzenie ustaleń dotyczących ewentualnych odwiedzin, trzymania w mieszkaniu zwierząt czy palenia tytoniu – wylicza inwestor.

Wynajem mieszkania bez umowy jest niezgodny z prawem i to powinno wystarczyć, by taką działalność sformalizować. Za podpisaniem odpowiedniego dokumentu przemawia jednak o wiele więcej. Tylko w ten sposób właściciel zabezpiecza się na wypadek nieuczciwości czy niewypłacalności lokatora. Najemca – jeśli nie jest podpisany pod stosowną umową – w zasadzie tym „najemcą” nie jest. Nie odpowiada za zniszczenia, nie jest prawnie zobowiązany do uiszczania żadnych opłat, a w przypadku jakichkolwiek nieporozumień, stoi na lepszej pozycji, bo to właściciel jako pierwszy złamał prawo – nie podpisując umowy. Dlatego zamiast ryzykować, lepiej poświęcić godzinę na znalezienie i dopasowanie odpowiedniego wzoru, unikając tym samym potencjalnych kłopotów.

fot. archiwum