Rynek rejestruje bardzo silny popyt na powierzchnie magazynowo – przemysłowe. Nadal dominują najemcy z sektora logistycznego, przed sieciami handlowymi i branżą motoryzacyjną. Nowe rynki w natarciu. Najniższy poziom pustostanów od 2007 r.

Firma doradcza JLL podsumowała I półrocze 2015 r. na rynku nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Polsce oraz określiła kierunki rozwoju sektora w najbliższych miesiącach.

Tomasz Mika z JLL informuje: „W półroczu 2015 podpisano umowy najmu na 1,17 mln mkw. powierzchni magazynowo – przemysłowych, z czego aż 781 000 mkw. stanowiły nowe kontrakty. Mocne wyniki w I połowie roku i utrzymujące się duże zainteresowanie najemców pozwala sądzić, że 2015 może okazać się rekordowym w historii polskiego rynku, lepszym nawet niż znakomity 2014. Popyt ze strony najemców spotyka się z szybką reakcją deweloperów. W I półroczu 2015 oddano do użytku ponad 437 000 mkw. nowej powierzchni, a w budowie jest kolejne 672 000 mkw., z czego 23% powstaje na zasadach spekulacyjnych, czyli bez wiążących umów najmu”.

Popyt netto (mkw.) 2005 – I poł. 2015 r. vs dynamika PKB

Źródło: JLL, magazyny.pl, GUS, I poł. 2015

Najemcy przyglądają się nowym lokalizacjom

Największe zainteresowanie najemców w I półroczu zaobserwowano w Polsce Centralnej (20% nowego popytu), Górnym Śląsku (15%), Poznaniu (14%) i Okolicach Warszawy (13%).

„W coraz większym stopniu widoczna staje się geograficzna dywersyfikacja popytu. Podczas gdy jeszcze kilka lat temu, udział pięciu największych regionów magazynowych[1] w popycie netto wahał się w przedziale od 80 do 90%, to w I połowie 2015 r. odpowiadały one za 74% krajowego zapotrzebowania. Na znaczeniu zyskują lokalizacje uznawane dotychczas za peryferyjne czyli Kraków czy Szczecin, oraz te, w których dopiero niedawno powstały pierwsze komercyjne powierzchnie magazynowe, np. Lublin czy Rzeszów”, wyjaśnia Jan Jakub Zombirt z JLL.

Największe zapotrzebowanie pochodzi od operatorów logistycznych, którzy w ramach nowych umów zabezpieczyli ponad 229 000 mkw. (29% udział w popycie netto), sieci handlowych (26%) i branży motoryzacyjnej (9%).

Największe umowy najmu w I półroczu 2015

Współczynnik powierzchni niewynajętej – najniższy od 2007 r.

Od końca 2013 r. wskaźnik pustostanów stopniowa spada – do 7,4% na koniec I półrocza 2015 (najmniej od 2007 r.). W całym kraju do dyspozycji najemców jest obecnie 686 000 mkw. wolnej powierzchni. Najwyższym udziałem pustostanów charakteryzują się rynki dojrzałe, np. Warszawa Miasto (13,7%) oraz tzw. rynki wschodzące jak np. Lublin (25,5%). Jak podaje portal magazyny.pl, najmniej wolnej powierzchni jest w Poznaniu (1,5%) i Wrocławiu (4,5%).

„Przy obecnych uwarunkowaniach rynkowych nie spodziewamy się, aby w najbliższych kwartałach udział powierzchni niewynajętej wrócił do dwucyfrowej wartości. Mimo, że rośnie liczba projektów spekulacyjnych, których udział w budowanym obecnie wolumenie wynosi 23%, to jednak utrzymujący się silny popyt powinien doprowadzić do szybkiej absorpcji tej powierzchni”, dodaje Tomasz Mika.

Aktywność deweloperów – na fali wznoszącej

W I półroczu 2015 r. zasoby powierzchni magazynowej i przemysłowej w Polsce zwiększyły się o 437 000 mkw. – 47% więcej niż w analogicznym okresie 2014 r. Największe ukończone projekty to Goodman Poznań Logistics Centre II (82 000 mkw.) i P3 Mszczonów (46 000 mkw.). Najwięcej wybudowano w Poznaniu (207 000 mkw.) oraz w Okolicach Warszawy (74 000 mkw.). Obecnie w fazie budowy znajdują się projekty o łącznej powierzchni 672 000 mkw. (w tym 154 000 mkw. na zasadach spekulacyjnych).

„Coraz bardziej widoczny staje się trend budowy nowych obiektów magazynowych poza pięcioma głównymi rynkami. Obecnie w tych lokalizacjach w budowie znajduje się aż 210 000 mkw., co przekłada się na 31% udział w powstającej nowej podaży. Spośród tych regionów najwięcej powierzchni powstaje w Trójmieście -57 000 mkw. i w rejonie Rzeszowa – 49 000 mkw.”, informuje Jan Zombirt.

Niemal połowa istniejącej powierzchni skupiona jest w rękach trzech największych graczy oraz ich partnerów biznesowych. Wciąż najwięcej zasobów należy do firmy Prologis (24%), SEGRO (11%) i Logicor (10%).

Struktura własnościowa rynku na koniec I półrocza 2015 r.

Źródło: JLL, magazyny.pl, II kw. 2015 r.

Czynsze

Najwyższe stawki są domeną rynków wewnątrzmiejskich i obiektów typu SBU (Small Business Units) – łączących reprezentacyjną funkcję biurową z niewielką przestrzenią magazynową lub produkcyjną. Jak podaje portal magazyny.pl, czynsze efektywne w tych lokalizacjach osiągają poziom 4,8 euro za mkw. miesięcznie w Warszawie, 3,8 euro we Wrocławiu i ok. 3,7 euro w Łodzi.

Niższe czynsze są w obiektach typu Big Box – dużych projektach, zlokalizowanych najczęściej poza miastem. Stawki efektywne dla takich magazynów w Poznaniu wynoszą od 2,15 do 3,0 euro za mkw. miesięcznie, 2,1 – 2,8 euro w Okolicach Warszawy czy 2,1 – 3,1 euro na Górnym Śląsku. Za magazyn w regionie Polski Centralnej najemcy zapłacą od 2,1 do 2,8 euro, a we Wrocławiu od 2,5 do 3,1 euro za mkw. miesięcznie.

Grunty przemysłowe

„W I poł. 2015 r. ceny gruntów przemysłowych na głównych rynkach pozostawały stabilne. Poprawa infrastruktury drogowej korzystnie wpływa na regiony magazynowe i kreuje nowe lokalizacje. Na mapie magazynowej pojawił się Lublin, z parkami logistycznymi zlokalizowanymi przy obwodnicy S12. Ukończenie kolejnych odcinków autostrady A4 i dróg ekspresowych w okolicach Rzeszowa pozytywnie wpłynie także i na ten region. Z kolei otwarcie odcinka drogi wylotowej z Warszawy w kierunku Katowic i planowane jego przedłużenie może stanowić kolejny impuls do nowych inwestycji w południowo – zachodniej części Warszawy”, podsumowuje Agata Zając z JLL.

Źródło: JLL, magazyny.pl, I poł. 2015 r.

[1] Warszawa (Warszawa Miasto i Obrzeża Warszawy), Górny Śląsk, Poznań, Polska Centralna, Wrocław

fot. materiały prasowe