Archiwa tagu: rynek nieruchomości
Już drogo czy jeszcze tanio – od czego zależą ceny mieszkań?
Lokalizacja, standard, prestiż a może widok? Od czego zależą ceny mieszkań i co sprawia, że jedne sprzedają się jak świeże bułeczki przy, zdawałoby się, bardzo wysokich cenach, a inne, relatywnie niedrogie, stoją niezamieszkane jeszcze długo po zakończeniu realizacji inwestycji? Czytaj dalej
Rekordowy rok dla rynku magazynowego w Polsce
W 2014 roku popyt brutto wyniósł rekordowe ponad 2 miliony mkw., z czego 1,4 miliona mkw. przypadło na popyt netto. Deweloperzy reagowali szybko – w ubiegłym roku w Polsce oddano do użytku aż milion mkw. powierzchni magazynowych. Czytaj dalej
Mieszkalnictwo społeczne alternatywnym rozwiązaniem dla kredytów hipotecznych
Mimo ryzyka, jakie niesie za sobą zaciąganie wieloletniego kredytu, wielu Polaków często nie widzi innej możliwości znalezienia własnego, bezpiecznego dachu nad głową. Czy są dla nich jakieś alternatywy? Jedną z nich jest mieszkalnictwo społeczne, które sprawdza się za granicą. Jest to także dobre rozwiązanie dla osób i rodzin, których nie stać na własne cztery kąty. Czytaj dalej
Alfabet rynku nieruchomości, czyli co nas czeka w 2015 roku
Eksperci Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości komentują najważniejsze wydarzenia i zjawiska na rynku nieruchomości w 2015 roku. Sprawdzają jak na rynek wtórny wpłyną nowe warunki kredytowania mieszkań? I jak zareaguje branża na działalność Funduszu Mieszkań na Wynajem oraz planowane zmiany w programie MdM? W tym roku mija też 20 lat funkcjonowania najstarszej w kraju organizacji zawodowej pośredników i zarządców nieruchomości – PFRN. Czytaj dalej
Największe targi nieruchomości i inwestycji na świecie już po raz 25
MIPIM w Cannes 11-14 marca 2014
Rozpoczęła się 25. edycja największych międzynarodowych targów nieruchomości i inwestycji w Cannes – MIPIM 2014. Tym razem tematem przewodnim imprezy jest „Coraz bardziej inteligentne budynki i miasta”.
W tegorocznej edycji targów na 19 000 mkw. powierzchni zaprezentuje się 2000 wystawców oraz 4300 inwestorów z 80 krajów. Wśród zwiedzających jest 20 tysięcy akredytowanych uczestników. Media reprezentuje 460 dziennikarzy z całego świata, w tym korespondenci „Property Journal”. Honorowymi krajami targów są: Brazylia, Rosja i Turcja. Czytaj dalej
CZY W 2014 ROKU CZYNSZE ZA POWIERZCHNIE BIUROWE BĘDĄ ROSŁY?
Głównymi czynnikami wzrostu popytu i czynszów wywoławczych za powierzchnie biurowe będzie nadal dążenie do efektywności najmu oraz poszukiwanie powierzchni wysokiej jakości, wynika z prognozy firmy Cushman&Wakefield zawartej w „Global Office Forecast”.
Czytaj dalej
Biel we wnętrzu mieszkalnym
Wszechobecny nieład wizualny i nadmiar obieranych bodźców powoduje potrzebę odpoczynku dla wzroku. Ze wszystkich wrażeń zmysłowych pierwszy i najważniejszy dla nas jest widok. Dlatego przedstawimy Państwu luksusowe mieszkanie w starym domu, w którym przeważa zdecydowanie biel, tworząc wnętrze pozytywne, przestrzenne i przyjazne. Bogactwo form i faktur wydobyte w białym kolorze na tle naturalnej barwy drewnianego parkietu. Pokój dziecięcy pełen kolorowych przedmiotów na białym tle jest radosny, a nie sterylny.
Czytaj dalej
Wmurowanie kamienia węgielnego pod Warsaw Spire
18 listopada 2013 r. uroczyście podpisano akt erekcyjny kompleksu Warsaw Spire i wmurowano kamień węgielny pod budynkiem wieżowym. Dokument podpisali m.in. pan Janusz Piechociński, Wicepremier i Minister Gospodarki, Raoul Delcorde, Ambasador Królestwa Belgii w Polsce, Ilkka Laitinen, Dyrektor Wykonawczy agencji Frontex, Paul Gheysens, Prezes Ghelamco Group, Jeroen van der Toolen, Dyrektor Zarządzający Ghelamco na Europę Środkowo-Wschodnią, oraz gość specjalny wydarzenia – pan Kris Peeters, Minister-Prezydent Rządu Flandrii.
Ceremonia wmurowania kamienia węgielnego była symbolicznym otwarciem nowego rozdziału w procesie budowy Warsaw Spire – rozpoczęcia wznoszenia kondygnacji nadziemnych budynku wieżowego. Na przełomie 2014 r. i 2015 r. osiągnie on swoją całkowitą wysokość – 220 metrów. Poza budynkiem wieżowym, w skład kompleksu wchodzą również dwa niższe, 55-metrowe budynki.
W otwierającym przemówieniu Paul Gheysens, Prezes Ghelamco Group podkreślił znaczenie projektu dla Warszawy i dla Ghelamco: Realizacja Warsaw Spire to bez wątpienia największe wyzwanie i najbardziej wyjątkowy projekt w długiej historii naszej firmy. W inwestycji tej połączyliśmy nasze doświadczenie i wiedzę z wizją stworzenie kompleksu, który będzie nie tylko znakomitym obiektem biurowym lecz również zrewitalizuje tą część miasta i odda ją mieszkańcom Warszawy. Jestem przekonany, że Warsaw Spire, łączący w sobie funkcje biurowe i publiczne, to projekt, który da warszawiakom powód do dumy.
Kris Peeters, Minister-Prezydent Rządu Flandrii, gość specjalny na uroczystości odniósł się w swoim przemówieniu do owocnej współpracy polsko-flamandzkiej: Warsaw Spire stanie się prawdziwą ikoną tego wspaniałego miasta, jest również inspirującym przykładem technicznego zaawansowania naszych flamandzkich przedsiębiorstw. Ponadto, symbolizuje on silną i nieustannie umacnianą przyjaźń między Polską i Flandrią. Wspaniale, że budynek otrzyma certyfikat zrównoważonego budownictwa BREEAM. Życzę wszystkim zaangażowanym w projekt powodzenia na dalszym etapie procesu konstrukcyjnego i z niecierpliwością oczekuję znakomitego rezultatu prac.
Istotne kwestie zostały także podniesione w wypowiedziach reprezentantów świata polityki i przedstawicieli Rządu. Janusz Piechociński, Wicepremier i Minister Gospodarki, podkreślił w swoim przemówieniu otwartość Polski na współpracę międzynarodową i zwrócił uwagę na fakt, że kraj cieszy się zaufaniem inwestorów zagranicznych. Wicepremier i Minister Gospodarki wspomniał także o dobrych, wieloletnich relacjach Polski i Belgii, pogratulował inwestorowi i zapowiedział, że z dużą nadzieją będzie patrzył jak rośnie kompleks Warsaw Spire.
Jerzy Buzek – Poseł do Parlamentu Europejskiego, Przewodniczący Parlamentu Europejskiego w latach 2009- 2012, Prezes Rady Ministrów w latach 1997-2001w swoim liście, odczytanym w trakcie uroczystości, pogratulował rozpoczęcia inwestycji, która rozwija się z tak wielkim powodzeniem i podkreślił, że Warsaw Spire przyczyni się do dalszej integracji Polski z resztą Europy.
Po przemówieniach polskich i belgijskich przedstawicieli oraz reprezentantów Ghelamco, odczytano oficjalny akt erekcyjny. Następnie dokument został podpisany przez Krisa Peetersa – Ministra-Prezydenta Rządu Flandrii, Janusza Piechocińskiego – Wicepremiera i Ministra Gospodarki, Raoula Delcorde’a – Ambasadora Królestwa Belgii w Polsce, Ilkka Laitinena – Dyrektora Wykonawczego agencji Frontex, Paula Gheysensa – Prezesa Ghelamco Group, Jeroena van der Toolena, Dyrektora Zarządzającego Ghelamco na Europę Środkowo-Wschodnią, Johna Eyersa – architekta projektu z pracowni Jasper Eyers & Partners oraz Adama Wagnera z Polsko – Belgijskiej Pracowni Architektonicznej Projekt.
Akt erekcyjny, wraz z kilkoma monetami euro i polskimi złotymi oraz polskimi i belgijskimi wydaniami gazet z dnia wmurowania został umieszczony w kapsule ze stali nierdzewnej i pobłogosławiony przez Proboszcza Parafii Wszystkich Świętych w Warszawie, Piotra Walendzika. Po oddaniu budynku do użytkowania, kapsuła zostanie umieszczona w recepcji głównej budynku wieżowego.
Kulminacją części oficjalnej wydarzenia był trójwymiarowy pokaz multimedialny, w którym elementy widowiskowej animacji sterowane były gestami aktora. Pokaz w unikalny sposób zaprezentował Warszawę oraz inwestycję Warsaw Spire – jako nową ikonę stolicy Polski.
fot. materiały prasowe
Raport: sprzedaż artykułów wykończenia wnętrz w Polsce
Według szacunków PMR zawartych w najnowszym raporcie „Rynek wyposażenia wnętrz w Polsce 2013. Analiza rynku i prognozy rozwoju na lata 2013-2015”, w 2012 roku nastąpił kolejny spadek sprzedaży artykułów wyposażenia wnętrz. Było to w głównej mierze związane z kryzysem gospodarczym, który z opóźnieniem przyniósł znaczne zmiany na rynku, szczególnie w latach 2010-2011, kiedy dynamika rozwoju rynku spadła o ponad 5%. W zeszłym roku spadek był minimalnie niższy (-2,7%) i sprzedaż artykułów wyposażenia wnętrz osiągnęła wartość prawie 12,3 mld zł.
Wyniki najnowszej analizy PMR potwierdzają tezę, iż artykuły wyposażenia wnętrz nie są produktami pierwszej potrzeby. Klienci skrupulatnie planują zakupy, analizują oferty sklepów, samą transakcję odkładając w czasie. Coraz mniej dokonuje się zakupów impulsowych, a także zmniejsza się średnia kwota transakcji, co jest związane z poszukiwaniem tanich rozwiązań dla klientów, a także przyzwyczajaniem się ich do akcji promocyjnych i rabatowych. Przekłada się to bezpośrednio na sytuację na rynku, który notuje wzrost pod względem ilościowym, co nie wpływa jednak na podniesienie jego wartości.
Rok 2013 nie rozpoczął się najlepiej – zima trwała dość długo, więc zarówno start prac budowlanych, jak i początek remontów nastąpiły stosunkowo późno. Znaczna część firm zanotowała straty po I kw. 2013 roku. Niemniej części firmom udało się je odrobić późną wiosną. Choć ogólnie wyniki za pierwsze półrocze były znacznie poniżej oczekiwań, druga połowa 2013 roku przyniosła ożywienie.
Od przyszłego roku wygaśnie program zakładający zwrot części VAT za materiały użyte do budowy bądź remontu domu lub mieszkania. Warto podkreślić, iż trudna sytuacja na rynku mieszkań, a także trudności z uzyskaniem kredytu nie przyspieszą znacznie budów w tym roku, natomiast z pewnością korzystnie wpłyną na decyzje o rozpoczęciu remontu, a więc z pewnością przełoży się to na rynek wyposażenia wnętrz.
Niemniej bieżący rok wciąż jest trudnym rokiem dla branży wyposażenia wnętrz głównie ze względu na małą ilość nowych budów oraz wciąż trudną politykę kredytową. Nasze prognozy pokazują, że w 2013 roku rynek osiągnie wartość 12,1 mld zł, o 1,2% mniej w porównaniu z rokiem poprzednim.
Warto podkreślić, iż handel detaliczny na polskim rynku meblowym radzi sobie znacznie gorzej niż hurtowy przeznaczony na eksport. Słaba wartość złotego jest korzystna dla eksportu i w związku z tym poprzedni, jak i obecny rok są latami bardzo dobrymi dla producentów. Rynek detaliczny wciąż cechuje się tym, że mimo wzrostu ilości nie rośnie wartość sprzedanych produktów. Sieci dokonują przeglądu swoich placówek i optymalizacji kosztów, co powoduje zamknięcia wielu sklepów. Często sieci zamykają swoje sklepy w jednych lokalizacjach, otwierając nowe w innych.
Prognozy PMR pokazują, że pierwsze odbicie rynku powinno nastąpić już w następnym roku, co będzie związane głównie z polepszającą się sytuacją gospodarczą. Jednak rynek wzrośnie wówczas jedynie o 1,3%, dalszych wyższych wzrostów można się spodziewać od 2015 roku.
6100 zł kosztuje średnio metr mieszkania w Poznaniu
W Poznaniu nowe mieszkania wystawione są średnio po 6100 zł za metr. W ofercie deweloperów dominują ukończone lokale.
– Najdroższe są poznańskie kawalerki, które wycenione są na poziomie 6500 zł/mkw. Przeciętna cena mieszkań dwupokojowych i trzypokojowych zbliżona jest do średniej stawki rynkowej w mieście – komentują wyniki najnowszej analizy poznańskiego rynku pierwotnego analitycy serwisu Dompress.pl.
Podają, że trzy z czterech mieszkań oferowanych w poznańskich inwestycjach to lokale gotowe. Tylko jedna czwarta mieszkań jest jeszcze w budowie.
– Mieszkanie deweloperskie w Poznaniu kosztuje średnio ponad 330 tys. zł, a oddane do użytku 340 tys. zł. Co ciekawe, metr lokalu w budowie wyceniony jest wyżej o 76 zł niż w lokalach, do których można odebrać klucze. Jeśli jednak przyjrzymy się średnim cenom całkowitym, to widać, że mimo wyższej stawki za metr, mieszkania w trakcie budowy są o prawie 20 tys. zł tańsze od gotowych. Jasno wynika z tego, że w inwestycjach, które ostatnio wprowadzane były na poznański rynek projektowane są znacznie mniejsze mieszkania – zwracają uwagę analitycy Dompress.pl.
Ponad połowa oferty deweloperów to mieszkania o metrażu od 40 do 60 mkw. Mniejsze lokale do 40 mkw. stanowią 16 proc. oferty. Większy niż 60 mkw. jest prawie co trzeci lokal.
Najwięcej inwestycji powstaje na Starym Mieście i w Grunwaldzie. Stare Miasto to dzielnica niejednolita. Południowa jej część obejmuje ścisłe centrum miasta z zabytkową zabudową. Nowe inwestycje powstają jednak w bardziej na północ wysuniętych jej obszarach. Największą popularnością wśród deweloperów cieszą się świetnie zlokalizowane, oddzielone parkiem od zabytkowej części miasta – Winogrady, w których powstają duże inwestycje mieszkaniowe.
W Starym Mieście jest też najwięcej w Poznaniu inwestycji w budowie, co trzecie mieszkanie jest tu jeszcze w trakcie realizacji. Drugim poznańskim zagłębiem mieszkaniowym jest Grunwald. Jego konkurencyjna pozycja, w porównaniu ze Starym Miastem dynamicznie rośnie.
Pod względem liczby ukończonych mieszkań bezkonkurencyjne są Jeżyce i Wilda. Ponad 90 proc. mieszkań wystawionych w Jeżycach na sprzedaż jest już oddanych do użytkowania, a w Wildzie niespełna 80 proc.
Oferta deweloperska w stolicy Wielkopolski nie jest zróżnicowana cenowo. Prawie 90 proc. wystawionych na sprzedaż nowych mieszkań w Poznaniu zamyka się w cenie 7 tys. zł/mkw. Najtańszymi poznańskimi dzielnicami jest Wilda (średnio 5710 zł/mkw.) i Stare Miasto (5650 zł/mkw.). W Jeżycach przeciętna stawka wywoławcza przekracza 6220 zł/mkw., a w Nowym Mieście 5830 zł/mkw. Najdrożej jest w Grunwaldzie, gdzie stawka za 1 mkw. przewyższa średnią dla miasta i wynosi 6500 zł.
Ile za nowe mieszkanie w Warszawie ?
Za metr mieszkania od dewelopera w Warszawie musisz wyłożyć ponad 7 tys. zł.
Dzisiejsza oferta deweloperów różni się od tej sprzed kilku lat. Większość mieszkań, które można kupić na stołecznym rynku pierwotnym jest już gotowych. Według danych portalu Dompress.pl, 7 na 10 mieszkań wystawionych do sprzedaży w stolicy jest już oddanych do użytkowania. Tylko niespełna 29% lokali jest w trakcie budowy. Nowe mieszkanie w Warszawie kosztuje średnio ponad 7 200 zł za mkw. W inwestycjach w budowie można kupić lokal nieco taniej, przeciętnie o ponad 200 zł/mkw. mniej. Średnia stawka ofertowa na stołecznym rynku deweloperskim jest zbliżona do przeciętnej ceny, po jakiej nabywane były w Warszawie mieszkania (z rynku pierwotnego i wtórnego) w drugim kwartale bieżącego roku. Związek Banków Polskich w podał bowiem w swoim ostatnim raporcie, że stołeczne nieruchomości kupowane były w połowie roku średnio po 7 165 zł/mkw.
Gdzie powyżej średniej
Analitycy portalu przyjrzeli się ofercie poszczególnych warszawskich dzielnic. Najwyższe stawki ofertowe jak zwykle dotyczą mieszkań budowanych w centrum miasta. W Śródmieściu za metr nowego mieszkania trzeba zapłacić 9 800 zł. Deweloperzy dyktują tu wyższe ceny nie tylko ze względu na lokalizację, ale również wyższy standard powstających budynków.
Powyżej średniej stawki dla miasta plasują się ceny w lubianych przez warszawiaków Mokotowie (8 800 zł/mkw.) i Ursynowie (7 820 zł/mkw.). O ile jednak na Mokotowie dużo się buduje, to na Ursynowie nie znajdziemy zbyt wiele nowych inwestycji. Do tanich dzielnic nie należy też Wola, w której za 1 metr deweloperzy liczą sobie przeciętnie 8 160 zł. Ze względu na dużą dostępność terenów pod budowę ta atrakcyjnie położona dzielnica przechodzi teraz transformację. Nie tylko najwięcej się w niej buduje, ale realizację następnych dużych inwestycji mieszkaniowych zapowiedzieli już kolejni inwestorzy.
Białołęka najtańsza
Wola pod względem ilości projektów deweloperskich zdetronizowała Białołękę, w której jeszcze w ubiegłym roku budowało się w Warszawie najwięcej. Na Białołęce wciąż jednak jest najtaniej. Z analizy ofert portalu Dompress.pl wynika, że mieszkania deweloperskie w tej najdalej na północ wysuniętej dzielnicy miasta wystawione są do sprzedaży średnio za 5400 zł/mkw. A już na sąsiednim Targówku nowe lokale kosztują prawie 6 800 zł/mkw. Deweloperzy aktywni są też na Pradze Południe i na Bemowie. W tych dzielnicach za metr chcą średnio 6 600 zł.
Firmy deweloperskie zaangażowały się też w projekty na Żoliborzu, gdzie w poprzednich latach niewiele się budowało. Chcąc kupić mieszkanie w tej zielonej części miasta trzeba przygotować się na wydatek rzędu ponad 7 500 zł/mkw.
Stołeczna aglomeracja to niezwykle aktywny rynek deweloperski, który nie ma sobie równych w kraju. Zapotrzebowanie na mieszkania w Warszawie jest jednak tak duże, że inwestorzy mają tu dobre perspektywy rozwoju. Aż jedna czwarta pieniędzy, które Polacy pożyczają na zakup nieruchomości przypada właśnie na stolicę.
autor: Dompress.pl
fot. materiały prasowe
Mieszkanie na drugą połowę życia
Ewa Piłat
Ze złożonym problemem mieszkalnictwa dla seniorów samodzielnie nie poradzą sobie ani władze państwowe, ani samorządowe. W jego rozwiązanie powinien włączyć się biznes i instytucje finansowe.
Wprawdzie dziś nie jesteśmy najstarszą nacją w Europie, ale w najbliższych dekadach to w Polsce odnotujemy najwyższą dynamikę starzenia się społeczeństwa. W 2035 r. co czwarty Polak będzie miał więcej niż 65 lat. Wszyscy martwimy się, jak obciążenie starszą populacją wytrzyma polski system zabezpieczenia społecznego, w tym przede wszystkim system emerytalny, jak poradzi sobie służba zdrowia, kto będzie się opiekował niesamodzielnymi seniorami? Wciąż – jako społeczeństwo – nie zadaliśmy sobie natomiast pytania, gdzie i w jakich warunkach zamieszka ponad 13 mln młodszych, starszych i całkiem sędziwych seniorów. Tymczasem mieszkania z odpowiednimi udogodnieniami dla osób starszych są warunkiem utrzymania jak najdłużej ich samodzielności i niezależności, a tym samym mogą w istotnym stopniu rozwiązać kwestię opieki nad powiększającą się liczebnie najstarszą grupą Polaków. Jak najdłuższe samodzielne mieszkanie seniorów odciąża finansowo budżet państwa, budżety samorządów lokalnych oraz system służby zdrowia. Czasowo, emocjonalnie i finansowo odciąża polskie rodziny.
W Polsce generalnie nie ma oferty mieszkań przeznaczonych specjalnie dla osób starszych. Pojedyncze jaskółki, pojawiające się w kilku polskich miastach, to tylko eksperymenty, nawet nie zalążek rozwiązań systemowych. Ze złożonym problemem mieszkalnictwa dla seniorów samodzielnie nie poradzą ani władze państwowe, ani samorządowe. W jego rozwiązanie powinien włączyć się biznes i instytucje finansowe. Pierwsza debata na temat mieszkalnictwa dla seniorów (senior housing) odbyła się w Krakowie. 27 -28 czerwca ponad 120 specjalistów polskich i zagranicznych w Sali Obrad Rady Miasta Krakowa debatowało na temat różnorodnych modeli mieszkań dla seniorów, ich słabych i mocnych stron. Doświadczenia zagranicznych instytucji i operatorów powinny nam, Polakom, pomóc znaleźć optymalne wzorce warte przeszczepienia na rodzimy grunt. Międzynarodową konferencję pt. „Mieszkania dla seniorów. Fundusze – samorządy – deweloperzy. Rosnące wyzwania dla sektora publicznego i prywatnego” zorganizował Europejski Instytut Nieruchomości, Rada Miasta Krakowa oraz Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań. W organizację konferencji włączyli się sami zainteresowani, przedstawiciele seniorów – studenci Jagiellońskiego Uniwersytetu Trzeciego Wieku.
Samodzielne mieszkanie czy opieka instytucjonalna?
Obecnie ponad 80 proc. usług opiekuńczych dla starszych niesamodzielnych osób w Polsce świadczą członkowie najbliższej rodziny. Najczęściej obowiązek ten dźwiga średnie pokolenie z trudem łączące pracę zawodową z opieką nad niedołężnymi rodzicami. W kolejnych dekadach będzie to prawie niemożliwe. Jak wynika z danych GUS jeszcze w 2002 r. na 100 potrzebujących przypadało w Polsce 572 opiekunów. W 2030 r. będzie ich 263. Potencjał opiekuńczy zmniejszy się o 46 proc.
Dwoje małżonków obciążonych opieką nad czworgiem rodziców i ośmiorgiem dziadków – to będzie coraz częściej spotykany wzorzec rodzinnej opieki w polskich realiach. Coraz niższa dzietność, coraz dłuższe życie sprawią, że opieka nad sędziwymi dziadkami będzie spadać już nie na dzieci najstarszego pokolenia, ale na ich wnuki. Starsi rodzice mogą nie podołać jej trudom, poza tym sami mogą wymagać pomocy. Należy dodać, że ludźmi starszymi niemal wyłącznie opiekują się kobiety. Amerykańscy badacze (D. Raphael, B. Schlesinger) wyliczyli, że od 50 do 75 proc. wszystkich kobiet na pewnym etapie życia, głównie w średnim wieku, podejmuje się roli opiekunek wobec swoich rodziców lub teściów. Uwzględniając ten fakt, okaże się, że luka we wskaźniku potencjału opiekuńczego jest jeszcze większa.
Seniorzy zdają sobie sprawę, że trudno im będzie liczyć na opiekę rodziny na starość. Mimo to bardzo rzadko wskazują na dom opieki, jako miejsce, w którym chcą spędzić ostatni etap życia. W badaniu CBOS z 2012 r. aż 90 proc. respondentów wskazało jako najlepsze dla siebie różne formy mieszkania w swoim własnym, samodzielnym lokum. Aging in place – starzenie się w miejscu (zamieszkania) staje się dominującym trendem w całej Europie, a nawet w USA, gdzie do tej pory wielką popularnością cieszyły się osiedla/wioski emeryckie. Choć Amerykanie nie mają mentalnego problemu przenoszenia się z miejsca na miejsce, bowiem w życiu przeprowadzają się wielokrotnie, nie zapuszczają, jak Europejczycy, korzeni, to okazuje się, że i za Oceanem emeryci coraz chętniej wolą zostać na starych śmieciach.
Zdaniem prof. dr hab. Stanisławy Golinowskiej (UJ, IPSS), w Polsce ten trend będzie się jeszcze pogłębiał. – Mieszkanie w miejscu pasuje do naszego systemu wartości. Polska jest krajem rodzinnym, konserwatywnym, o niskim kapitale społecznym. Rozwiązania kolektywne (jak domy opieki – przyp. red.) z trudem się u nas adaptują – mówiła prof. Golinowska podczas podsumowania pierwszego dnia konferencji. Kontynuując, pani profesor podkreślała duże zróżnicowanie między polskimi miastami a wsiami. Mamy bardzo niską stopę dzietności, ale dotyczy ona miast. Na wsiach wciąż rodzi się stosunkowo dużo dzieci. To oznacza, że w przyszłości te pochodzące ze wsi dzieci (z dużym prawdopodobieństwem mające tak jak ich rodzice konserwatywne przekonania) będą nadawały ton polskiemu systemowi wartości.
Takie podejście do mieszkalnictwa dla seniorów jest akceptowane przez większość Europejczyków, ale trzeba brać pod uwagę również odmienne opinie. Finowie, ustami Jari A. Rastasa, honorowego konsula Polski w Turku, ostrzegali, że ageing in place niesie ze sobą niebezpieczeństwa. – Jeśli zostawi się seniorów w miejscu, to często skazuje się ich na samotność. Dzieci są daleko, żyją swoim życiem – mówi Jari Rastas i prezentował rozwiązania fińskich domów dla seniorów, z dobrze wyposażonymi częściami wspólnymi, gwarantującymi aktywność fizyczną, intelektualną, bogate życie towarzyskie – zlokalizowane pod miastem.
Budować czy adaptować?
Budowanie na potrzeby seniorów nie tylko mieszkań, ale całych osiedli, a nawet miasteczek ma ponad 50-letnią historię w Stanach Zjednoczonych. Ale i tam – jak mówiła podczas konferencji Katarzyna Mroczek, mgr inż. architekt, która brała udział w projektowaniu dużego (25 ha) osiedla pod Waszyngtonem dla 8,5 tys. seniorów – zyskuje na popularności pozostawanie na starość we własnym, przystosowanym do ograniczeń wynikających z wieku, mieszkaniu.
W Europie budowanie mieszkań specjalnie dla seniorów nie jest preferowanym rozwiązaniem – mówiła Ellen Hamilton, główny specjalista w gospodarce gruntami i mieszkalnictwie Banku Światowego. Starzenie się w miejscu ma znacznie więcej zwolenników, ale pociąga za sobą konieczność modernizacji budynków i adaptacji mieszkań, aby umożliwić samodzielne funkcjonowanie ludziom starszym. Atutem tego rozwiązania jest dobra znajomość otoczenia i większa dostępność do usług niezbędnych seniorom.
Niebagatelne znaczenie dla decydentów kształtujących politykę mieszkaniową ma aspekt ekonomiczny. Dr Wolgang Amann z Instytutu Nieruchomości, Budownictwa i Mieszkalnictwa w Austrii przedstawił dane, z których wynika, że koszty utrzymania seniora w mieszkaniu przystosowanym do ograniczeń wynikających z wieku, co de facto oznacza adaptację do potrzeb osoby niepełnosprawnej, jest aż 8-krotnie tańsze niż utrzymanie osoby starszej w domu opieki.
Seniorzy w każdym kraju zostają w zbyt dużych mieszkaniach, których nie potrafią utrzymać i w których trudno im żyć. Podstawową wadą mieszkań osób starszych jest nadmetraż, niefunkcjonalność i wysokie koszty utrzymania. W Austrii średnia powierzchnia mieszkania przypadająca na jedną osobę wynosi 44 m kw. Seniorzy średnio zajmują 56 m kw. W krajach, gdzie brakuje mieszkań, to marnotrawstwo powierzchni.
Austriacy, podobnie jak Polacy, nie chcą budować domów opieki na skalę masową. Obecnie mieszka w nich zaledwie 4 proc. austriackich seniorów. Dzięki systemowi dopłat, inwestują w adaptowanie mieszkań, które pozwolą jak najdłużej funkcjonować samodzielnie ludziom starszym. Granty na modernizacje wynoszą do 4 tys. euro na mieszkanie. Za te środki subsydiuje się opracowanie koncepcji remontu i jego wykonanie. Finansuje się nawet zmianę układu mieszkania lub konstrukcji budynku.
W Polsce połowa zasobu mieszkaniowego pochodzi sprzed 1970 r. W starych budynkach mieszkają najczęściej starzy ludzie. Najtrudniejsze do adaptacji wydają się mieszkania z czasów obowiązywania normatywów powierzchni: małe, z ciasnymi łazienkami, z wąskimi korytarzami i wąskimi wejściami (przez które nie przeciśnie się wózek inwalidzki), bez wind, za to ze spiralnymi schodami w 5-kondygnacyjnych budynkach. Trudno też poprawić dla potrzeb seniorów budynki z wielkiej płyty – sztywność układu mieszkaniowego nie pozwala na zmiany – komentowała w swoim wystąpieniu prof. dr hab. Hanka Zaniewska z Instytutu Rozwoju Miast.
Centrum czy peryferia?
Może dlatego, że Europa nie ma Florydy, na Starym Kontynencie nie przyjął się na większą skalę model wyprowadzania się na starość z miasta. Oczywiście, są osoby, które zmęczone życiem zawodowym i zgiełkiem miast marzą, aby emeryturę spędzić w kontakcie z naturą, w ciszy i spokoju, jaką oferują wsie i tereny podmiejskie. Nie pomijając grupy seniorów o takich preferencjach, należy stwierdzić, że większość woli emerytów pozostać w osiedlach, które dobrze poznało, mieszkając tam przez lata. Starość w oswojonym środowisku powoduje, że seniorzy chętniej korzystają z oferty dobrze im znanych instytucji kultury i edukacji, dzięki czemu dłużej zachowują sprawność intelektualną i fizyczną. Znajomość infrastruktury oraz dostęp do usług pozwala szybko zareagować w sytuacji pojawienia się jakichś ograniczeń lub niepełnosprawności. Eksperci zajmujący się senior housing podkreślają, że skupienie na konkretnym obszarze usług dla seniorów (przychodnie lekarskie, szpital, rehabilitacja, dostawa posiłków, placówki kultury) znacząco ogranicza koszty i poprawia efektywność świadczenia usług dla osób starszych.
– My się nie przeprowadzamy. Mieszkania dla seniorów prawie bez wyjątku lokalizowane są w centrach miast – mówiła podczas krakowskiej konferencji Patricia Beckham ze Szwajcarii, podzielając w tej kwestii stanowisko Austriaków. To stwierdzenie nie oznacza, że sędziwy Szwajcar lub Austriak do końca życia zostaje w swoim mieszkania. Zostaje w dobrze sobie znanym mieście, często w swojej dzielnicy lub osiedlu. Przeprowadzka do mieszkania przystosowanego do potrzeb wynikających z wieku, do otoczenia, które ułatwia funkcjonowanie starszemu człowiekowi, jest wtedy bezproblemowo akceptowana.
***
W Polsce nie powiodły się próby budowy apartamentów dla seniorów m.in. w Nałęczowie czy pod Krakowem. Udane przedsięwzięcia ma na swoim koncie TBS w Stargardzie Szczecińskim. Obecnie mieszkania dla seniorów w centrum miasta buduje się w Szczecinie. W Krakowie od lat 70. XX w. działa Spółdzielnia Mieszkaniowa Domy Pogodnej Jesieni. Niestety, na skutek wykupywania mieszkań przez lokatorów powoli traci ona charakter zasobu mieszkaniowego spełniającego oczekiwania najstarszej grupy wiekowej. Wciąż jednak może służyć za modelowe rozwiązanie warte powielenia w polskich warunkach.
Wyliczenia firm profesjonalnie zajmujących się komercyjnym budownictwem mieszkaniowym (REAS), przedstawione podczas konferencji, wskazywały, że projekt finansowy budowy mieszkań z udogodnieniami dla seniorów zamykał się, jeśli opłata za komfortowy pokój z łazienką dla jednej osoby oscylowała w przedziale 4200 – 5500 PLN. To jednak oferta dla starych rodziców bardzo zamożnych dorosłych dzieci. Nie rezygnując z tego –w polskich warunkach – niszowego rozwiązania, warto poszukać modeli do zaakceptowania na większą skalę. Wydaje się, że do takich należą oferty TBS-ów i spółdzielni mieszkaniowych.
Przygotowanie zasobu mieszkań dla seniorów, zarówno nowych, jak i dotychczasowych adaptowanych do ograniczeń, a także specjalnie wydzielonych w zmodernizowanych budynkach, wymaga kapitału, operatorów oraz inwestorów zajmujących się kierowaniem do tych lokali oraz ich eksploatacją. Na wszystkich etapach mieszkalnictwa dla seniorów w Polsce odczuwamy braki. Eksperci są zgodni, że ta dziedzina może być polem do popisu dla partnerstwa publiczno-prywatnego. Wskazują również na fundusze inwestycyjne jako źródło pozyskania kapitału dla realizacji budownictwa o charakterze społecznym.
Na całym świecie 70 proc. spośród 100 mln budynków wielorodzinnych użytkowana jest w formule najmu. W Polsce – odwrotnie. Ponad 70 proc. mieszkań stanowi własność. Decyzje polityczne po okresie transformacji ustrojowej uwłaszczyły setki tysięcy ludzi w zajmowanych przez nich lokalach. Dziś osoby starsze stały się ubogimi właścicielami majątku zamrożonego w nieruchomościach. Gdyby chcieli ten majątek odmrozić, sprzedając mieszkanie, zamieniając je na mniejsze, podpisując umowę o odwróconym kredycie hipotecznym, mogliby zainwestować w mieszkanie na starość. Mentalnie nie są jednak gotowi. Mieszkania stanowią jedyny majątek, który mogą przekazać rodzinie.
Rozwiązanie problemu mieszkań dla seniorów wymaga działań nie tylko politycznych, biznesowych, finansowych, ale również kulturowych, zmieniających mentalność, tradycje i styl życia polskich rodzin.
„Property Journal” nr 8-9/2013
Fundusz Mieszkań na Wynajem – nowa inicjatywa rządu
Bolesław Meluch
wiceprezes Europejskiego Instytutu Nieruchomości,
doradca Zarządu Związku Banków Polskich
Potrzebne są szczegóły aby dokonać właściwej oceny
Media zaanonsowały inicjatywę rządową stworzenia na zasadach rynkowych Funduszu Mieszkań na Wynajem. Przy braku podstawowych instrumentów wspierania budownictwa na wynajem, każda inicjatywa warta jest rozważenia. Rządowa, samorządowa i prywatna.
Od paru lat staram się zwrócić uwagę, iż polskie regulacje odnoszące się do funduszy inwestycyjnych (tzw. zamkniętych, czyli takich, w których liczba udziałów – certyfikatów inwestycyjnych – wynika z warunków ich emisji, a nie popytu na nie) są już dostosowane do warunków biznesowych prowadzenia przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych właśnie w tej formule:
• Fundusz inwestycyjny jako operator (inwestor) może posiadać długoterminowy horyzont czasowy – tak niezbędny w budownictwie społecznym;
• Formuła realizacji inwestycji przez fundusz inwestycyjny pozwala na stworzenie gminie warunków pozyskiwania mieszkań na wynajem bez zwiększania już i tak jej wysokiego poziomu zadłużenia;
• Formuła realizacji inwestycji przez fundusz inwestycyjny pozwala na uelastycznienie polityki mieszkaniowej gminy – wspieranie budownictwa socjalnego, komunalnego i społecznego z wykorzystaniem jednej, przejrzystej, regulowanej ustawowo i jednocześnie dedykowanej dla określonej Gminy struktury organizacyjno-prawnej:
• Proponowana formuła pozwala na realizację projektów inwestycyjnych w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego;
• Powstaje nowy i praktycznie jedyny na rynku instrument systematycznego oszczędzania na mieszkanie wynajmowane przez przyszłego właściciela w ramach tzw. „ścieżki dojścia do własności”, jeżeli projekty w tej formule będą realizowane przez gminę;
• Istniejące warunki prawne funkcjonowania funduszy inwestycyjnych w tej formule sprzyjają inwestycjom w sektorze budownictwa społecznego, w tym z udziałem JST, TBS-ów, najemców, inwestorów i banków,Istniejące warunki prawne funkcjonowania funduszy inwestycyjnych umożliwiają realizację inwestycji w tej formule z udziałem jednostek samorządu terytorialnego, Towarzystw Budownictwa Społecznego, organizacji non-profit jako inwestorów, a także najemców, inwestorów instytucjonalnych (towarzystwa ubezpieczeniowe na życie, czy OFE) i banków:
(1) Fundusz tworzony i zarządzany jest przez Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych, które obie to formy prawne podlegają regulacjom i monitoringowi Komisji Nadzoru Finansowego.
(2) Statut funduszu, zatwierdzany przez KNF, wskazuje na przyjęta politykę inwestycyjną i warunki jej finansowania.
(3) Fundusz może pozyskiwać środki dla realizacji przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych poprzez zaciąganie kredytu, emisję obligacji i emisję certyfikatów inwestycyjnych. Zobowiązania funduszu nie wpływają na sytuację samych uczestników.
(4) Uczestnikami funduszu inwestycyjnego zamkniętego mogą być osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej, wobec których fundusz wystawił niepubliczne certyfikaty inwestycyjne. Certyfikaty inwestycyjne są zbywalne i mogą być przedmiotem zastawu (np. w celu zaciągnięcia kredytu przez jego posiadacza).
(5) Nabywcy certyfikatów inwestycyjnych mogą utworzyć radę inwestorów, działającego jako organ kontrolujący realizację celu inwestycyjnego funduszu inwestycyjnego zamkniętego i polityki inwestycyjnej oraz przestrzegania ograniczeń inwestycyjnych.
(6) Rada inwestorów może postanowić o rozwiązaniu funduszu inwestycyjnego zamkniętego.
(7) Statut funduszu inwestycyjnego może określać czas trwania funduszu inwestycyjnego.
(8) Fundusz może wypłacać dywidendy uczestnikom funduszu w zależności od ustaleń statutu.
(9) Fundusz może określić rodzaje, maksymalną wysokość, sposób kalkulacji i naliczania kosztów obciążających fundusz inwestycyjny, w tym w szczególności wynagrodzenie towarzystwa, oraz terminy, w których najwcześniej może nastąpić pokrycie poszczególnych rodzajów kosztów, biorąc pod uwagę harmonogram inwestycji i poziom spodziewanych dochodów z tytułu najmu.
(10) Fundusz zobowiązany jest do dokonywania wyceny aktywów funduszu inwestycyjnego, ustalania wartości aktywów netto funduszu inwestycyjnego oraz wartości aktywów netto przypadających na certyfikat inwestycyjny. Wycena aktywów funduszu opartych o prawa własności lub współwłasności do gruntu lub nieruchomości, a także prawa do użytkowania wieczystego jest dokonywana przez zespół co najmniej trzech osób, w skład którego wchodzą wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi uprawnieni do szacowania nieruchomości na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami, wybierani przez radę nadzorczą towarzystwa. Nie rzadziej niż raz na 6 miesięcy dokonuje się aktualizacji wartości aktywów.
(11) Fundusz inwestycyjny zamknięty jest osobą prawną, której wyłącznym przedmiotem działalności jest lokowanie środków pieniężnych z nabycia niepublicznych certyfikatów inwestycyjnych w prawa do własności lub współwłasności nieruchomości gruntowych i budynków i lokali stanowiących odrębne nieruchomości oraz użytkowania wieczystego.
(12) Fundusz inwestycyjny zamknięty może nabywać wyłącznie prawa do nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym i niebędących przedmiotem zabezpieczenia lub egzekucji.
(13) Fundusz nie musi zarządzać nabytymi nieruchomościami – może tę czynność zlecić profesjonalnemu podmiotowi. Zarządzaniem nieruchomościami może być zlecone TBS-om, wobec których wymagane jest zatrudnienie osób z licencjami zarządcy nieruchomości.
(14) Wpłaty do funduszu inwestycyjnego są dokonywane w formie pieniężnej. Do funduszu inwestycyjnego mogą być także wnoszone prawa do własności lub współwłasności nieruchomości gruntowych lub budynków i lokali stanowiących odrębne nieruchomości, a także prawo do użytkowania wieczystego.
(15) Dokonanie wpłaty w prawach własności lub współwłasności do gruntu lub nieruchomości, a także prawa do użytkowania wieczystego wymaga dokonania wyceny tych praw przez towarzystwo.
(16) Certyfikaty inwestycyjne funduszu inwestycyjnego zamkniętego mogą być papierami wartościowymi imiennymi lub na okaziciela.
(17) Statut funduszu inwestycyjnego zamkniętego może przyznać certyfikatom imiennym różnych serii różne uprawnienia – mogą różnić się od siebie związanym z nimi sposobem lub wysokością pobieranych opłat, wysokością udziału w dochodach funduszu, wysokością udziału w aktywach netto funduszu w przypadku jego likwidacji.
(18) Fundusz inwestycyjny może prowadzić działalność jako fundusz składający się z subfunduszy różniących się w szczególności tym, że każdy może stosować inną politykę inwestycyjną lub dotyczyć określonego przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego
(19) Statut funduszu może dopuszczać likwidację subfunduszu w przypadku zbycia przez fundusz wszystkich lokat wchodzących w skład portfela inwestycyjnego tego subfunduszu. W tym trybie fundusz nie może zlikwidować wszystkich subfunduszy.
Dlaczego fundusz inwestycyjny dla realizacji społecznego budownictwa na wynajem?
Jak mówią osoby związane z podmiotami publicznymi – środki będące w gestii publicznej raz wypłacone w postaci dopłaty (do kredytu lub oprocentowania) nie wracają już do sfery publicznej. Stąd oczywistym jest, nawet w Unii, iż formuła funduszu zawsze tworzy możliwości ponownego użycia tych środków po ich spłacie. Jeżeli poważnie rozważa się realizację polityki mieszkaniowej wspierania budownictwa społecznego (czynszowego) należy skorzystać z istniejących regulacji odnoszących się do funduszy inwestycyjnych. Także dla programu Mieszkanie dla Młodych formuła funduszu byłaby najwłaściwsza.
Jeżeli takie fundusze (jeden dla kraju, ale należałoby rozważyć powołanie funduszy regionalnych, lub miejskich/gminnych) miałyby powstać powinny one wziąć pod uwagę (na razie doniesienia medialne nie wprowadzają w szczegóły funkcjonowania takiego funduszu) następujące elementy:
(1) Cena nabycia (koszt inwestycji). Dla symulacji inwestycji w Gdańsku przyjęto, iż całkowity koszt inwestycji nie przekracza 4 088,00 złotych. Co także wskazuje na potrzebę uzyskiwania jak najniższych kosztów inwestycji, aby formuła limitu 4% została utrzymana. W symulacji przyjęto, iż koszt projektu deweloperskiego jest wyższy o 20%, czyli wynosi 4 905,65 zł/m2. W przypadku nabycia takiego mieszkania i skorzystania z dopłaty (w ramach programu Mieszkanie dla Młodych zakłada się dopłatę w wysokości 26 334,73 złote), miesięczny czynsz wyniesie 29,15 zł/m2 przy zerowym wkładzie własnym i 22,64 zł przy 30% wkładzie własnym. W każdym przypadku przekracza się poziom 4% wskaźnika kosztów odtworzenia (17,26 zł/m2).
(2) Poziom czynszu. Przyjęty dla społecznego budownictwa czynszowego w ramach zlikwidowanego w 2009 r. Krajowego Funduszu Mieszkaniowego limit poziomu czynszu 4% wskaźnika kosztów odtworzeniowych jest właściwym podejściem. Oczywiście można mówić, iż czynsze powinny być na poziomie akceptowalnym dla czynszów komunalnych, czyli wartości 3% wskaźnika, ale aby osiągnąć nawet 4% muszą być spełnione pewne warunki. Te warunki to: preferencyjna cena gruntu dla nowych inwestycji, limitowanie kosztów budowy, preferencyjne warunki finansowania. Należy zwrócić uwagę, iż bez spełnienia tych warunków razem nie ma praktycznie możliwości uzyskania takiego poziomu czynszów. Z symulacji wynika, iż dopiero w przypadku, gdy koszt inwestycji wynosi 4 088 zł/m2, oprocentowanie w okresie kredytowania wynosi 6,23%, wkład własny najemcy 30%, dopłata z Funduszu Dopłat (tak jak w przypadku programu Mieszkanie dla Młodych) wynosi 10 kosztu mieszkania (koszt całkowity mieszkania to 203 995,61)można uzyskać poziom czynszu (koszty finansowania zewnętrznego i koszty eksploatacyjne) poniżej 4% (15,96 zł/m2), co w przypadku Gdańska oznacza koszt poniżej wskaźnika 4%.
(3) Koszty finansowania. Według moich symulacji dla rzeczywistej inwestycji w Gdańsku, przy przyjętym poziomie kosztów kredytu (dane NBP za I kwartał 2013) w wysokości 6,23% (raty stałe, okres kredytowania 25 lat), bez dodatkowych warunków preferencyjnych, nie jest możliwe uzyskanie czynszu poniżej 4% wskaźnika kosztów odtworzeniowych. Z symulacji wynika, iż dla uzyskania wskaźnika 4%, koszt finansowania nie może przekroczyć 3,73% przez cały okres kredytowania, gdy nie ma partycypacji najemcy. W przypadku partycypacji najemcy w wysokości 30%, oprocentowanie nie może być wyższe niż 4,72%.
(4) Maksymalne obciążenie dochodów rozporządzalnych najemcy. W gospodarce rynkowej przyjęto, iż obciążenie dochodów rozporządzalnych opłatami za 1. mieszkanie nie może przekroczyć 25%. Ta formuła powinna być brana pod uwagę w momencie badania popytu i akceptacji dla poziomu opłat z tytułu użytkowania mieszkania. Z symulacji wynika, iż minimalny miesięczny dochód rozporządzalny przy wskaźniku 3,56% to 3 069,21 zł, przy 30% wkładzie własnym najemcy.
(5) Wkład własny najemcy. Symulacja dla projektu w Gdańsku wskazuje, iż bez partycypacji najemcy w kosztach pozyskania lokalu mieszkalnego w wysokości 30% wartości tego lokalu, nie jest realnym uzyskanie wymaganego wskaźnika poziomu czynszu w wysokości 4% wartości wskaźnika kosztów odtworzeniowych. Oznacza to, iż tylko część potencjalnych najemców będzie mogła skorzystać z oferty najmu mieszkań oferowanych przez fundusz.
(6) Ścieżka dojścia do własności lokalu mieszkalnego. Jeżeli wymagany byłby wkład własny, aby utrzymać poziom czynszu poniżej 4% wskaźnika kosztów odtworzeniowych, możliwość nabycia mieszkania przez najemcę byłaby doskonałą zachętą do wynajęcia takiego lokalu mieszkalnego na tych warunkach. W przypadku braku możliwości otworzenia ścieżki dojścia do własności, popyt na tego rodzaju mieszkania byłby mocno ograniczony.
(7) Oczekiwana stopa zwrotu z inwestycji. W takim samym stopniu, jak: stopy procentowe, wysokość wkładu własnego, koszty inwestycyjne, oczekiwana stopu zwrotu z inwestycji ma bezpośredni wpływ na możliwość utrzymania reżimu 4% wskaźnika kosztów odtworzeniowych. Jeżeli fundusz ma emitować certyfikaty inwestycyjne na rynku kapitałowym, to pozyskanie inwestorów, których zastrzeżenia co od ograniczenia ryzyka związanego z ochroną lokatora, który nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, będzie „rekompensowane” zwiększoną stopa zwrotu. Na przykład w granicach 6%-8%. A to już przekłada się na poziom najmu.
(8) Poziom dochodów rodzin. Struktury organizowane przez państwo w celu realizacji określonej polityki mieszkaniowej powinny uwzględniać do kogo ta polityka jest adresowana, jakim kosztem i w jakim stopniu i dlaczego poszczególni beneficjenci tej polityki będą mogli z niej skorzystać. Byłoby błędem wspieranie tych, którzy z uwagi na osiągane dochody ograniczają środki, które mogłyby być przeznaczone dla wymagających większego wsparcia.
Biorąc pod uwagę znane w momencie pisania tego artykułu wstępne założenia, można mieć obawę, iż powracamy do tematu wspomożenia sektora deweloperskiego w tej trudnej dla wszystkich sytuacji gospodarczej, zamiast wspierania rodzin w poprawie ich sytuacji mieszkaniowej. Zakup na rynku deweloperskim ma to do siebie, iż „konsumuje” zysk dewelopera, co bezpośrednio przekłada się na poziom czynszu. Tym samym będzie wypływać także na dostępność takich mieszkań. Moim zdaniem powinny być to nowe projekty, realizowane z udziałem gmin, aby uzyskać obniżenie kosztów, a tym samym niższych o 50% czynszów od czynszów rynkowych.
We wstępnej propozycji zwrócono uwagę na możliwość obniżenia ceny takiej inwestycji z uwagi na niższe koszty dewelopera, któremu miałyby odpadać różne wydatki: na marketing, biura sprzedaży. A to są poważne koszty. Z drugiej strony firmy deweloperskie szybciej będą obracały swoim kapitałem, więc będą sobie mogły pozwolić na niższe marże. W tym przypadku, moim zdaniem, wysokość marży nie zależy od „pozbycia” się niektórych kosztów, np. marketingowych. Sprzedający będzie chciał uzyskać ją jak na największym poziomie, bez względu na to jakie czynności będzie musiał wykonać, lub z jakich będzie mógł zrezygnować. Marża będzie zależała od przyjętej przez fundusz zasady kwalifikowania takich inwestycji. Muszą być określone koszty kwalifikowane, czyli jaki jest udział kosztów nabycia gruntu i projektu w kosztach realizacji (tu może być już ukryta marża dewelopera – przypominam, iż w KFM te koszty nie mogły przekroczyć 7,5% kosztów kwalifikowanych), jakie są koszty wybudowania (konstrukcyjne). W budownictwie czynszowym muszą być poniesione koszty na urządzenie mieszkania – przynajmniej w podstawowym zakresie, aby najmujący mógł wprowadzić się bez dodatkowych kosztów i przygotowywania lokalu. A więc nie może być mowy o oddaniu lokalu w tzw. stanie deweloperskim.
Dlaczego potrzebny jest czynszowy gminny fundusz inwestycyjny zamknięty?
Organizując taki fundusz dla miasta/gminy można by przyjąć, iż gmina obejmowałaby certyfikaty inwestycyjne odpowiadające wartościowo przenoszonemu na fundusz prawu do nieruchomości. Gmina zawierałaby długoterminową umowę usługi najmu mieszkań z funduszem, zachowując prawo do podnajmu mieszkań. Liczba mieszkań przeznaczonych dla najemców wskazanych przez gminę, ujęta wartościowo, nie mogłaby przekraczać wartości objętych przez Gminę CI, chyba, że strony postanowiłyby inaczej. Gmina pobierałaby od najemców przez siebie wskazanych czynsz w oparciu o stawki lokalne, jednocześnie gwarantując spłatę czynszu ustaloną dla podnajemców. Gmina mogłaby mieć uprzywilejowaną liczbę głosów – 2 głosy na 1 certyfikat na Zgromadzeniu Inwestorów. Gmina otrzymywałaby dywidendę w wysokości 5% rocznie od wartości objętych certyfikatów i mogłaby przeznaczyć te przychody na wspieranie swoich podnajemców nie mających warunków do spłaty pełnego czynszu podstawowego. Wysokość dywidendy byłaby przedmiotem uzgodnień z Zarządzającym Funduszem.
Tak więc wprowadzenie funduszu inwestycyjnego zamkniętego daje następujące możliwości i udogodnienia związane z elastycznością takiego wehikułu do realizacji polityki mieszkaniowej gminy:
(1) Realizacja projektów w ramach funduszu inwestycyjnego nie zwiększa zobowiązań gminy ani podmiotów zależnych. Gmina może ograniczyć swoje zaangażowanie finansowe do dopłat do czynszu dla podnajemców, albo do dopłaty do projektów związanych z budownictwem socjalnym.
(2) Gmina ma pełną kontrolę polityki inwestycyjnej funduszu.
(3) Zasady działania funduszu umożliwiają realizację polityki mieszkaniowej Gminy odnoszącą się do wszystkich segmentów społecznego budownictwa czynszowego – socjalnego, komunalnego i o umiarkowanym czynszu. Takie szerokie podejście nie jest praktycznie możliwe w innych formułach realizacji budownictwa czynszowego w ramach jednego instrumentu. Takie szerokie podejście wymagać będzie dookreślenia tej polityki, szczególnie w zakresie warunków inwestowania, potencjalnego popytu na określone rodzaje najmu i akceptacji poziomu czynszów.
(4) Wszyscy nabywcy certyfikatów inwestycyjnych traktowani są jako inwestorzy mający te same prawa co do zasad wejścia i wyjścia z funduszu. Nabywcami certyfikatów, oprócz Gminy, mogą być spółki zależne Gminy, deweloperzy wnoszący projekty mieszkaniowe na wynajem, TBS-y, sami najemcy, banki, zakłady ubezpieczeniowe na życie, otwarte fundusze emerytalne. Fundusz Gminny może stanowić zachętę dla inwestorów, którzy w innych warunkach nie zawsze byliby zainteresowani tego rodzaju projektami, nie tylko z uwagi na poziom ich dochodowości.
(5) Nabycie przez gminę certyfikatów inwestycyjnych poprzez wniesienie projektu inwestycyjnego budownictwa czynszowego, przynosi przychód dla Gminy, którego poziom jest wypadkową oczekiwań Gminy oraz akceptacji poziomu czynszu przez najemców. Przychód Gminy w innych formułach realizacji budownictwa czynszowego praktycznie nie jest możliwy.
(6) Daje możliwość zmiany gminnej polityki najmu w budownictwie czynszowym, wynikającym z udziału najemców we współfinansowaniu budowy mieszkań na wynajem, ich oczekiwaniami co do możliwości nabywania wynajmowanych mieszkań, połączoną z potencjalną zmianą ich sytuacji finansowej, możliwością weryfikacji dochodów uprawniających do najmu mieszkań w ramach list gminnych, wyceny wartości nieruchomości mieszkalnych. Wprowadzany jest nowy instrument długookresowego oszczędzania na mieszkania, i to w trakcie najmu tego mieszkania.
(7) Ograniczenie kosztów (zysków aranżera funkcjonowania funduszu) do kosztów kwalifikowanych. Nie występuje problem nadmiernych zysków, czy dochodów partnerów prywatnych. Przychody i koszty są przedmiotem monitorowania ze strony Zgromadzenia Inwestorów, Rady Inwestorów oraz Komisji Nadzoru Finansowego.
(8) Horyzont inwestycyjny uzależniony jest od polityki gminy i określonych w prospekcie informacyjnym celów i zasad funkcjonowania funduszu. Taki sam horyzont inwestycyjny innych partnerów prywatnych (inwestorów) praktycznie nie jest możliwy do osiągnięcia.
Więcej transakcji na rynku mieszkaniowym – podsumowanie I półrocza 2013
Małgorzata Battek
redaktor naczelna Property Journal
Pomimo, że tegoroczna długa zima opóźniła wiosenne ożywienie na rynku nieruchomości, wyniki sprzedaży za I półrocze 2013 okazały się lepsze niż rok temu, zwłaszcza na rynku mieszkaniowym.
Podaż mieszkań zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego w dalszym ciągu znacznie przekraczała popyt; w czerwcu br. stosunek podaży do popytu wynosił 17 : 1, wynika z danych WGN. Sytuacja taka utrzymuje się już od czterech lat i sprawia, że sprzedający są bardziej skłonni do obniżania cen, przystosowując je do realiów rynku. Kupujący nadal mają więc ogromny wybór i możliwość negocjowania.
Pomimo, że rynek kredytów oferuje najniższe od wielu lat oprocentowanie, a banki skłonne są pożyczać kwoty nawet na 100% ceny, największe zainteresowanie kupujących budziły najtańsze mieszkania i wszelkie okazje cenowe.
Najchętniej kupowane były mieszkania 2-pokojowe o powierzchni około 40 mkw. i 3-pokojowe o powierzchni około 55 mkw.; jeśli nowe to w pełni wykończone, tak by nie ponosić dodatkowych kosztów; również kilkuletnie lub starsze w blokach z wielkiej płyty, ale w dobrym stanie technicznym i w zadbanym budynku. Od lat preferowana jest niska zabudowa do czterech, pięciu kondygnacji z windą. Ważne, aby mieszkanie było w pełni rozkładowe, najlepiej z instalacjami miejskimi. Część klientów poszukiwała mieszkań tylko w kamienicach, licząc się z tym, że poniosą koszty związane z remontem, ale zapłacą zdecydowanie niższą cenę kupna.
Mniejszy popyt dotyczył kawalerek, jako mało funkcjonalnych, oraz dużych mieszkań powyżej 80 mkw., a także mieszkań w zaniedbanych budynkach przed modernizacją i przedwojennych zdewastowanych kamienicach. Te ostatnie są bardzo trudno sprzedawalne, nawet gdy mają okazyjnie niską cenę.
W I półroczu br. sprzedaż mieszkań 2- i 3-pokojowych stanowiła 92% ogółu transakcji, 6% dotyczyło kawalerek, a mieszkań 4- i 5-pokojowych tylko 2%.
Według danych WGN, na przestrzeni 2012 roku na obu rynkach cena metra kwadratowego mieszkań w podstawowym standardzie spadła średnio o 13,5%, a mieszkań apartamentowych aż o 24%. Natomiast w I półroczu 2013 korekty cen były już zdecydowanie niższe i wynosiły odpowiednio 3,1% i 4%, a w maju i czerwcu br. odnotowano wręcz stabilność cenową. W dużych miastach mieszkania położone bliżej centrum taniały w znacznie mniejszym procencie niż zlokalizowane na obrzeżach.
Większa liczba transakcji to także efekt powrotu na rynek inwestorów, kupujących mieszkania w celu późniejszego wynajmu lub, rzadziej, odsprzedaży po modernizacji. Z danych WGN wynika, że w I półroczu 2013 roku 36% transakcji stanowił zakup w celach komercyjnych, co oznacza wzrost o 8% w porównaniu do IV kwartału 2012r.; natomiast 64% transakcji to kupno mieszkania na własny użytek.
W II kwartale 2013r. zdecydowanie, bo w 65%, przeważały transakcje zakupu mieszkań finansowane w 100% kredytem bankowym; transakcje z wykorzystaniem gotówki i kredytu uzupełniającego – w różnej wysokości, to 20% ogółu; natomiast płatności gotówką bez udziału kredytu bankowego stanowiły 15% wszystkich transakcji.
Od 2014 roku sytuacja ta ulegnie zdecydowanej zmianie, bo znikną z rynku kredyty mieszkaniowe bez wkładu własnego. Zgodnie z nową rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, kupujący mieszkanie będą musieli dysponować przynajmniej 5% wkładem własnym, a w kolejnych dwóch latach będzie to już 10% i 15%. Dla wielu klientów oznacza to duży problem, zwłaszcza dla młodych, którzy nie zdążyli zgromadzić oszczędności. Kupujący mają już tę świadomość, ale nie przekłada się to jeszcze na nasilony ruch na rynku mieszkaniowym. Można się spodziewać, że zwiększony popyt rozpocznie się po okresie urlopowym, pod koniec III kwartału br. Warto więc wykorzystać letni okres na spokojne spenetrowanie rynku i znalezienie najkorzystniejszej oferty.
Źródło: Property Journal nr 8-9/2013
Taniej na rynku domów
Rynek domów, od lat uważany za najbardziej stabilny cenowo, odnotowuje znaczne spadki cen. W ciągu ostatnich osiemnastu miesięcy aż 56% sprzedających zdecydowało się na obniżki, dochodzące w ekstremalnych przypadkach nawet do 42% – wynika z danych WGN.
Tak duże przeceny nie należą jednak do standardowych i wynikają najczęściej z przyczyn finansowych, jak np. utrata płynności finansowej, brak środków na spłatę kredytu i w konsekwencji zagrożenie licytacją komorniczą. Przeciętny poziom korekt w przypadku domów w średnim standardzie to 6-14%. Większe przeceny, o 20-32% dotyczyły najczęściej droższych nieruchomości, np. okazałych rezydencji z pierwotną ceną powyżej kilku milinów złotych, znajdujących się w ofercie od kilku lat.
Sprzedaż drogiego, dużego domu o powierzchni około 200-300 mkw. nie jest obecnie łatwa. Na decyzję kupujących ma znaczny wpływ rachunek ekonomiczny związany z późniejszym eksploatowaniem takiej nieruchomości, w tym koszty mediów – przede wszystkim ogrzewania, wysokość podatku od nieruchomości, a także koszt zużycia paliwa, gdy jest to lokalizacja podmiejska. Do tego dochodzi konkurencyjna oferta nowoczesnych apartamentów, stanowiąca wygodną i bezpieczną alternatywę.
Od kilku już lat bardzo ważnym kryterium ostatecznego wyboru oferty domu jest cena w powiązaniu z otrzymanym komfortem oraz kosztami eksploatacji. Przy czym komfort rozumiany jest jako funkcjonalność, wygoda użytkowania, zaspokajanie potrzeb mieszkańców – a nie zbędny luksus. Tak więc, największy popyt utrzymywał się na domy wolnostojące na działkach 800 – 1100 mkw. oraz w zabudowie szeregowej, o powierzchni około 90 – 150 mkw., wybudowane w ostatnich dziesięciu latach, w nowoczesnych energooszczędnych technologiach, w cenie 550 – 880 tys. złotych. W dużych miastach podaż takich ofert jest jednak wciąż niska, łatwiej o nie w lokalizacjach podmiejskich.
Pomimo obniżek cen, na zakup domu w dużym mieście, w tzw. dobrej lokalizacji trzeba przeznaczyć od 900 tys. zł do 2 mln złotych. Ceny ofertowe rezydencji w lokalizacjach uznanych za prestiżowe są dwa lub trzy razy wyższe, ale i tu coraz częściej można znaleźć przeceny i okazje. Warto negocjować, ponieważ przy obecnej nadpodaży, sprzedający są bardziej elastyczni, zwłaszcza, gdy oferta nie znajduje kupca przez dłuższy czas, np. przez kilka lat.
Z obserwacji rynku wynika, że pomimo rosnącego z roku na rok zainteresowanie kupnem domów w osiedlach deweloperskich, klienci nadal postrzegają ich ceny jako wysokie w stosunku do otrzymanego komfortu. Zwolennicy nowego domu decydują się częściej na zakup rozpoczętej budowy i kontynuowanie jej we własnym zakresie, co jest może bardziej uciążliwe, ale mniej ryzykowne, bo pozwala na rozłożenie kosztów na dowolny okres dostosowany do aktualnych możliwości finansowych.
W przypadku decyzji o budowie na własną rękę, najczęściej poszukiwane są budynki w stanie surowym w cenie 250 – 400 tys. złotych, w okolicach podmiejskich, albo o około 100 – 150 tys. wyższej w granicach miasta. W opinii kupujących rozpoczęta budowa pozwala uniknąć przeciągającego się etapu projektowania, a następnie oczekiwania na decyzje administracyjne.
Decydujący się na prowadzenie budowy jako alternatywę wybierają dom do remontu, jednak taka oferta musi mieć jakieś zachęcające atuty – przede wszystkim korzystną cenę oraz dobrą lokalizację, dużą działkę itp. Ważny jest też budynek, jego architektura, stopień zużycia, a co za tym idzie wielkość koniecznych nakładów inwestycyjnych.
Małgorzata Battek
Dział Analiz WGN